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제목  2011년 상가, 투자방식이 진화된다
글쓴이  선종필 상가뉴스레이다 대표 작성일  2011-01-10 11:01

그동안의 수익성 부동산 투자시장은 실물직접투자 방식위주로 이루어져 왔었다. 실물 직접투자를 통해 임차인을 구하고 임대료 수입과 시세상승 수입이라는 두 마리 토끼를 추구하는 방식이었던 셈이다.

하지만 그동안 실물직접투자방식에 임했던 투자자들이 투자하는 상품시장은 적절한 개발과정을 통해 투자시장에 나온 것이 아니라 할 수 있다.

많은 개발업체들이 공급하는 상가들은 대부분 분양형 상품이 주를 이루었지만 이면을 들여다보면 대부분 프로젝트파이낸싱(PF)을 활용해 시공사의 지급보증을 통해 금융권으로부터 사업비를 조달하다보니 금융비용과 과도한 시공비등으로 최종투자자가 만나게되는 공급가격의 원가는 눈덩이처럼 불어났으며 사업에 조달되었던 차입자금을 변제하기위해 매각일색의 분양에 매달릴 수 밖에 없는 구조를 가지고 있었다.

실제 250억원에서 300억원에 이르는 상업용부동산 분양개발사업의 경우 변수가 있기는 하지만 약 150억원정도의 자본만으로 토지매입 준공과 함께 임대사업을 할 수 있는 현장이 대부분이라 할 수 있다.

하지만 개미투자자들의 경우 적게는 1억원에서 많게는 10억미만대의 자금으로 이런 사업을 추진할 수 없다보니 구조적으로 투자대상이 될 수 있는 상품들이 개발업체가 만들어 놓은 기성품에 투자할 수 밖에 없었던 셈이 된 것이다.

결국 자본총액의 부족과 부동산 개발노하우를 모르기 때문에 금융이자, 지급보증에 따른 위험성대가에 대한 건설사의 높은 시공비, 이런 비용을 변제하기위한 매각분양일색의 과도한 마케팅 비용과 업체의 수익까지가 포함된 과도한 기성품 수익부동산을 취득할 수 밖에 없던 시장 일색이었다.

하지만 경색된 PF대출시장에 최근 금감원 PF대출 리스크 관리 모범규준을 다음달에 시행하기로 함에 따라 50억원이상의 PF에 외부전문가의 자문을 도입하고 자기자본 20%이상을 조달하는 사업 현장에만 PF대출을 하기로함에 따라 지금까지 있어왔던 PF대출방식의 개발은 점점 힘든 환경을 맞이하게되면서 부동산 투자 환경의 커다란 변화를 맞고있다.

2010년부터 간접투자상품인 리츠시장이 활성화의 길로 들어서고 있는데 미국에서 가능성을 입증한 공모리츠(일반투자자에게 계획사업을 소개한 뒤 공모 및 상장 절차를 거쳐 사업자금을 조달하는 투자회사)가 우리나라에도 본격적으로 활성화 도래시점이 가까워 지고있다고 볼 수 있다.

지금까지의 개인투자자가 직접투자하는 방식에서 벗어나 자기를 대신해서 원하는 부동산 투자와 운용을 책임지는 리츠를 선택하는 것이다. 직접투자방식이 한점포단위의 상당한 투자금액이 필요했다면 간접투자인 리츠는 투자금액이 몇십만원 또는 몇백만원이라 할지라도 투자가 가능하다.

개인투자자들은 공모 상장하는 리츠의 주주가 되고 이 주주의 자금이 모여서 개인자금으로는 접근할 수 없었던 규모있는 사업장의 지분만큼의 주인이 되는 방식으로 자금의 많고 적음을 떠나 자신의 자금력에 맞는 부동산 투자욕구를 해결할 수 있어 점포단위에 대한 투자처럼 자금을 마련하기 위해 일정부분을 대출을 활용해서 투자하고 임대차상황변동에 따른 과도한 대출부담을 지지 않아도 된다.

개인투자자들의 입장에서는 정부인가를 취득하고 모든 경영사항을 공시 또는 공개하고 사업수행결과는 정기적으로 정부에 보고경영감독하에 있는 부동산투자회사에 주주로 참여하기 때문에 경영투명성을 조금더 확보할 수 있는 이점도 있고 투자에서 가장 중요한 환금성 측면에서도 일정 부분 경색될 수 있는 실물부동산 직접투자보다 필요하면 주식을 시장에 매각해서 자금을 회수할 수 있어 환금성에서도 훨씬 유리한 장점을 가진 투자상품이라고 할 수 있다.

투자의 유형도 다양한 방면으로 가능해서 오피스텔이나 도시형생활주택, 실버타운, 전문상가, 아파트형공장, 골프장 등으로 다양하고 사업참여방식도 다변화해 직접 개발뿐 아니라 공동개발, 간접시행등으로 다양하게 진행될 수 있어 투자자들의 선호도에도 부합하는 측면이 있다.



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