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상가를 임차할 때 놓치거나 간과하기 쉬운 사항 몇가지
상가의 유형은 여러가지가 있지만, 대표적으로 추려본다면 근린상가, 단지내상가, 복합상가, 주상복합상가, 테마쇼핑몰, 그리고 도로변에 쭉 나열된 스트리트형상가 등이 있다.
각각의 장단점이 있겠지만, 각 상가들에 대한 특징은 기타 다른 칼럼에서도 자세히 밝혀져 있어서, 여기서는 임차인의 입장에서 어떠한 상가를 임차해서 영업을 해야할 까에 대하여 고민을 해보고 놓치거나 간과하기 쉬운 사항 몇가지를 짚어보고자 한다.
임차인의 입장에서는 우선 어떤 업종으로 장사를 할 것인지에 대한 고민을 먼저 하게 되는데, 물론 인터넷이나, 아님 주위 지인들에게 조언을 구하는 정도가 있을 수도 있겠고, 또 내가 잘 할 수 있고 선호하는 업종에 대한 프랜차이즈를 선택하는 경우도 있겠다.
어떤 형태로든지 상기 상가유형에 대한 상권을 알아보고 - 굳이 여기서 상권을 알아본다고 표현한 것은 일반 고객입장에서는 아무리해도 분석의 단계로까지 가기에는 무리가 있다고 보기 때문이다 - 결정하는 데 있어 몇가지 간과하는 상황이 필히 발생되는 것을 필자는 현장경험으로 느낀 부분을 아래와 같이 지적해보고자 한다.
한때?유동인구와 상가방문 인구의 극대화를 이루기 위해 경쟁적으로?상가 상층부에 영화관을 입점시키고 푸드코트를 넣고 클리닉을 유치하는 것이 붐을 이루었고 상당한 실적도 올렸다. 그러나 너무 많은 상가들에서 같은 전략을 구사하는 바람에 현재는 포화상태를 이루어 제살 깎아먹기 상황으로 몰리게 되었고 이제는 예전처럼 큰 효과를 거두지 못하고 있다.
이런 상황에서 현재 도심의 주상복합 상가들에서 경쟁적으로 대형할인마트를 유치하여?집객효과의 극대화를 이루어 나머지 상가부분의 활성화를 이루는 곳이 서서히 생겨나고 있다. 대형마트 하나를 지으려면 땅값/공사비/기타 부대비용을 포함해서?몇 백억 원의 돈이 필요하다. 절대 적은 금액이 아닌 이런 막대한 비용을 투자하려면 반드시 수익이 나와야하는 것이다. 이러한 대형할인마트와 주상복합 건물을 지으면서 발생하는 저층부 상가 부분의 활성화를 고민하는 시행주체간의 이해가 맞아 떨어지면서 근린상가와 대형마트의 결합이 이루어지고 있다. 현재 대형할인마트가 입점된 상가는 상한가를 달리고 있고 많은 상가 전문컨설턴트 들이 경쟁적으로 투자자들에게 추천하는 상황이다.
보통의 경우 어떤 지역에 대형마트?평균적인 규모의 점포가 출점한다면?하루 평균 방문 고객이?1-2만 명 정도가 쇼핑하러 온다. 이것은 대형마트의 데이터를 토대로?통계적으로 나온 숫자이다.?그래서 해당지역의 인구수를 면밀히 검토하는 이유이기도 하다.?2009년 4월?시장조사 전문기업에서 조사한 바에 의하면 대형할인마트를 이용하는 소비자들은?월평균 4.1회를 방문하고 한번 방문시에?평균 9만1천원을 지출하는 것으로 나타났다. 또한 그 비중은 해마다 커지고 있어 이제 대형할인마트는?현대사회에서 지역민들에게 있어 꼭 필요한 시설로 자리매김하고 있는 것이다.
주지하다시피 현대사회는 원스톱 문화여가 생활을 테마로 발전하고 있으며 대형할인마트 도 날로 진화되어 가고 있다. 대부분의 대형마트 는 소비자들이 모두 자가용을 이용하여 물건을 구입하러 오는 특색이 있고? 또한 원스톱 쇼핑을 추구하는 경향이 있다. 그에 따른 소비자들의 욕구를 반영하여?바쁜 현대인들에게 한곳에서 소비자가 원하는 모든 편의를 제공하는 것을 추구하도록 진화되고 있다.
예전에는 아파트 단지내상가에서 물건을 구매했기에 주변상권에서 많은 소비를 하였지만 대형할인마트가 들어서면?대부분 남편과 아내 아이들까지 모두?함께 쇼핑하러 가서 시식도 하고 식료품도 사고 안경도 맞추고 피자나 돈가스 등등의 외식도 근처에서 하는 경우가 많다.
대형마트에 오는 엄청난 쇼핑고객들의 집객효과로 인하여 함께 어우러진 근린상가 점포들은 잘 활용하면 엄청난 내방고객을 상대로 높은 수익을 거두는 점포들이 속출할 수 있다. 그것은 곧 대형마트와 연계되어 상가의 번영에 큰 역할을 할 수 있다는 것을 의미한다.
사람들이 모이는 곳에 돈이 모이고 장사가 활성화되어 상가의 가치가 증대되는 것이다. 즉. 돈과 사람이 모이는 곳에 장사가 잘되니 상인들이 주변에 모이고 또한 그로 인해 소비자들은 그곳에 가면 모든 것을 이용할 수 있으니 그곳에 가려 하게 됨으로서 집중화가 이루어지는 것이다.
예전부터 도시는 항상? 시장을 중심으로 주변에 도로가 형성되고 사람들이 모여서 다시 사람이 사람을 부르고 인구가 늘어나며 행정기관이 커지고 다시 교통이 발달되게 되며 이로 인해 사람들이 주변을 중심으로 모이고 다시 편의시설이 증설되는 과정이 반복되며 도시의 확산을 이루었다. 역사적으로 볼 때 모든 도시는 시장으로부터 시작되었던 것이다. 현대사회에서는 이러한 전통적인 시장을 대형마트가 담당하게 되었다.
특히나 요새의 대형마트들은 한국형 대형마트로서 진화해가고 있어 백화점보다 오히려 유용하게 이용되고 고객 집객충성도가 나날이 높아져가고 잇는 추세이다. 장사가 잘되지 않던 서울 미아리 미도파 백화점이 이마트로 변신을 한 것처럼 원스톱 쇼핑과 문화가 가능한 대형마트로 변신을 꾀하는 도심의 백화점 등 쇼핑몰들이 생겨나고 있는 이유이기도 하다.
현대사회에서의 시장 이 바로 대형마트인 것입니다. 예전에 사회가 지금처럼 발달하기 전에도 5일장 등의 시장이 형성되면 거기서 친구들도 만나고 오랜만에 이웃친지들의 얼굴도 보고?물건도 사고 술도 한잔하고 아이들 국밥도 사주고?시계도 고치고 한약방 가서 약도 사고? 엿도 사먹고? 담소도 하고 즐기던 한국인의 情의?소통구간이?지금은 대형마트가 그 기능을 담당하는 것이다.
반드시 물건을 사러가는 그 이상의 무엇을 갈구하는 현대인 의 삶이 녹아있는 것이지요. 사람들은 힘들거나 따분하거나 일상에 지칠 때 시장에 가서 많은 사람들이 열심히 물건을 사고파는 모습을 보며 삶의 활기를 느낀다. 매우 긍정적인 요소이며, 새로운 삶의 에너지를 충족하는 것이다.
현대사회에서는 아파트 문화로 인해서 이웃 주민들 간에도 예전처럼 자유롭게 소통을 못하고 있지만 내면에서는 사람들과 어울리고 싶어 하는 본능이 있는데 그것을 충족시켜주는 기능을 하는 것이 바로?대형마트의 순기능 중에 하나이다.?가족을 동반한 많은 사람들이 모이는 곳에서 함께 호흡하여 인간으로서의 동질감과 다른 사람들로부터 얻게 되는?신선한 에너지 충족의 기능을 바로 대형마트가 충족시켜주는 것이다. 한국인의 어울림 문화 의 터전 그것이 현대의 대형할인 마트이다.
그러나 대형마트가 입점 되는 모든 상가 가 활성화 된다고 볼 수는 없을 것이다. 상가란?결국 고객의 발걸음이 점포 앞을 지나가게 해야 그 가치를 증대시킬 수 있다. 따라서 건물을 시행하는 업체에서는 건물 설계에서부터 이러한 고객 동선에 대한 연구는 치밀하게 준비하여야 할 것이다. 그리고 상가 투자자들도 쇼핑동선을 면밀히 검토하여 흘러가는 상권이 아니라 집객 효과를 가진 점포를 분양받아야 높은 임대수익과 안정된 투자수익을 얻을 수 있을 것이다.
예를 들어 지하 1층에 대형할인마트가 들어오고 주차장은 지하 2층 3층 4층에 들어서고 나머지 분양상가들은 1층과 2층, 3층에 있다면?대형할인마트가 하루 몇 만 명의 쇼핑인구를 유발시킨다 하더라도 대부분의 고객들이 자가용을 이용하여 쇼핑하러 오는데?상당수의 고객들이 지하주차장에서 지하1층 대형마트에 가서 물건을 사고 다시 엘리베이터 타고 지하주차장으로 내려가 집으로 가버리게 한다면 실제로 지상층의 상가 활성화는 반감될 것이다.
따라서 상가의 기획자는 대형마트 고객들의 동선을 살리는 데 심혈을 기울여야할 것이다. 특히 무빙워크 동선을 살려?지그재그로 배치하고 주차장 등을 지상층 위로 올려 보내 출입구를 일원화시켜 고객들이 무빙워크 등을 이용해야만 대형할인마트로 진입이 가능케 하고 근린상가 점포들을 거쳐 가게 하는 등의 기획이 필요할 것이며 상가 투자자들도 이러한 고객 동선에 관심을 집중할 필요가 있다.
이러한 조건이 맞아 떨어지는 대형할인 마트와 연계된 근린상가는 상가투자의 1순위 상품이 될 것임은 자명한 이치이며 800조의 유동자금이 갈 곳을 잃은 상황에서 상가시장으로 자금 유입을 이끄는 첨병역할을 톡톡히 할 것으로 보인다. 상가 투자자들도 이러한 조건을 가진 상가에 주목해야 할 시점이라 할 수 있다.
1. 기본적으로 활성화된 상권을 선호한다.
물론 당연한 얘기다. 그러나 자세히 보면 활성화된 상권도 장사가 잘되는 가게가 있고 또 그렇지않은 가게도 있다. 그 반대로 활성화되지 않은 상권도 이와 같은 현상이 발생한다.
이 부분에 대해서는 잠시후에 서술하기로 하고, 기본적으로 활성화된 상권의 상가는 위치가 어디든간에 권리금과 임대가가 만만치않다는 것을 염두에 두고 살펴야 한다는 것이다.
새로이 창업하는 입장에서는 권리금은 상당한 부담이 되지않을 수 없다. 그런 곳의 권리금이란 일반적으로 시설권리금+바닥권리금이 함께 설정되어 있는 곳이 많기 때문이다
그래서 그정도의 자금여유가 안되면 굳이 이곳에서 매장을 오픈할 생각은 접어야 한다고 본다.무리해서 오픈하다보면 그 뒷감당을 감내하기가 무지 어렵다.
단지 유동인구가 많아 자연적으로 기본이상의 매출이 보장된다는 부분도 있지만, 수많은 업종과 경쟁해야 하는 부담 또한 갖는 것이다.
여기서 가격이나 맛이 차별화되지 않으면 고객은 언제든지 발길을 돌리기 때문에 상당히 신경을 써야 경쟁에서 살아남을 수 있다. 영원한 고객은 없기 때문이다.
그렇기때문에 힘겨운 여러가지 상황을 이겨내고 지속적인 연구가 있어줘야 하는데, 단지 막연한 생각에서 장사가 잘 되는 곳이니까 그럭저럭하면 되겠지 하는 안이한 생각에서 영업을 할려고 생각한다면 이곳에서의 매장오픈은 필히 재고해야 할 것이다.
2. 활성화되어 있지 않은 상권
활성화되어 있지 않은 상권은 여러 이유가 있다.
첫째로, 신흥택지개발지구내 상권이 있을 수 있는데, 당연히 배후세대인 아파트가 입주가 되기전이거나, 아님 입주단계인 상태이므로 상권이 형성될려면 조금의 시간이 필요한 상태인 상권이다.
둘째로, 기존 자연발생적으로 생긴 동네상권이 있을 수 있다. 물론 동네상권도 지역이나 입지에 따라 활성화된 곳도 있지만, 여기서 언급하고자 하는 곳은 그냥저냥으로 동네주민들이 간단하게 상시 이용할 수 있는 상권을 일컬음이다.
세째로, 주상복합상가나 아파트 단지내상가가 있을 수 있다. 이들중에서도 물론 장사를 잘하고 있는 상가도 또한 그 반대인 상가도 존재한다.
그런데, 임차인 입장에서는 이런 곳에 대부분 입점하기를 꺼리는 경우가 많은데,그것은 순전히 선입견일 수 있다는 점을 지적하고 싶다.왜냐하면 대체적으로 이런 곳의 상권을 둘러볼 때 단지 가게 바깥에서 가게안을 쳐다보며 손님이 많은가? 적은가? 만을 따지는 경향이 많기 때문이다. 그리고 주변에 전체적으로 유동인구나 사람들이 상가를 많이 이용하는가를 한번 둘러보게 될텐데, 그러다가 유동인구도 별로고, 가게안에 손님이 그다지 많이 없을 때면 거의 100% 이런 곳에 가게를 오픈하고 싶은 마음이 없어질 것이다.당연하다고도 생각은 들지만, 여기에 나름의 분석기법이 필요하다고 하겠다. 대체로 이런 곳의 상가는 임대가도 싸고, 권리금도 거의 없는 상가들이 많다. 임차인 입장에서 본인이 가진 자금의 여력도 고려해야 할 상황이면, 이런 곳에서도 잘 살펴보면 값진 보석을 발견 할 수가 있기 때문이다.
3. 신흥상권
새롭게 탄생하는 상권을 말하는데, 주로 택지개발지구나 테마쇼핑몰, 복합상가나 요즘 부각되고 있는 아파트형공장상가 등을 짚을 수 있다.
대체적으로 상권이 형성되기까지 많은 시일이 소요되는 상황이며, 처음에 입점하는 상가는 상권이 형성이 안되서 흡인되는 유동인구의 한계로 인한 매출감소 문제로 고심할 수도 있을 것이다.
테마쇼핑몰이나 같은 경우는 점포개발비라는 별도의 비용을 분양주들에게 부담하기 때문에 나름의 차별화된 마케팅으로 그러한 상황을 빨리 극복하여 조기에 활성화된 상권을 형성할 수도 있지만 쉬운 일은 아니다. 그러나 이러한 곳에서도 충분히 헤쳐나갈 수 있는 방법이 있다. 대부분의 창업자나 임차인들이 이러한 상가에 입점하기엔 많은 고심을 하고 있다. 그리고 또한 대부분 입지가 좋아도 이러한 곳에 입점을 잘 안할려고 하는게 현실이다.
4. 본인의 서비스마인드
우리나라 어디를 가더라도 서비스나 친절도가 월등하게 좋은 가게는 참 찾아보기 힘들다는 생각을 많이 하게된다. 장사를 함에 있어서는 서비스와 친절은 기본이다. 그럼에도 어떨땐 짜증이 날 정도로 아쉬움이 많이 남는다.그런 곳은 필자같은 경우는 아무리 맛이나 제품의 품질이 좋아도 두번다시 찾지 않는다. 아마도 나만의 생각은 아니지 싶다. 그럴땐 필자는 일본의 가게를 찾아보라고 권한다. 일본에 가면 좀 더 확연하게 체험하고 느낄 수 있다. 뭐..일본을 칭찬하고 싶은 마음은 없지만, 그래도 배울건 배워야 하니까...그렇다고 과도한 친절과 서비스는 오히려 고객의 마음을 부담스럽게 하기 때문에 적절함이 필요하다.조금만 신경쓰고 웃는 낯으로 고객을 대한다면 고객 또한 좋아하고 기억에 남을 것이다. 별도로 돈 들어가는 일이 아닌데, 참 실천이 안되는 부분이기도 하다. 암튼 이런 부분만 잘 실행하면 다른 문제가 있다 하더라도 묻어버릴 수 있고 좋게 작용하게 됨은 틀림없다. 가게를 시작하기전 본인의 서비스 마인드부터 제대로 갖춰야 할 것이다.
5. 기본적인 결정력 "맛"과 가격
또 필히 챙겨야 할 사항은 기본적으로 "맛"이 있어야 한다...요식업에 해당되는 말이긴 하지만, 다른 업종이라면 제품의 질과 디자인을 말할 수도 있겠다.고객의 입맛을 맞추지 못한 음식점은 오래도록 살아남기 힘들다.
프랜차이즈라 할지라도 각각의 가맹점주인에 다라 조금씩 그 원래의 맛이 다르다. 본사에서는 철저히 점검하고 있다고 하지만 주인의 마인드와 운영방식에 따라 다를 수 밖에 없다.
이것 또한 필자가 경험한 바다. 같은 브랜드의 음식맛이 가게마다 다르게 표현되고 있음을 실제로 느끼게 된다.그리고 프랜차이즈가 아니고 직접 손맛이 좋아서 가게를 직접 차려서 운영하시는 분들도 많이 계시는데 어떤 곳은 정말 좋은 맛을 구현하고 있었지만 어떤 곳은 이건 아니다 싶은 곳도 있다. 좋은 맛을 낸다고 칭찬하는 사람은 고객 즉 손님이다.그런데 어떤 곳은 그것을 잘 깨닫지 못하고 본인만이 낼 수 있는 맛이라고 우월감에 빠져 있음을 보게된다. 세상이 변해가고 있고 우리가 예전에는 잘 먹거나 잘 못먹던 것도 지금은 또 달라져 가는 걸 느끼는 상황인데 나만의 생각과 우월감으론 냉정한 현실을 결코 이겨낼 수가 없다. 메뉴도 변해야 하고, 맛도 변해야 하고, 늘 연구하고 창조해 나가야 성공할 수 있을 것이다.
또 한가지 언급할 사항은 주변이 모두 같은 가격을 유지한다고 해서 나도 그래야 되겠다는 안일한 생각은 버려야 한다. 가게의 특성도 다르고, 운영하는 사람도 다르고, 찾아오는 사람들의 입맛도 다를 수 있는데 그것을 무시하고 천편일률적인 방법을 사용해서는 안된다는 것이다. 신중하게 가격을 결정하되, 적절하게 정해야 한다. 고객을 끌어 모으기 위한 하나의 방법으로 가격을 주변보다 조금 낮게 책정할 수도 있다. 다들 고만고만한 업종이고 맛을 가지고 있다면 가격이라도 저렴해야 손님이 모일 수 있다는 말이다.어떤 주인은 손님이 갈수록 줄어들어 매출이 떨어지는데도 불구하고 아무런 대책도 없다.곧 문을 닫는다는 신호가 오는 것이다. 전술(前述)한 예에서 보듯이 가격도 하나의 경쟁이다.
대신에 조삼모사식으로 가격을 자주 올렸다내렸다 해서도 결코 안될 일이다. 장사가 안된다고 내리고 또 조금 장사가 잘된다고 올리고...어쩔 수 없이 찾아오는 손님들이야 있겠지만 주변에 동종메뉴의 다른 가게가 생긴다면 단골고객이라도 이탈을 막을 수는 없을 것이다.
6. 상가를 임차할 시 가져야 되는 마음가짐.
상가를 임차할 시 누구나 고려하고 있는 사항은 우리가 좋은 "목"이라고 하는 입지(위치, 접근성 등),임대가(물론 권리금 有無도 따질 것이다), 배후세대 및 유동인구 등을 들 수가 있겠다. 오래 가게를 운영해 본 경험이 있으신 분들은 입지가 "드는 자리"냐, "나는 자리"냐를 따지기도 한다.
즉, 가게의 위치가 유동인구나 차량진입이 시간대로 봤을 때 들어오는 곳인가? 아님 흘러나가는 곳인가를 유심히 살펴보기도 한다는 것이다.물론 중심상권에서의 흐름은 또 다르겠지만 말이다.
그러나 정말 중요한 것을 지나치고 간과하고 있다는 것을 지적하고 싶다. 앞서 상술(上述)한 내용들도 참고가 되어야 하는 것이지만, 가게를 잘 운영하는 주된 요소를 "자리","주인의 노력", 그리고 "운" 이렇게 세가지로 나누고 그 가중치를 60%, 30%, 10%로 구분하고자 한다. 이렇게 가중치를 굳이 구분하는 것은 필자 나름의 기준치이니까 다른 의견이 있을 수는 있음이다.
첫째로, "목" 즉 "자리"는 아무리 발품 팔아도 100% 마음에 드는 곳을 찾기가 어렵다.자리가 마음에 들면 임대가가 비싸고 아님 그 반대가 되기 때문이다. 물론 많은 노력끝에 정말 좋은 자리를 찾을 수는 있을 것이다. 그러나 그러다가 오래도록 가게를 오픈할 수 없는 상황이 발생할 수도 있다. 그런 분들을 심심찮게 발견하기 때문이다. 그것은 자리를 100%로 보기 때문에 무조건적으로 "목"이 좋은 곳만 찾아다닌다. 그렇게 해서는 많은 시간이 흘러도 좋은 입지를 찾기가 어렵고 세월만 보내기 때문이다.그래서 자리는 60%로 보라고 감히 말하고 싶다.
둘째로, 일단 자리를 정하고 가게를 오픈하면 주인의 노력이 필요하다. 상술한 것처럼 주인 본인의 서비스마인드가 필요하고, 당연히 메뉴에 대한 최고의 "맛"을 내야 한다. 프랜차이즈를 정할 때에도 동종업종의 여러 업체의 가맹점을 돌아보고 신중히 결정해야 할 일이다. 요식업종이 아니라면 제품의 질이나 디자인 등을 따져 볼 일이겠다.
세째로 "운"을 꼽고 싶다. 물론 이것도 필자의 나름 생각이지만, 정말 자리도 좋고 주인도 열심히 하는데 안되는 곳도 있을 수 있다..그걸 짚고 싶을 뿐이다. 최선을 다하면 안될 것은 없다고 생각한다. 그러나 필자가 10%의 가중치를 둔 "운"을 무시하고 싶지는 않다."진인사대천명"이라고 했던가? 굳이 이런 거창한 말을 빌지 않더라도 "운"이란 건 있다고 생각한다. 그 "운"이란 "타이밍"이라고도 결부시키고 싶다.맛있는 돼지고기구이전문점을 오픈했는데 뜬금없이 구제역이 발생해서 고객의 발길이 뜸하게 됐다면, 누구 탓이라고 하겠는가? 어쩔 수 없는 일일 것이다. 그러한 상황이 원망스러울 뿐이지. 그것을 극복하기 위한 슬기로운 지혜가 필요할 것이다.
* 본 칼럼 내용은 칼럼리스트의 개인시각으로 상가뉴스레이다의 공식시각과 다를 수 있습니다.
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상가 시장 동향
