아파트 인기지역, 상가 투자가치도 높은 것은 아니다.

-아파트 인기지역, 상가 초기 임대료 높지만 거품 빠지기 일쑤

서민주거안정이라는 정책적 과제로 보금자리 주택공급 등을 통해 신규 분양가 인하에 팔을 걷어 부치고 나서는 아파트 분양시장에서는 주변시세대비 착한 분양가격이 정착되어가는 추세를 보이는 반면 정작 아파트 인기가 높은 신규 택지지구 내 상가분양가격은 따로 놀고 있는 현상이 해소되지 않고 있다.

지난 12일 현대산업개발이 공급한 위례 신도시의 아이파크 청약 분위기를 살펴보면 특별공급을 제외한 373가구 모집에 6,122명이 접수해 16.4:1의 평균 경쟁률을 기록하며 공급 공급1·2순위 청약에서 전 가구 마감되었다.

3.3㎡당 평균 1700만원 안팎에 공급되면서 인근 송파구 평균가인 2100만원보다 400만원 가량 저렴하게 공급한 것이 크게 작용했다.

청약가점제 폐지 전 공급되었던 판교 알파리움도 청약경쟁율과 함께 청약가점이 높았는데 금융결제원에 따르면 판교 알파리움 1단지 당첨자 청약가점 평균은 72.5점으로 지난해 전용 85㎡ 초과 아파트의 청약가점 전국 평균이 38.5점인 것과 비교하면 높은 수치다.

알파리움 청약열기가 일었던 요소도 역시 가격적 매리트에 있었는데 알파리움은 평균 3.3㎡당 1897만원으로 인근 백현마을 1단지 실거래가보다 300만~400만원이 저렴했었다.

지난 27일과 30일 일반분양을 실시했던 마곡지구는 분양가 책정이 1층을 제외하면 3.3㎡당 평균 1200만원대로, 인근 화곡동 우장산 아이파크e편한세상(전용84㎡) 전셋값은 3억1000만원에서 3억4000만원 선이어서 3.3㎡당 평균 1270만원으로 이 아파트 전셋값이면 분양이 가능한 수준으로 역시 인기리에 청약마감되었다.

이처럼 침체에도 불구하고 청약 열풍을 일고 있는 곳들은 입지와 인프라 등에서 선호도가 강한 지역이긴 하지만 결국 수요자의 선택은 주변지역 대비나 입지환경 대비 투자가치에 따른 가격적 요소에 크게 좌우되고 있다.

반면에 해당 지역 내 상가공급은 아파트 공급과는 다른 양상을 보이고 있다.

고분양가 논란과 공실후유증을 겪었던 판교지역의 경우 선행 개발되어진 상가들의 부진으로 후행 개발되는 상가들이 자구적 수단으로 분양가 인하를 하는 곳이 늘고 있지만 여전히 부담스러운 가격수준으로 동판교역 인근 D상가의 경우 1층 전면 점포가 3.3㎡당 6300-7800만원 내부2열 점포도 4400만원대로 난항을 겪고 있다. 또 다른 S상가도 1층 기준 6000만원 선으로 가격이 비싸 계약률이 좀처럼 개선되지 않고 있다.

위례지역의 경우도 주거부분 청약 열풍이 일었던 주거 상가분리형 H주상복합 상가는 상가청약마감이 계약으로까지 다 이어지지 못하면서 분양을 이어가고 있다.

H상가의 경우 트랜짓 몰 인근 중심 로드상권으로 형성될 것으로 기대되는 장점에도 불구하고 업종제한과 전용율 48.5%로 전용률이 약했던 점들이 작용하면서 로드를 접한 상가의 경우 3.3㎡당 3500-3800만원이었지만 전용률을 일반적인 55%내외 수준의 근린상가로 바꾸어보면 실질수준은 3.3㎡당 4270-4630만원선으로 훌쩍 올라선다.

신방화역과 안양향교역, 발산역 중심으로 공급 준비중거나 공급중인 마곡지구 오피스텔상가나 근린상가들의 경우를 보면 마곡지구 S상가의 경우 3.3㎡당 3800만원을 기본가격으로 위치 좀 나은 곳은 4600만원 선까지 달한다.

발산역 지역의 상가공급을 준비 중인 상가도 입지가 약한 곳이 3800만원수준에서 입지가 좋은 곳은 4600만원 내외 선에 상가공급을 준비 중이어서 전반적으로 아파트 청약 열풍이 일고 있는 지역의 상가들이 아파트와는 달리 좀처럼 착한 분양가로 접하기가 쉽지 않다.

이는 공급가격이 정책적 화두가 되어 있는 아파트와는 달리 상가는 용지공급 자체부터 최고가 입찰 경쟁으로 공급되다보니 토지의 낙찰가가 높은 것이 분양가 상승의 주된 요인이 되고 있기 때문이다.

또한 아파트인기 지역의 경우 초기기대감 상승으로 높은 분양가와 임대료 등이 형성되지만 대부분 초기임대료거품이 1-2년경과 시점을 지나면서 꺼지고 분양가 거품도 일부 걷히기 때문에 투자자의 경우 공급가격의 적절성과 상가투자시기조절이 필요하다.