1. 국토종합계획 4차 수정안 발표, 구도심 상권에 초점

얼마전 발표된 2000 ~ 2020년까지 적용될 국토종합계획 4차에 대한 수정안이 발표되었다. 발표된 내용중 상가시장에서 가장 눈에 띄는 점은 신도시개발이 아닌 도심지역의 재건축, 재개발 사업 위주로의 전환이라는 점이다. 이는 그동안 주로 남양주, 파주, 일산과 같은 신도시가 들어서면서 주거단지의 필요에 따른 상가공급이 주를 이루었다면, 앞으로 구도심 내 낙후된 지역에 재건축, 재개발 사업으로 인한 인구의 유입으로 앞으로 구도심 위주의 상가 공급이 더 활발히 이루어질 전망이다.

2. 역세권 대변혁, 제도 장치 마련중

9월 국토해양부에서는 대중교통 중심의 도시개발 위한 고밀도 복합환승센타개발과 도시철도 건설에 대한 개정안을 추진하였다. 그 중 복합환승센타개발과 관련해서는 상업·업무·문화 등의 일상생활과 경제활동을 지원하는 다양한 기능의 복합조성구역이 설정될 예정이며, 도시철도 건설에 대한 개정안에서는 역세권 개발 이후 주변부로 밀집되었던 근린생활, 숙박, 업무, 문화등의 각종 시설을 도시철도 내에 운영할 수 있도록 하는 내용을 담고 있다.

3. 자영업자 600만명 붕괴

지난 2006년 10월부터 2010년 10월까지 자영업자의 추이를 살펴본 결과 2010년 1월 5,475천명을 기록 4년치 중 최저를 기록한 이후 600백만을 회복하지 못하고 있는 것으로 나타났다. 각 기준년도별 평균치를 보면 2006년 10월부터 2007년 9월까지 6,070천명, 2007년 10월부터 2008년 9월까지 5,994천명, 2008년 10월부터 2009년 9월까지 5,780천명, 2009년 10월부터 2010년 9월까지는 5,629천명으로 해가 거듭될수록 점차적으로 하락하고 있어 상가 실수요자라 할 수 있는 층이 줄어들고 있는 것으로 확인되었다.

4. 금리인상 - 대출비중 조절 필요

금융통화위원회(금통위)는 2010년 7월 0.25% 인상된 금리가 4개월 동안 2.25%를 유지하다가 11월 다시 물가안정을 이유로 0.25% 상향 조정해 통화정책을 운용하기로 결정하였다. 이러한 금리인상은 상가 투자자 입장에서는 대출을 이용한 투자시 금융비용이 그만큼 늘어날 수 밖에 없다. 또한, 앞으로추가 금리인상 여부를 전혀 배제할 수 없어 투자시 금리변동을 잘 체크하고 대출비중도 적절하게 조절할 필요가 있다.

5. 상가, 공급 및 거래 증가 - 바닥다지고 상승중

상가시장의 현황을 파악할 수 있는 상업용 건축물 착공허가량은 10월 예년 수치에 미치지는 못하지만 전월에 비해 큰 폭으로 상승했으며, 거래량 또한 10월까지 3개월 하락세 이후 반등하는 모습을 보였다. 이는 상가 관련 지표들이 서서히 회복하는 모습을 보이고 있다고 풀이할 수 있으며 그러나 아직까지 전반적인 상가지표가 금융위기 이전의 모습으로 돌아가지는 못하고 있어 경제지표 전반이 좋아졌다고는 할 수 없을 것으로 보이며, 시장 상황이 전반적으로 내수 활성화부문이 부진해 상가투자시장으로의 관심증가가 무조건적인 투자활황으로 이어지지만은 않을 것으로 보인다.

6. 상가 임대차보호법 금액 늘어 - 자영업 세입자 안전장치 강화

상가건물 임대차보호법의 적용범위가 확대될 예정이다. 현재는 서울지역 상가의 경우 2억 6천만원까지 임대차보호법의 대상이나 앞으로는 3억원까지 늘어나게 된다. 기타 수도권 과밀 억제권역 및 안산, 김포 등에서도 보호대상 범위가 상향조정된다. 또, 우선변제 대상 보증금도 서울의 경우 현재 4,500만원에서 5,000만원으로 늘어나게 된다. 이번 조치는 자영업 세입자의 안전성을 확대하는 역할을 할 수 있을 것으로 기대되고 있다.

7. 리츠 등 신규 자금활로 열려

PF 조달방식으로 사업진행이 어려워지면서 본격적인 리츠(Reits) 활성화 움직임이 나타나고 있다. 특히, 구조조정 부동산에 전문 투자하는 구조조정리츠보다 투자 대상이 넓으면서 자산운용사에 운용을 위임하는 위탁관리리츠에 비해서 소액으로 투자하기 효과적인 수단인 자기관리리츠가 늘어나고 있다. 국토해양부에 의하면 현재 자기관리리츠는 7개 정도로 운용 중인 것으로 확인되고 있다. 또한, 추가로 영업인가를 신청하거나 받고 있다고 밝혔다.

8. 제2롯데월드, 롯데수퍼타워 건축 승인 떨어져

한동안 도마 위에 오르내렸던 제2롯데월드의 555m 롯데수퍼타워가 지난달 최종 승인이 떨어져 지역적 랜드마크로 자리매김할 것으로 기대된다. 이러한 국지적 호재의 약발로 인해 잠실 지역내 부동산들의 기대감이 부풀어 있다. 특히, 최근 잠실의 미분양아파트들이 빠르게 소진되어 가고 있으며, 재건축된 아파트들의 매매가격이 급격히 치솟고 있다.

9. 단지내 상가, 투자 분위기 회복세

상가시장의 분위기가 전반적으로 침체되어 있었음에도 불구하고 올 한해 한국토지주택공사(이하 LH)에서 공급한 단지내 상가는 비교적 우수한 낙찰률을 기록하였다. 신규 공급된 상가를 기준으로 6월부터 12월까지 재입찰을 제외하고 평균 81.5% 정도의 낙찰률을 보였으며, 수도권 지역의 경우도 약 63% 가까운 낙찰률을 기록했다. 비수도권 지역에서는 제천 강저, 광주 첨단, 대구 율하 등의 낙찰률이 높았으며, 수도권에서는 수원 광교, 안산 신길 등이 좋은 기록을 나타냈다. 2010년 상가시장의 위축 속에서 상대적으로 높은 안정성을 가진 LH단지내 상가에 제한적인 투자가 상반기에 이어 계속이 이어진 것으로 풀이된다.

10. ‘유명인 상가 이슈’ 알고보니 속빈강정

지난 9월 피겨여왕 김연아가 상가 3채를 30억원에 분양받아 유명세를 탔던 커낼워크가 김연아 후광에도 불구하고 분양 전부터 대대적으로 광고했던 명품 아울렛 계획이 무산되면서 상가 소유주들의 갈등이 증폭되었다. 이에 따라 소유자들은 과장 광고 부분이라며 시정을 요구했지만 시행사에서는 ‘기다리라’는 대답만을 남긴채 아무런 대책을 못내놓고 있다고 한다.