김범석컨설턴트 019-9146-3958 시장의 유동자금이 800 조 넘었다는 이야기가 심심찮게 나오고 있다.  갈 곳 없는 부동자금이 정부의 미분양아파트의 5년간 한시적 양도소득세 면제 정책에 힘입어 급속도로 수도권 미분양아파트로 유입이 되고 있다. 그만큼 시장이 자금운용 수익률에 목말라 한다는 것을 보여주고 있는 것이다. 그러나 대표적인 수익성 부동산 상품인 상가에는 아직 본격적인 자금 유입이 이루어지지 않고 있다.  상가는 임대수익률로 그 존재가치를 말한다. 그러나 높은 분양가와 그에 따른 상가 임대료의 급등은 임차인들을 구하기 힘든 상황으로 내몰아 수천세대의 튼튼한 배후세대를 자랑하는 서울 요지의 상가들도 공실로 비어있는 역설적인 상황이 계속되고 있다. 이것은 결국 좋은 위치의 상가점포라도 시장이 순응할 수 있는 적정 임대가를 넘어서면 그곳에서 장사를 하여 수익을 맞출 수 있는 업종을 찾기 힘들게 되어 아무리 좋은 상가라도 영업을 할 수 없게 만들고 있다.  결국 시장상황에 맞지 않는 고분양가는 최소 은행수익률 이상의 임대수익을 기대하는 투자자들과 임차인들과의 필연적 괴리감을 낳게 되고 모두가 원하지 않는 상가의 공실상태를 오랜 기간 지속시켜 상가를 이용하려는 소비자들과 투자자 그리고 그곳에서 장사를 희망하는 잠재적 임차인들 모두를 절망에 빠트리고 있는 것이다. 주지하다시피 상가와 오피스텔 같은 수익성 부동산은 임대수익이 그 물건에 대한 가치를 말해준다고 볼 수 있다. 하지만 경제상황은 침체를 벗어나지 못하고 있고, 높은 분양가로 인하여 준공 후 임대수익은 은행이자보다 못한 경우가 대다수인 상태에서 상가시장으로 자금의 유입은 더디기만 하다. 수도권 지역의 근린생활시설의 1층 가격은 표면적으로 대부분의 지역이 평당 3천만 원을 넘어섰다. 물론 할인 등을 적용하여 실제 체결금액은 한참 낮은 가격으로 이루어지는 경우가 많으나, 이런 높은 분양가격은 상가시장의 침체를 부채질하는 기본 원인으로 보인다. 실제로 보통 근린상가의 경우 전용률이 55% 전후이고, 많아야 60%를 넘지 않는 상황에서 실제 운용면적인 전용면적을 기준으로 한 분양가격은 일부 점포를 제외하고는 적정 임대수익을 실현하기 난망인 상황이다. 지난 5-6년간을 돌이켜보더라도 근린상가의 분양가는 거의 2배 수준으로 올랐지만 임대료는 분양가의 증가 속도를 따르지 못했다. 이러한 상황에서 분양을 성사시키더라도 상가시행업체에서 약속한 수익률로 임대를 놓을 수 있는 곳은 거의 전무하기에 편법을 동원하여 임차료를 물밑에서 일정기간 지원하거나 수익률 보장제 등을 통해 거품 분양가에서 취한 이득을 다시 고객에게 돌려주는 방법으로 상가 분양을 하는 곳이 대부분이다. 그렇다면 시행을 하는 입장에서 폭리를 취하는 것일까? 그것은 결코 아니다. 상가시행업체들도 줄도산을 하고 있다. 애시 당초 상가시행업체의 기대수익률도 많이 내려갔다. 근본적인 문제는 땅값이 너무 고가라는 점이다. 개발수익까지 감안하여 나오는 부지 값에 사업을 하는 주체는 이미 리스크를 안고 상가시행을 하고 있는 상황이다. 이러한 상황에서 최근에는 새롭게 선보이는 신규상가가 거의 없다. 이는 많은 시행주체들 간의 부지 경쟁에 따른 결과물이기도 하다. 심지어 토지공사 등 국가 단체에서 나오는 택지지구 상업용지 가격조차도 너무 고가인 탓에 상가 분양가가 어쩔 수 없이 상식적으로 설명되지 않는 고가에 나올 수밖에 없는 것이 현실이다. 임차인이 그 점포에서 장사를 하여 수익을 얼마나 올릴 수 있는지는 전혀 염두에 두지 않는 일방적인 독선이 깔리는 구조에서 시행사와 투자자, 임차인이 모두 윈윈하는 상가는 찾아보기가 힘든 상황에 이르렀다. 많은 자금을 투입하여 좋은 상가를 지어놓고도 그곳에서 임차인이 장사를 할 수 없는 코미디 같은 상황이 대부분이다. 결국 관리비 부담을 견디지 못한 투자자들이 자포자기하는 심정으로 한참 후에나 버티다 주변시세에 맞춰 임대가를 낮추면 그때서야 임차인이 들어오는 실정이니 애당초 근린상가의 MD구성이란 무의미한 것이다. 고가의 임대료를 감당할 업종은 그리 많지 않다. 처음엔 주변아파트 등의 입주를 노린 공인중개사무소 같은 업종들이 고가의 임대료를 지불하고 들어오나 시간이 지날수록 고가의 임대료를 감당할 수 없는 임차업소들이 빠져나가면 임대료수준은 시장상황에 맞추어 하향되게 된다. 작금의 상황에서 1층 분양면적 27평이고 평단가가 2500 만원이라고 가정해 보자. 실제 전용면적은 14평정도 된다고 보고 돈가스전문점에 임대를 주었으며, 분양금액은 6억7,500만원이다. 이정도 면적이면 실제로 웬만한 곳에서 장사를 하여 수익을 남기며 장사를 하는 사람이 먹고 살려한다면 보증금 5천만 원에 월세 200만원을 넘겨서는 힘들다. 웬만한 근린상가에서 실제로 이정도 금액도 못 받는다. 초기에는 이보다 높은 금액으로 들어가기도 하겠지만 얼마 후에 보면 이보다 낮게 나오는 곳이 태반이다. 이런 상가를 상가분양사무소에선 수익률 7~8%를 임의적으로 맞추어 상가 투자자들에게 분양가에 맞추어 브리핑하는 것이 일반적이다. 자 그렇다면 계산해보자. 여기서 일단?융자부분은 변동 상황이 심하니 제외하도록 하겠다. 기타 등기비용 및 제세금 등도 마찬가지로 제외시키겠다. 보증금 빼고 실투자금 625,000,000 원에 대해서 수익이 얼마나 발생할까? 겨우 3.84 % 이다. 이정도 수익을 거두려고 투자하는 사람이 과연 얼마나 될까? 그래서 분양가에 맞추어 계산한 임대수익률은 보통 7~8%로 상가 분양 직원들이 브리핑들을 하는데 거기에 맞추어보면 보증금 5천이나 1억에 월세 350만원 수준이다. 실제 현실과는 상당한 괴리가 발생하는 것이다. 임대료가 높게 책정되면 그 자리에 욕심이 난 임차인이 들어야 그 가격을 지불하고 들어오더라도 향후 사업을 영위하며 힘에 딸려 결국 장사를 그만 두던가 임대료가 내려가게 되는 경우가 대부분이다. 결국은 임대가 라는 것은 그 지역의 시장상황을 시간이 흐르며 정확히 반영하기 때문이다. 비단 예를 택지지구의 일반적인 근린상가로 들었지만 중심상업지역 등 입지여건이 좋은 곳에서도 분양가와 임대가가 더 높을 뿐이지 기본적인 구도는 변함이 없을 것이다. 상가는 대표적인 수익성 상품이며 수익성이 뒷받침되면 향후의 투자가치도 증대하게 될 것이다. 기본적으로 그 자리에서 장사가 잘되어야 모든 것이 선순환구도로 만들어진다는 것이다. 따라서 상가의 가치는 포장되지 않는 실제 수익률이 결정지어 주는 것이란 얘기다. 상가는 대표적 수익성 상품으로 노후를 대비하거나 자산 포트폴리오를 구성하는데 있어서 아주 유용한 부동산 상품이다. 매달 나오는 안정적인 임대수익은 삶을 풍요롭게 하고, 알 수 없는 미래에 대한 보장책으로 무엇보다 투자순위에서 우위를 점할 수 있다. 상가투자를 염두에 둔 투자자라면 상가는 임대수익률로 말한다는 것을 결코 잊어서는 안 된다. 상가 임대수익률은 그 상가점포의 가치를 대변하는 것이기 때문에 상가를 분양 받으려 할 때는 항상 실제 임차인의 입장에서 임대료를 산정해보는 것이 반드시 필요하다 할 것이다. 내가 그 곳에서 장사를 할 때 얼마의 임대료를 부담하고 사업을 할 수 있을까를 분석해보면 상가의 분양가가 적절한지 아니면 높은지 알 수 있다. 그러나 분명한 사실은 진흙 속에 진주가 묻혀있듯이 아직도 발품을 팔면 팔수록 어느 부동산 투자 상품보다 좋은 상가점포가 여러분을 기다리고 있다는 것이다. 옥석을 구분하는 능력이 상가투자의 성공으로 가는 지름길이라는 것을 한시도 잊어서는 안 될 것이다.                                         다음카페 한국부동산분양인들의 모임 회장 (http://cafe.daum.net/pal9pal9)                                                                                                      (현)분양대행사 KRCN D&C 대표 * 본 칼럼 내용은 칼럼리스트의 개인시각으로 상가뉴스레이다의 공식시각과 다를 수 있습니다.