체력 꾸준한 한국토지주택공사(LH) 단지내 상가 선전

상가시장 분위기가 전반적으로 가라앉아 있음에도 불구하고 올해 한국토지주택공사(LH)에서 공급한 단지내 상가는 우수한 낙찰률을 기록했다. 신규공급 상가를 기준으로 5월까지 비수도권의 경우 재입찰을 포함해 90% 이상의 낙찰률을 보였으며, 수도권 지역의 경우도 약 70% 가까운 낙찰률을 기록했다. 비수도권 지역에서는 익산 장신, 광주 양동, 포항 장량 등의 낙찰률이 높았으며, 수도권에서는 파주 운정, 인천 소래 등이 좋은 기록을 나타냈다. 2010년 상반기 상가시장의 위축 속에서 상대적으로 높은 안정성을 가진 LH단지내 상가에 관심이 많이 몰렸던 것으로 분석된다.

몰링형 상가 필두로 초대형 메머드급 상가의 등장과 표류

2010년 상반기 상가시장에서는 규모가 큰 대형상가들의 등장이 이어졌다. 동탄에 위치한 메타폴리스, 일산의 원마운트, 양재동 파이시티 등의 분양이 잇따르며 투자자들의 관심을 모았으며, 판교의 알파돔과 같은 상업시설도 사업진행에 나서고 있다. 이와 같은 대형 상가 공급증대와 사람들의 소비패턴 변화 등으로 몰링형 상가 등 대규모 상가로의 진입이 늘어날 것이라는 기대감이 생성되고 있다.

등기분양 부담되면 임대는 어때? 임대분양 상가 공급증가

상가경기가 다소 위축되는 모습을 보이는 가운데 상대적으로 낮은 가격에 점포를 마련할 수 있는 임대형 분양상가가 늘어나고 있다. 기존에도 타임스퀘어, 비트플렉스 등이 임대분양으로 성공을 거두면서 비슷한 방식으로 분양하는 경우가 있었지만, 보증금 외에 월임대료를 지급하는 형태도 많았다. 하지만, 올해 초 등장한 임대분양 상가 중 일부는 별도의 월세 없이 최초 분양대금을 나중에 돌려받을 수 있는 방식으로 구성된 것이 특징이다.

4전 5기 양치기소년 가든파이브 그랜드오픈

2010년 6월 10일, 그동안 말도 많고 탈도 많았던 가든파이브가 드디어 그랜드오픈했다. 최초 청계천 이주상인을 대상으로 설계된 가든파이브는 2008년 준공 이후 입점률 저조로 무려 4번이나 개장을 연기한 바 있다. 한편, 가든파이브의 개장은 이루어졌으나 여전히 50% 정도로 부진한 입점율과 NC 백화점 입점 등을 통해 다소 변화된 상업시설이 향후 어떤 결과를 보여줄지 관심을 모으고 있다.

판교 동생 광교? 형님자리 넘봐, 광교 근린상가 등장

강남을 대체하는 신도시로 주목받고 있는 광교지역에서 첫 근린상가가 등장했다. 광교는 주거시설에 대한 입지선호도를 바탕으로 상업시설의 인기도 기대되는 지역이다. 한편, 상반기 실시된 광교지역 내 상업용지 입찰결과 낙찰률은 50%대로 에듀타운 등 중심부의 인기는 높았으나, 외곽지역의 용지는 다수 유찰되는 등 입지에 따라 호불호가 명확하게 엇갈리는 모습을 보여주었다. 현재까지 광교 상업용지 가격은 판교지역보다는 낮게 형성된 측면이 있어 향후 광교지역 상가 분양가가 어떻게 매겨질지 주목되고 있다.

자영업자 복귀늘고 착공량도 회복세, 상가시장 지표 호전

상가시장의 현황을 파악할 수 있는 상업용 건축물 착공허가량, 거래량 등의 수치가 올해들어 상승추세를 보여주고 있다. 또, 금융위기 이후 꾸준히 줄어들던 자영업자 수도 4개월 연속 늘어나면서 상가시장에 긍정적인 분위기가 나타날 것으로 예상되고 있다. 그러나 아직까지 전반적인 상가지표가 금융위기 이전의 모습으로 돌아가지는 못해 앞으로 긍정적 흐름이 계속 이어질 수 있을지 관심을 끌고있다.

비싸도 정도가 있지? 투자자 외면, 강남 고분양가 상가 고전 면치못해

작년도 강남지역에서 3.3㎡당 1억원이 넘는 상가들이 등장하면서 귀추가 주목되었는데 현재까지의 분양성적은 신통치못한 것으로 알려졌다. 이들 상가 중 일부는 분양가를 3.3㎡당 수천만원까지 내렸으며 또 다른 상가는 분양이 잘 안되자 임대방식으로 전환한 것으로 나타났다. 이로써 강남지역이라해도 3.3㎡당 1억원이 넘는 시세는 아직까지 무리라는 의견이 설득력을 얻고 있는 가운데 앞으로 등장할 고분양가 상가들의 성적이 주목되고 있다.

기대는 한 몸에 실적은 제각각, 판교지역 고분양가 논란

판교지역에서 근린상가들이 다수  공급되고 있는 가운데 판교내 상가에 대한 적정성 논란이 일고 있다. 일부 전문가들은 판교의 인기도가 높은 것은 사실이지만 아직 상권이 제대로 형성되지 않은 상황에서 미래가치가 선반영된 것 아니냐는 의견을 내놓고 있다. 반면 또다른 전문가들은 과거 입찰된 상업용지 가격 자체가 낮지않았고 판교의 발전가능성이 높기때문에 오히려 현재의 분양가는 저평가되었다고 주장하고 있는 상황이다.

상가도 군단으로 나온다, 그룹형 상가 등장

마치 브랜드와 같이 한 이름을 가진 7개, 11개의 상가가 동시에 등장해 눈길을 끌었다. 판교의 마크시티는 7개, 엑스원은 11개 동이 한꺼번에 공급되면서 지명도나 광고효과를 얻는데는 비교적 성공한 것으로 풀이되는데, 이처럼 그룹형 상가들이 등장한 것은 필지별 소규모 조합보다 메머드급 연합조합으로 개발할 경우 마케팅 활성화 등 사업규모의 경제성이 있기때문으로 파악된다.

택지라고 다 똑같냐? 택지지구별 양극화현상

택지지구마다 주거 입주율 및 개발진행 현황이 각기 다르면서 상가분양과 입점에도 영향을 미치고 있다. 강동 강일, 인천 논현지구와 같이 입주율이 높으면서 상업비율이 비교적 적은 지역은 상가분양 및 입점에 대한 관심도가 높으나, 배후세대 입주율이 지지부진한 곳에서는 상권 활성화에 대한 의구심으로 상가에 대한 관심도도 크게 떨어지고 있다.

단지내 상가도 다 다르다, 단지내 상가 구성변화

배후세대를 대상으로 비교적 안정적인 수익율을 올릴 수 있는 단지내 상가의 업종구성이 변화되는 모습을 보이고있다. 사진관, 비디오대여점 등 과거 단지내 상가에 입점하던 인기업종들은 디지털 카메라의 보급과 정보통신기술 등의 발달로 점차 자취를 감추었다. 최근 단지내 상가에는 세탁소, 편의점 등 생활밀착형 근린업종들이 주를 이루고 있으며 상가 규모도 다소 작아지고 있는 추세이다. 또한, 일부 신도시에는 중개업소가 단지내상가 대다수를 차지하는가하면 주변 상업시설이 부족한 지역에서는 병의원이 단지내 상가에 들어서는 등 지역특성에 따라 전혀 다른 단지내 상가 입점상황을 보여주고 있다.

상가건물 임대차보호법의 적용범위가 확대될 예정이다. 현재는 서울지역 상가의 경우 2억 6천만원까지 임대차보호법의 대상이나 앞으로는 3억원까지 늘어나게 된다. 기타 수도권 과밀 억제권역 및 안산, 김포 등에서도 보호대상 범위가 상향조정된다. 또, 우선변제 대상 보증금도 서울의 경우 현재 4,500만원에서 5,000만원으로 늘어나게 된다. 이번 조치는 자영업 세입자의 안전성을 확대하는 역할을 할 수 있을 것으로 기대되고 있다.

내 상가도 공사부도? 시공사 부도 주의령

건설사들의 부도, 법정관리 등이 잇따르면서 상가시장에도 공사가 중단되는 현장이 나타나 수분양자들의 피해가 우려되고 있다. 실제 상봉동에 위치한 고층의 주상복합상가는 현재 공사에 차질을 빚으면서 투자자들의 어려움이 나타나고 있는데 앞으로 구조조정이 본격화되면서 부실한 중소 건설업체에 대한 퇴출작업이 이어질 것으로 보여 투자 전 시공사를 검증하는 노력이 필요해보인다. 상가의 경우 주택보다 안정성이 떨어질 수 있으므로 시공사 안전성을 파악하는 것을 게을리해서는 안될 것으로 보인다.

금리인상 설왕설래, 대출비중 조절 필요

현재 16개월째 기준금리가 동결되고 있지만 2010년 하반기에는 물가상승 등의 이유로 금리가 올라갈 가능성이 높은 상황이다. 예정대로 금리인상이 이루어지면 상가 투자자 입장에서는 대출을 이용한 투자시 금융비용이 그만큼 늘어날 수 밖에 없으므로 금리변동을 잘 체크하고 대출비중도 적절하게 조절할 필요가 있다.

상업용 건물에 대한 과표현실화 시행여부

국토해양부가 상가, 오피스텔, 공장 등 비주거용건물에 대해 실제 거래가격을 토대로 공시가격을 산정하고 빠르면 2010년 확대 시행한다는 계획을 발표했다. 과표현실화가 시행되면 현재 많게는 40%정도에 불과한 상업시설 과표가 실거래가 수준으로 반영돼 상가 소유자의 세금부담이 현재보다 대체적으로 높아진다고 볼 수 있다.

그러나 상업용 건물에 대한 과표현실화가 시행되기에는 아직 표본이 부족하고 시스템이 미비된 측면이 많아서 시행이 수월하게 이루어질지는 지켜볼 필요가 있다. 

선거는 끝났다, 지방선거 이후 상가시장 여파는...

6월 2일 실시된 전국 지방선거에서 여당이 참패하면서 기존에 예정되었던 개발계획 등이 제대로 이행될 수 있을지에 대한 의견이 엇갈리고 있다. 특히, 이전부터 개발뉴스가 많았던 인천지역의 경우 시장이 바뀌면서 어떤 변화를 가져올지 주목되며 서울과 경기지역도 사업진행 순항여부가 관심을 모으고 있다. 이러한 선거효과는 상가시장에도 일부 영향을 미칠 것으로 예상되고 있다.