상반기 상가 시장의 최대 화두는 역시 ‘판교’였다.

2008년 하반기 금융위기의 여파로 2009년 상반기의 상가 시장도 불황의 그늘에서 벗어나지 못해 어려움을 겪었지만, 판교 신도시는 이러한 시대적 흐름에도 불구하고 상가 시장에 대한 투자 열기가 뜨거웠다.

스타식스 게이트와 로데오가 잇따라 개인 투자자에게 통째로 매각되었는가 하면, 동판교 지역에 분양을 시작한 근린상가들도 단기간에 높은 분양 실적을 올려 업계의 주목을 받았다.

판교 상가시장의 높은 투자 열기는 주공 단지내 상가의 입찰결과를 살펴보면 보다 확실히 알 수 있다.

2008년 10월, 11월 판교 주공 단지내 상가는 15% 안팎의 저조한 낙찰률을 기록하며 금융위기에 따른 위축된 투자 심리를 그대로 보여주었다.

그러나 2009년도에 들어서면서 판교 단지내 상가의 입찰 결과는 확연히 다른 모습을 보여준다.

2009년 3월 33개 점포 중 21개 점포가 낙찰되어 63.64%의 낙찰률을 기록하면서 변화의 조짐을 보이더니, 5월에는 100%(17개 점포), 6월에는 89.19%의 낙찰률을 기록해 판교에 대한 투자자들의 높은 관심을 실감케 했다.

특히 투자 열기를 가늠해볼 수 있는 내정가 대비 평균 낙찰가율이 3월 112.29%에서 5월 120.24%, 6월 150.27%로 급격한 변화를 보여 판교 상가 시장에 대한 과열 양상을 보였다.

이에 더해 판교 지역 근린 상업시설의 분양가에 많은 영향을 미칠 것으로 예상되었던 6월 상업용지 재공급분 입찰에서 내정가의 변화가 없었음에도 중심상업용지, 근린상업용지 등이 200% 내외의 높은 낙찰가율로 낙찰되어 상가 시장 관계자들을 놀라게 하기도 했다.

판교 신도시는 서울 강남권과의 접근성이 월등히 뛰어나다는 지리적 장점에 더해, 주거환경이 쾌적해 소비력 높은 배후세대의 입주와 판교테크노벨리의 입주 경쟁 등으로 상가 투자자들의 관심도가 높았던 지역이다.

경부고속도로를 중심으로 고밀도 주거단지와 알파돔을 비롯한 중심상업지구, 판교테크노벨리가 자리하고 있는 동판교와 저밀도 고급 주거단지와 넉넉한 녹지 공간으로 대변되는 서판교로 나뉘는 판교는 2009년 대부분의 아파트 입주가 완료될 예정으로 아파트 입주율이 올라감에 따라 상가 시장에 대한 투자 선호도도 높아지고 있다.

이처럼 판교 지역 상가에 대한 투자 열기가 높아지고 있지만, 판교 상가 투자에 있어서는 현실을 고려한 신중한 투자 전략이 요구된다.

우선 판교 지역의 근린 상업 시설 공급 속도가 더디게 이루어지고 있기 때문에 무조건 시류에 편승해 성급하게 상가 투자에 뛰어드는 것은 리스크가 크다는 점을 명심하자.

판교 신도시에 공급된 상업용지는 중심상업용지, 근린상업용지, 근린생활시설용지를 모두 합칠 경우 132개 필지에 이르며, 이중 현재 착공에 들어가고, 분양이 진행중인 필지는 10여 개 필지로 전체의 10% 정도에 지나지 않는다.

물론, 현재 공급이 진행중인 현장들이 시점 상의 이점으로 얻게 될 선점 효과는 무시할 수 없을 것이다. 분양에 앞서 입점 의향서가 쇄도하는 현장들이 많다는 현장의 소식은 이러한 선점 효과가 가시적으로 나타나는 것으로 볼 수 있다.

그러나 신규 택지지구의 상권이 활성화되는 데는 최소 수 년에서 10년에 이르는 시간이 걸리며, 상권의 형성 양상도 일반적인 예측에서 벗어날 수 있는 변수가 많다.

이제 10% 정도의 상가가 시장에 나온 상황에서는 상권의 방향성을 예측하기도 어려울 뿐더러, 주변 상업용지들의 개발 속도가 지금처럼 더딜 경우 자칫 ‘나홀로 상가’가 되어 상권 형성이 어렵게 될 수도 있다.

이러한 점에서 판교 상가 시장은 그 공급 속도와 상권의 향배를 지켜보며 차분하게 접근하는 전략이 필요하다.

또 하나 판교지역 상가 투자에 있어서 반드시 고려해야 할 점은 바로 ‘가격’이다.

2009년 상반기 판교신도시 주공 단지내 상가 낙찰 결과를 분석해 보면 지상1층 3.3㎡당 평균 낙찰가는 3,997만원에 이르며, 가장 높았던 점포의 경우 7,040만원을 기록했다.

또한 현재 분양중이거나 분양을 준비중인 근린 상업시설들도 지상1층을 기준으로 3.3㎡당 3천만원대 후반부터 5천만원대 후반까지의 가격대를 보이고 있다.

이는 서울지역 상가들의 지상1층 가격수준보다도 높은 가격대로 판교의 현재 가격대가 투자자의 기대수익률을 만족시켜줄 수 있을 것인지에 대한 의견이 분분한 상황이다.

판교 지역 아파트 입주율이 이미 80%를 상회하고 있고, 2009년 하반기면 대부분의 아파트 입주가 끝나기 때문에 상가 공급이 점차 확대되고, 중심상업지구의 개발이 진행되어감에 따라 판교 지역의 임대료 수준과 가격 적정성이 결정될 것으로 전망된다.

이러한 점에서 아직 수익률 면에서 안개 속인 판교 상가 시장에 투자시에는 해당 상가의 가격 경쟁력과 수익률 확보 가능성을 면밀히 고려해야 한다.

특히 주공 단지내 상가의 경우 낙찰 자체가 수익을 안겨주는 것은 아니기 때문에 분위기에 휩쓸려 과도한 가격에 낙찰 받는 오류를 범하지 않도록 유의해야 할 것이다.

결론적으로 판교 상가 시장은 아직 공급이 많지 않은 상황으로 희소성에 따른 선점효과가 높은 시장이지만 투자 과열 현상이 보이고 있는 만큼, 시류에 휩쓸려 공격적으로 투자에 나서기 보다는 공급 증가에 따른 시장의 변화 추이를 파악하고 기대수익률의 확보 가능성을 면밀히 고려해 실익을 추구할 수 있는 투자 전략이 필요한 시점이라 할 것이다.

                                                                                                 상가뉴스레이다 대표이사 선종필