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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울시 구로구 오류동 54-5 공정상태 30%
탐방일시 2007-01-25 입점예정일 2007년 12월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림
오류역세권 랜드마크  '화인프라자'
현장개요


▶상가명 : 화인프라자
▶주소 : 서울 구로구 오류동 54-5
▶대지면적 : 462.98㎡
▶연면적 : 4,178.15㎡
▶건물규모 : 지하2층 / 지상14층
▶시행사 / 시공사 : (주)화인21C
▶준공예정 : 2007년 12월 1일 예정

 

서울 구로구 오류동 54-5번지에 자리한 화인프라자가 분양을 시작했다. 지하2층~지상14층, 연면적 4,178.15㎡ 규모로 현재 30%의 공정률을 보이고 있다. 준공은 2007년 12월 예정이다.

오류동역세권 상권은 10대에서 50대까지 다양한 소비층과 하루 평균 유동인구가 5만여명에 달하여 수요층이 무척 두텁다. 경인로와 남부순환로가 접해 있으며 아파트 및 다세대주택 등이 밀집해 있는 배후수요가 두터운 지역이다.

그중에서도 화인프라자는 지하철1호선 오류동역 바로 앞 코너자리에 위치해 지하철 이용객 및 버스 이용객 등의 유동인구를 쉽게 유입시킬 수 있을 것으로 기대된다. 


 

또 오류1동 일대는 국책사업의 일환으로 재개발 사업이 추진중에 있어 기존 저층 주택이 아파트나 빌라등 고층 주거시설로 바뀌게 된다면 지금의 인구밀도 보다도 훨씬 높은 수준의 밀도 높은 주거타운이 형성될 것으로 보인다. 이런 신흥 주거타운이 형성되면 배후 소비층도 두터워지는 효과 볼 수 있을 것이다.


△지하1층 노래주점 △1층 편의점, 약국, 부동산 등 △2층 전문식당가 △3층 호프, 커피숍 △4층~6층 메디컬 △7층 PC방, 비디오게임 △8층 골프연습장 △9층 당구장, 전문학원 △10층~11층 고시원 △12층 휘트니스센터 △13층 스카이라운지 등이 권장된다.

평당분양가는 △지하1층 1,000만원 △1층 2,750만~3,700만원 △2층 1,450만원 △3층 1,000만원 △4층 900만원 △5층 850만원 △6층~7층 650만원 △8~10층 600만원 △11층 700만원 △12층 850만원 △13층 1,000만원이다.

인터뷰
김남균 현장소장

오류동 일대는 반경 1000M내에는 구로구 전체 150,568가구 중 18.3%인 27,526가구와 구로구 전체 인구 416,828명 중 18.7%인 78,082명이 거주하고 있는 지역이다.

 

구로구 전체 인구밀도 20,727명(㎢당)보다 오류동 일대의 인구밀도가 24,861(㎢당)명으로 더 높다.

이렇게 높은 인구 밀도가 높은 오류역세권 상권 대부분의 주변건물들이 낡고 저층이다. 지상14층 규모의 화인프라자는 주변에서 가장 높은 건물로 주변 상가와 차별화 될 것으로 보인다.

김남균 현장소장은 “오류역 일대 상권은 중앙밀집형으로 상권이 넓게 분산되어 있지 않고 좁은지역에 밀집되어 있어 집객력이 높을 것”이라며 “이런 상권 특색과 차별화된 건물로 인해 오류역 일대에서는 충분히 랜드마크로서의 효과까지도 기대해 볼 수 있을 것이다.”고 설명했다.

또 “수요자가 원하고 있지만 주변건물의 낙후화로 인해 입점하지 못했던 고급 프랜차이즈 업종이 입점하면 안정적인 수익을 올릴 수 있을 것” 이라고 덧붙였다. 실제로 오류역 상권내 한 제과 프랜차이즈점은 전국 매출1위 자리를 고수 하고 있다고 한다.

시행사와 시공사가 동일하다는 것 역시 장점으로 작용한다. 보다 안정적인 투자를 가능케 하기 때문이다. 이밖에도 재개발 예상지역이라는 것과 주변상가의 높은 권리금 등이 화인프라자에 긍정적인 작용을 할 것으로 예상된다.

 

김남균 현장소장은 "이런 다양한 장점으로 화인프라자 분양은 성공리에 이뤄질 것"이라며 자신감을 강하게 표현했다.

현장전경
공사현장 전면 공사현장 주변 주변 상권
현장여건 및 전망

화인프라자는 지하철1호선 오류역에서 가장 먼저 눈에 띄는 자리에 지어진다. 오류역 개찰구 이용객을 조사한 결과 하루 평균 3만3,000~4만명이 지하철을 이용하는 것으로 밝혀졌다. 그만큼 유동인구가 많으며 배후 세대수가 많다는 것을 반증해 준다.


화인프라자의 투자가치는 크게 3가지로 나눠 볼 수 있다. 그 첫 번째는 오류1동 일대 배후수요다. 오류1동 일대는 아파트와 다세대주택 밀집해 인구밀도가 높고 한영신학대학교, 연세중앙교회 등 외부에서 정기적으로 유입되는 수요가 꾸준해 상권 활성화에 큰 도움이 될 것이라고 예상된다.

두 번째는 오류역세권 일대 상권이 넓지 않다는 것이다. 상권은 넓을수록 동종업의 상가들이 늘어나 상가들끼리 경쟁이 치열해지게 된다. 그러나 오류역 일대 상권은 중앙밀집형으로 독점형태의 상권을 유지할 수 있다는 것이 장점으로 작용할 것으로 보인다.

세 번째는 화인프라자만의 차별성이 부각된다는 점이다. 기존 상가들이 노후화되어 있고 저층 상가들이 대부분인데 비해 화인프라자는 이 일대에서 찾아보기 힘든 지상 14층 규모의 고층인데다가 새 건물로 소비자의 선호가 높을 것으로 기대된다.

 

특히 그동안 마땅한 자리가 없어 입점하지 못했던 프랜차이즈 업종들이 입점 할 경우 장기적으로 꾸준한 수익을 올릴 수 있을 것이라고 기대된다.

 

이밖에도 구상권이 이미 높은 수준의 권리금을 형성한대 비해서 분양가가 낮다는 점과 67.5%이상의 비교적 높은 수준의 전용률을 갖추고 있다.

  

이러한 장점이 있는 화인프라자는 지역 특성을 파악해 적정한 업종을 선택한다면 투자자들이 안정적인 수익을 누릴 수 있을 것으로 기대된다.


<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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