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제목  2011년 상가 투자환경, 이렇게 바뀐다
글쓴이  선종필 상가뉴스레이다 대표 작성일  2011-01-24 10:01

단지내상가

각 상품별 시장전망에서는 단지내상가의 경우 신규아파트 물량공급의 감소 등으로 자연스러운 총 공급물량의 감소가 이어지게 될 것이 확실하다. 반면에 전통적으로 안정성 있는 상품으로 평가받는 단지내상가의 희소성에 대한 부각과 함께 세대수와 입지가 우량한 단지내상가의 경우 과열양상이 나타날 수 있다.

경우에 따라서는 지나치게 과열 입찰등으로 낙찰후유증을 앓게 될 수 있는 현장도 등장할 수 있다. 반면에 지방의 모 건설사 아파트처럼 1천여세대 가까운 대규모 단지이지만 분양정체와 입주 지연 등으로 대규모 아파트 미분양으로 주소비배후세력의 소비력에 대한 신뢰부족과 투자선호도가 떨어져 난항을 겪고 있는 사례가 있듯이 단지내상가의 주거 공급상황에 따른 호불호가 극명해지고 양극화가 심해질 것으로 예상된다.

특히 아파트 분양에서 선전하고 있는 광교지역등 이른바 일부 대마 지역 등에서는 합리적 상권형성 판단보다는 대세몰이형 분위기에 편승하는 투자패턴들이 있을 수 있기 때문에 주의가 요망된다.


주상복합/오피스텔

오피스텔/주상복합상가의 경우 한동안 상업용도 비율 30%선에 묶여 업종중복과 공급과잉으로 장기 미분양되던 상가들의 할인분양 러쉬와 함께 지자체별로 상업용도 비율을 9:1로 반영하는 곳에 대한 신규공급물량에 대한 투자선호도가 생겨날 것으로 기대된다.

아울러 상가투자에서 필요로 하는 투자자금의 총투자자금이 최소 3억원대 이상으로 큰데 반해서 오피스텔의 경우 상대적으로 작은 자금으로 투자할 수 있는 소액부동산 상품으로 분류되는데다 위축된 투자분위기에서도 2010년도 강남권을 비롯해 광교 모 건설등에서 공급했던 오피스텔의 성과가 우수해 2011년 많은 개발업체들의 개발최우선 상품화 되고 있어 공급 물량의 증가가 있을 것으로 판단된다.

오피스텔의 경우 상가와 오피스텔의 상품연계성에 주의해야 하는데 오피스텔과 오피스텔에 부속된 상가의 투자가치는 의외로 전혀 별개일 수 있다는데 주의가 필요하다. 강남을 비롯해 인천 등의 수도권에서 상층부 오피스텔 공급에서 투자선호의 호응을 이끌었던 많은 현장들이 저층부 상가에서는 철저하게 외면 받은 전례들이 있었다는 사실에서 브랜드나 주거선호의 분위기가 상가투자가치를 동일시하지 않는 현실이 시사하는 바를 간과해서는 안된다.

특히 상가 상층부 개발의 적정성에 고민이 깊은 개발업체들의 컨셉 변경 등으로 인해 애초 계획되지 않았던 곳에서의 경쟁적인 소액투자상품으로서의 오피스텔 개발 붐은 자칫 공급과잉을 초래할 수 있기 때문에 지역 내 임차안정성에 대한 투자판단에 무게비중을 두어야 한다.


근린상가

가장많은 공급상품 군인 근린상가의 경우 시장의 2010년 아파트 공급가격에 대한 거품론확대로 촉발된 부동산 투자심리 위축의 영향으로 인해 상가 공급가격과 투자수익율 제고에 대한 영향으로 인해 공급가격의 적정성 여부에 대한 영향을 많이 받을 것으로 예상된다.

특히 과거처럼 선분양 후임대의 전형적 패턴에서 벗어나 선임대 후분양조건으로 투자자들의 선호도가 급속하게 변해감에 따라 임차태넌트 유치경쟁이 치열해지고 임차안정성이 확보되는 금융테넌트나 유명브랜드 유치점포에 대한 투자선호도가 더욱 커질 수밖에 없다.

더욱이 2010년 판교, 청라, 송도등 굵직했던 지역의 분양가격의 초기 몸값이 경기여파나 가격의 적정성여부에 휘둘리면서 상당수의 현장에서 가격 할인등을 통해 마케팅 판촉을 벌였던 점을 상기할 필요가 있다.

해당지역들의 상업용지 공급시점은 대부분 2008년과 2009년인 부동산 경기 활황점에 공급되면서 개발업체들의 과열 참여현상으로 인해 내정가 대비 200%이상을 훌쩍 상회하는 수준으로 낙찰되어 공급가격이 싸지기 어려운 점이 있었기는 하지만 전반적 개발방식이나 개발업체의 대마 지역론에 편승한 가격정책으로 인해 투자자들이 부담스러운 가격군을 형성하면서 투자외면을 자초했다고 할 수 있다.

이런 현상은 2011년 대마지역으로 거론되는 광교지역에서도 재현될 것으로 예상되는데 초기공급가격 등과 투자부진으로 인한 시일경과에 맞추는 분양가 할인 등이 반복될 것으로 보여 투자자들의 투자타이밍에 따른 가격 적정성 여부가 투자의 중요한 변수로 작용할 것으로 보인다.

지역적 요인에서는 대규모 프로젝트들이 표류하고 있는 영종도, 청라, 송도, 용산 등과 같은 메인사업추진여부에 따른 관망세를 기저로 투자자들의 보수적 패턴이 유지되면서 지역적 대세론에 힘입었던 판교에서의 기대 밖의 저조한 투자분위기나 분양가 하락 등의 학습효과에 따라 광교등과 같은 지역에서의 대마론이 일정부분 힘을 얻기는 하겠지만, 지역성보다는 상품별 조건에 따른 선임대 후분양조건 점포나 분양가격의 경쟁력있는 점포 등에 투자포커스가 맞춰지는 한해가 될 것으로 전망된다.



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