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제목  상가투자시 반드시 유념해야 할 점
글쓴이  선종필 상가뉴스레이다 대표 작성일  2010-11-15 10:11

현재 상가 시장은 전반적으로 다소 위축된 모습을 보여주고 있다. 하지만 곧 쏟아져 나올 베이비부머 세대들의 은퇴시기가 점차 다가오면서 투자자들을 위한 노후 대책 투자처로 관심을 모으고 있다.

노후에 대한 대비책으로 상가투자에 관심을 가지고 있는 투자자들은 광고에 나오는 수익률이나 일부 영업사원의 언행에 현혹되지 말고, 다음에 나오는 내용들을 미리 숙지하고 투자에 나서는 것이 바람직하다.

1. 레버리지 맹신은 금물이다. 대출은 30% 내외를 지키돼 출구전략고려 20% 내외가 바람직

레버리지 효과란 타인자본(대출 등)을 이용해 자기자본에 대한 수익률을 극대화시키는 것으로 일명 지렛대효과라고도 불리운다. 이런 레버리지 효과는 잘 사용하면 약이되나 잘못사용하면 독이될 수 있는 양날의 검과 같다.

요즘과 같이 출구전략 거론 등으로 금리인상이 예견되는 시기에는 대출비중이 높을 경우, 수익률보다 대출금에 대한 이자를 더 지불해야 하는 상황이나 정해진 임대료와 달리 금리변동은 즉시 반영되는 현상이 전개될 수 있어 최대한 자기자본비율을 높이는 것이 안전한 투자방법이라 할 수 있다.

2. 상가입찰 시에는 고가낙찰 받지 않도록 주의하라

상가 공급방식 중 등기 분양방식은 대부분의 상가들에서 적용되고 있는 선착순 등기분양방식과 한국토지주택공사(이하 LH)에서 공급되는 단지내 상가에 주로 적용되는 입찰 등기분양방식 2가지로 나누어 볼 수 있다.

그 중 입찰 등기분양방식은 개인별로 입찰가를 기재해 가장 높은 금액을 작성한 투자자에게 해당 점포를 분양하는 방식이다.

이러한 입찰분양 방식은 개인별 입찰가를 작성하다보니 몇 명이 입찰에 참여하였는지, 현재까지 최고 입찰가가 얼마인지를 알 수 없어 자칫 잘못하면 고가에 낙찰받을 확률이 높아지게 된다.

고가낙찰을 받을 경우, 상가의 특성상 상권이 형성되기 전까지는 적정수익률 작성이 불가능하기 때문에 수익률이 크게 떨어질 수 있다.

3. 선임대 상가를 주목하라

선임대 상가란 투자자가 상가를 분양받기 전 시행사에서 임대를 확보해 둔 상가를 의미한다. 선임대상가는 수익률 파악과 투자수익 회수가 용이하다는 장점을 가지고 있는데, 투자 시에는 가능하면 금융, 의료, 대형 프랜차이즈 등 장기계약이 가능한 우량업종이 입점하는 상가가 상대적으로 우수성이 높다고 할 수 있다.

단, 선임대상가는 갑작스럽게 임대계약이 파기되는 경우가 있고 드물지만 허구의 임차인을 내세워 가짜 선임대를 진행하는 경우도 있다. 또한 시행사에서 일정기간 임대료를 보조해주는 경우도 있으므로 자세한 내용을 파악할 필요가 있다.

4. 업종이 다양하고 풍부한 상가에 우선적으로 관심을 가져라

상가의 활성화는 주변 유동인구의 유입이 어느 정도 되는지에 따라 달라진다. 유동인구가 늘어나기 위해서는 여러 가지 방안이 있겠지만 우선 상가 투자에 나서기 전 관심 상가에 들어서는 업종들이 단일 업종들로만 구성되는 것은 아닌지를 확인하는 것이 중요하다.

만일 단일 업종들로만 구성된 상가의 경우 업종간 경쟁관계가 발생해 생존경쟁이 치열해지고, 유동인구의 유입요소가 획일화되어 유입인구의 감소로 진행될 여지가 높다고 할 수 있다.

5. 단기 시세차익이 높은 상가보다 월세수익의 안정성을 가진 상가가 더 가치있다

은퇴는 더 이상의 고정적인 수입원이 사라진다는 것을 의미한다. 고정된 수입이 없어지면 계획적 생활패턴에서 충동적 생활패턴으로 변할 수 있는 가능성이 높다고 볼 수 있으며, 그만큼 매월 꾸준한 수입원이 중요해지게 된다.

시세차익의 경우 상권의 형성이나 크기에 따라 몇 천만원에서 많게는 몇 억원의 차익을 얻을 수 있지만, 매월 수익금이 필요한 은퇴투자자들이 공격적 패턴을 보이는 것은 바람직하지 않다. 다소 수익률이 낮더라도 안정적 임대료 납부가능성에 투자무게를 두어야한다.

수익형 부동산 투자는 은퇴를 목전에 둔 베이비부머들에게 안정적인 수익원을 가져다 줄 유망한 상품이 될 수 있다. 하지만 상가는 철저한 수익상품으로 상품 선택을 잘못하면 공실발생 등으로 기대수익을 내지 못하고 어려움을 겪을 수도 있다. 따라서, 상가 투자시에는 미리 관련된 내용들을 명확하게 파악하고 전문가의 도움을 받는 것이 필요하다.



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