2009년 상반기 상가시장은 2008년 9월 미국발 금융위기의 후유증에서 다소 벗어나는 형국을 보이면서 투자분위기가 다소나마 살아나긴 하였지만, 세계무역경제에 의존하는 국내경기의 특성상 세계경기의 불확실성이 가시지 않은 상황에서 투자낙관을 하기에는 다소 역부족이라고 할 수 있다.

하지만, 2009년 상반기에는 판교지역의 주공단지내상가의 100% 낙찰이나, 스타식스 상가에 대한 개인 투자자들의 통매수들이 연거푸 터지면서 국지적이며, 지역적인 현상이긴 하지만, 중소자금의 투자자들과 큰손들의 투자움직임들도 있어 왔으며, 일부지역에서는 경기 바닥론에 힘을 얻은 듯, 투자분위기가 무르익기도 해 일부투자자들의 경우 성급한 경기회복신호로 받아들이고 있기도 하다.

한편에서는 수도권을 중심으로 건축허가량이 경기위기 전 상황까지 회복되는 등 신규공급물량도 증가하면서 이런 경기회복의 신호에 힘을 보태는 지표들도 연이어 발표되고 있다.

그렇다면 2009년 상반기의 이러한 회복세는 보편적 상승국면에 진입한 것이며 하반기에는 대세 상승세로 들어설 수 있는 것일까?

첫째로 생각해봐야 할 것은 경기회복에 대한 전망이다.

금융위기가 한창이던 2008년 말에는 2009년 하반기면 어느 정도 경기회복이 진행될 것이라는 긍정적인 전망들이 있었지만, 이미 2009년 상반기가 거의 끝나가는 현재에도 올해 안에 경기 회복을 긍정할 수 있는 요소들은 아직 부족하다.

기업의 설비투자는 계속적으로 감소세를 보이고 있으며, 일자리의 감소도 눈에 띄게 늘어나고 있다. 유가와 원자재 가격은 내림세를 접고 반등과 하락을 반복하고 있으며, 지속적인 환율의 문제 또한 더 이상 호재로만 볼 수 없는 상황이다. 세계 금융 시장 또한 여전히 불안정한 요소들이 많아 안개 국면이다.

특히 2008년 하반기 이후 큰 폭의 감소세를 보였던 국내 자영업자 수가 여전히 회복되지 않고 있다는 점은 상가 시장에 커다란 악재이다. 자영업자는 상가의 최종소비자로서, 자영업자 수가 줄어들었다는 것은 상가를 필요로 하는 최종 소비자가 감소했다는 의미이기 때문에 상가에 대한 내수체력의 약세를 의미하고 있기도 하다.

이처럼 하반기 내수회복의 가능성이 불투명한 상황에서 하반기 상가시장 또한 대체적으로 권리금, 보증금, 월세 등의 약보합세가 지속될 것으로 예상된다. 중심부 상권의 권리금 약세와 주변부 상권의 임대료 하락, 공실의 증가 등 자영업자 감소로 인한 상가 시장의 부담은 하반기 상가시장의 전망을 밝게만 볼 수 없는 요인이다.

둘째로 고려해 봐야 할 것은 시중의 부동자금 규모와 인플레이션에 대한 부분이다.

2009년 4월 기준으로 1년 내 만기가 돌아오는 정기예금의 규모만 82조에 달하며, 시중의 부동자금 규모도 800조가 넘는 것으로 추산되고 있다. 여전히 금융 불안 요소가 존재하고, 금리 또한 낮은 상황이기 때문에 이러한 대규모 부동자금의 행보는 여전히 갈 곳을 찾고 있지 못하다.

이러한 유동성 과잉의 상황은 일부국가의 경기회복세와 함께 세계적인 인플레이션의 가능성을 높이고 있다. 인플레이션 현상이 도래하게 되면 현금 가치의 하락을 수반하게 되고, 따라서 부동산 등 가치 손실이 적은 실물 자산의 보유를 상대적으로 선호하게 된다.

유동성 과잉과 인플레이션에 대한 우려는 실물 자산에 대한 투자 의욕을 높이게 되어, 올 하반기에는 실물중심의 투자처가 경기불확실성이 여전히 가시지 않은 상황에서 대안적 투자처로 부상할 가능성이 크다.

결국 첫 번째 관점이었던 경기불확실성은 완전하게 해소되지 않았지만 시중의 풍부해진 유동자금과 인플레우려에 의한 실물선호도 증가로 인해 상대적 투자가 일어나게 될 것으로 보인다.

즉, 경기회복에 의한 호경기투자로 부동산 투자가 늘어가기 보다는 과도한 대출재원을 만들기 위해 자충수에 빠졌던 금융채를 막기 위해 2008년도에 집중 판매되었던 고금리 특판 예금들의 만기도래자금 등이 다시 금융권으로 유입되지 못하고 실물형 투자로 유입되면서 부동산의 한분야인 상가 투자에 대한 투자 수요도 다소 늘어날 것으로 예상된다.

다만 경기의 본격적인 회복이 불확실한 상황이기 때문에 상가 투자는 보편적으로 일어나기 보다는 보수적인 관점에서 제한적, 선별적, 지역적인 형태를 띠게 될 것으로 보인다.

기존에 공급정체에 빠져있던 준공 후 미분양 물량 중 선임대가 된 상태로 운영안정성이 확인되거나, 은행임차인등의 임차인의 임차료 지불 능력이 검증된 점포들을 중심으로 기대수익률을 만족시키는 상가들이 제한적, 선별적으로 해소될 것으로 예상된다.

또한 지역적인 면에서는 대중적인 관심을 끌고 있는 판교와 같은 지역에 대한 국지적인 투자 열기와 요금 및 시스템문제로 개통이 연기되고 있는 9호선 역세권에 대한 투자관심이 다소 높을 것으로 보인다.

판교 지역은 이미 지난 3, 5월의 주공 단지내 상가 입찰, 재입찰 결과에서 평균 90%∼100%에 이르는 높은 낙찰율을 보였고, 근린 상가도 스타식스 게이트, 스타식스 로데오 등이 개인에게 통째로 매각되는 등 투자자들의 관심이 커지고 있는데다, 6월 이후 토지사용승낙과 건축허가신청 등이 늘어나면서 신규공급량도 늘어나게 되면서 신규공급시장의 큰 장이 설 수 있는 지역성을 가지고 있다.

다만, 과거 중심상권의 토지낙찰율 과열에 따른 후유증으로 고분양가가 예상되고 있는 가운데 상권소비력대비 공급가격의 적정성의 문제와, 동판교와 서판교의 배후세력대비 상가공급물량의 유불리 등이 투자자들이 세심하게 검토해야할 사항이 될 수 있다. 특히나 공급자의 입장에서 매출비중을 많이 차지하는 1층과 2층의 가격적정성 여부가 상층부보다 투자자들의 세심한 분석이 필요한 부분으로 크게 보면 큰 장터에서 상품의 효용성을 따져보아야 한다는 뜻이다.

이외, 투자자의 보수적 안정성측면에서 관심으로 부상할 투자처로는 골목상권의 침해로 상권붕괴 등의 우려는 낳고 있긴 하지만, SSM(Super Supermarket) 시장에 메이저 유통업체들이 경쟁적으로 뛰어들면서 유망한 입지에 점포를 선점하려는 경쟁과 함께 출점 물량도 대규모로 추진되고 있는 점도 투자자들의 입장에서 관심을 가질 대목이다. 이들 업체들은 계약기간, 임대료 지급 등의 면에서 장기계약에 의한 입점안정성과 임대료지불능력안정성에서 좋은 장점을 가지고 있는 경우에 해당한다.

2009년 하반기는 전반적으로 경기회복의 불확실성이 해소되지 않는 한 제한적인 투자분위기속에 검증가능하고 안정성을 담보로 한 투자분위기가 대세를 이룰 것으로 예상되기 때문에 대세론에 의존해 투자접근을 하기보다는 가치투자에 근거한 투자패턴을 유지하는 것이 바람직하다고 하겠다.