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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 서초구 방배동 공정상태 20%
탐방일시 2007-02-01 입점예정일 2007년 11월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림
더블역세권 특혜  '방배 해중 예다인'
현장개요


▶상가명 : 방배해중예다인
▶주소 : 서울 서초구 방배동 1549번지 외 8필지
▶대지면적 : 366.63㎡
▶연면적 : 2,699.88㎡
▶건물규모 : 지하4층 / 지상8층
▶시행사 : (주)진성이앤씨
▶시공사 : (주)해중건설

▶PM사 : (주)D&C라임
▶준공예정 : 2007년 11월 20일 예정


서울 서초구 방배동 1549번지에 자리한 방배 해중 예다인이 분양을 시작했다. 지하4층~지상8층, 연면적 2,699.88㎡ 규모로 현재 20%의 공정률을 보이고 있다. 준공은 2007년 11월 예정이다.

방배 해중 예다인은 지하철 4,7호선 환승역인 총신대입구역 2번 출구와 바로 연결되는 초역세권 상가이다. 이수역 상권은 이수역을 기점으로 반경 1.5㎞ 내 아파트만 17개 단지, 8,745가구가 있다. 인근 단독주택이나 빌라 등의 인구까지 포함할 경우 3만여 명이 넘는 인구가 상주하고 있다.

방배 해중 예다인은 직접접인 배후 단지로는 현대아파트, 로즈빌아파트, 주변 주상복합 등을 꼽을 수 있겠다. 또 총신대, 서문여중.고, 동신실업고등 학교 등이 인접해 있어 10~20대 젊은 층의 수요도 높은 것으로 조사됐다.

지하철 외 버스노선도 풍부하다. 이수역에 멈추는 지선. 간선노선만도 10개가량으로 강남, 송파, 신림, 여의도, 서울역 등 어느 지역과도 이어지는 풍부한 노선은 다양한 지역에서 사람을 모으는 역할을 한다.

방배 해중 예다인은 이런 이수역 상권 중에서도 가장 유동인구 비율이 높은 2번 출구 바로 앞에 입지해 있다.

△지하1층 푸드코트 △1층 약국, 편의점 △2층 금융권, 패밀리레스토랑 △3층 성형외과, 클리닉 △4층 내과, 소아과 △5~8층 업무시설 등이 권장된다. 특히 2층에는 이미 신한은행 입점이 확정되어 있는 상태로 임대 걱정 없이 분양을 받을 수 있다는 장점이 있다.

평당 분양가는 △지하1층 1,900만~2,550만원 △1층 4,600만~5,700만원 △2층 2,200만~2,600만원이다.
인터뷰
허 복 본부장
방배 해중 예다인이 자리한 이수역 상권은 총신대와 숭실대 방향의 사당동 주거단지에 상주하는 인구의 지하철 이용에 따른 집객 요인이 크게 작용하고 있다.

주변에 백화점과 재래시장이 공존하고 있으며 두터운 주거지역과 업무시설에 따른 수요층이 충실한 지역이다.

태평백화점 맞은편에 위치한 해중 예다인 뒤편으로 학원가와 증권가가 밀집해 있어 이로 인한 학생 및 직장인 수요가 확보되고 있다.

낮 시간대에는 인근 아파트 단지 주부들과 학생들과 유동인구의 소비가 두드러지고 오후가 되면 주 소비 연령이 인근 오피스 건물에서 나오는 직장인들과 10~30대 초반의 학생 및 젊은이들로 바뀐다.

이처럼 해중 예다인은 장점은 무엇보다도 구매력이 높은 소비층이 배후수요를 탄탄하게 채워주고 있다는 것이다.

이재용 소장

이재용 소장은 “방배 해중 예다인 주변 유동인구 및 배후수요가 어느 지역보다 탄탄하다. 여기에 5~8층은 이미 해중건설의 업무시설 입점이 확정되어 있고, 2층은 신한은행 입점이 확정되어 있어, 옥외 유동인구 외에도 건물 내에서 발생하는 수요도 무시할 수 없을 것이다.”라고 말했다.

또 이재용 소장은 “상가분양 시장이 어렵다고 하지만 해중 예다인은 12월에 분양을 시작했는데 벌써 60%이상 분양이 이뤄진 상태”라며 “이는 위치적 우선순위를 갖춘 장점을 소비자가 먼저 알아보는 것 아니겠냐”며 자신감을 표현했다.

허 복 본부장은 투자자의 부담을 덜어줄 수 있는 금융혜택을 내세웠다. “신한은행 중도금 무이자 융자 40%가 가능합니다.” “요즘 같이 어려운 때에 이런 작은 혜택이 소비자의 선택에 큰 영향을 미칠 수 있다”고 말했다.

동작대로변의 태평백화점과 재래시장인 남성시장을 중심으로 형성된 이수역 상권은 태평백화점을 중심으로 한 대로변과 배후 이면도로가 반대편에 비해 발달되어 있다.

 

반면 방배 해중 예다인이 자리하고 있는 태평백화점 대로 반대편은 후면부로 아파트단지와 업무시설등이 많은데 비해 점포수가 적은 편이라 상대적으로 적어 경쟁력이 있다.

현장전경
공사현장 전면 지하철 이수역 주변 상권
현장여건 및 전망

방배 해중 예다인이 들어서는 지역은 반경 1㎞이내 중산층 이상의 소득 수준을 갖춘 풍부한 상주인구와 다양한 연령층의 유동인구로 꾸준히 상권이 성장하고 있는 이수사거리 상권의 중심이 되는 지역이다. 또 지하철 환승역과 상가가 바로 연결되는 초역세권 상가로 유동인구의 유입이 보다 쉬울 것으로 예상된다.

특히 지하1층에 형성되는 식당가는 지하철과 직접 연결되어 지하철 이용 고객을 바로 유입시킬 수 있는 동선이 확보됐다는 장점을 지녔다. 이수 지하철역 일평균 승하차 인원은 80,000여명에 이르는 수준이다.

지하철을 제외한 교통편도 좋은 편이다. 올림픽대로, 남부순환로, 과천, 안양, 수원까지 뻗어지는 교통인프라로 인해 풍부한 유동인구를 흡수할 수 있다.


건물 상층부에 업무타운이 들어온다는 것도 장점으로 작용한다. 주변 유동인구와 더불어 건물 업무타운 및 금융시설의 내방객이나 직원들 수요까지 창출 되는 일거양득의 효과를 볼 수 있을 것으로 기대된다.

탄탄한 시행사와 시공사도 해중 예다인의 장점으로 부각된다. 해중건설의 책임준공과 신한은행의 분양대금 신탁관리로 안전성이 보장되며 40% 중도금 무이자 융자 혜택도 볼 수 있다.

이수상권은 환승역세권이랑 강점을 가지고도 지금까지 지역상권 형태를 크게 벗어나지 못했다. 그러나 워낙에 탄탄한 배후 수요와 인근 사당상권과 점차 늘어가고 있는 연계성 주변 지역 개발 계획 추진 등 상권의 활성화가 가시화 되고 있다. 상권 규모가 크지는 않지만 이수상권이 주목을 받는 이유가 이 때문이라고 할 수 있다.

지하철 4,7호선 더블역세권, 지하철과 직접 연결, 구매력 높은 탄탄한 배후 수요, 무이자 융자 혜택의 금융혜택 이 모든 것이 방배동 해중 예다인의 장점이다.

 

또한 이수역 상권은 서울 상권이 불황을 맞을 때도 상대적으로 불황을 덜 탓던 상권이다. 상권내의 업종변경이 급격하게 변화되지 않고 꾸준하고 안정적인 시세를 형성하고 있다.

 

주변 상가들의 권리금 형성은 약 1억~3억 원 선. 지역적 특색으로 분양가가 저렴하진 않으나 주변상가의 권리금 및 임대수익을 따져본다면 충분히 투자해 볼 가치가 있는 상가라고 분석된다.


<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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