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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 금천구 가산동 60-44번지 공정상태 20%
탐방일시 2007-03-02 입점예정일 2008년 2월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림
아파트형공장  '이앤씨드림타워7차'
현장개요


▶상가명 : 이앤씨드림타워7차
▶주소 : 서울 금천구 가산동 60-44
▶연면적 : 30,243.34㎡
▶건물규모 : 지하2층 / 지상15층
▶시행사 : 이앤씨시너빌(주)
▶시공사 : 이앤씨건설(주)
▶준공예정 : 2008년 1월
▶문의 : 02-863-8022

서울 금천구 가산동 60-44번지 일대에 지어지는 아파트형공장 이앤씨드림타워7차가 분양중이다. 지하2층~지상15층, 연면적 30,243.34㎡ 규모로 현재 20%의 공정률을 보이고 있다. 준공은 2008년 1월 예정이다.

아파트형공장은 도시 주민생활과 밀접하게 연관된 업종 가운데 도시의 비싼 토지를 효율적으로 이용하기 위해 건립된 아파트 형태의 기업용 건물을 말한다. 사실상 일반 사무실이며 기숙사 기능도 하고 있다.

최첨단시설, 친환경적인 근무 여건과 취·등록세 100% 면제 등 다양한 혜택이 따르기 때문에 2000년대 들어서 구로디지털단지역과 가산디지털단지역 등 과거 낙후된 공장을 중심으로 들어서기 시작했다. 최근에는 안양, 성남, 부천 등에서도 분양이 한창이다.

아파트형 공장은 업무 공간 외에 연면적의 20% 정도가 휴게실 및 구내식당, 상가 등의 지원시설을 갖추도록 정해져 있다. 이 지원시설 속에 포함되는 상가 비율은 전체의 10% 미만으로 편의점, 문구점, 은행, 전문식당, 클리닉센터 등이 주를 이루고 있다.

가산디지털단지는 아파트형공장이 밀집한 지역으로 IT산업, 바이오생명공학, 패션디자인 산업등 1000여개의 벤처기업과 연구기관들이 집중되어 있으며 호텔 및 컨벤션센터 등의 개발로 인한 기대효과에 관심이 쏠리고 있는 지역이다.

추천업종은 △지하1층 구내식당 △지상1층 의료, 근린생활용품, 기호식품, 육류, 주류음식, 분식, 편의점, 사무용품 △지상2층 메디컬, 클리닉, 미용, 뷰티, 근린오락, 음식점 등이다.

분양가는 △지하1층 550만원 △지상 1층 1800만~1900만원 △지상2층 650만원~700만원선이다.

시행은 이앤씨시너빌(주) 시공은 이앤씨건설(주)이 맡았으며 2008년 1월 준공 예정이다.
인터뷰
윤세희 본부장

이앤씨드림타워7차가 지어지고 있는 금천구 가산동 가산디지털단지는 디지털1,2단지 및 가리봉균형발전지구가 연계되어 비즈니스 인프라가 확보되어 있는 지역이다. 1000여개 벤처기업과 연구기관 등의 산업클러스트 형성이 이뤄진 지역으로 입지적인 우수성이 인정된다.

또 한국산업단지공단, 산업기술시험원, 생산기술연구원, 구로세관 등이 인접한 곳으로 지하철1호선과 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 걸어서 5분 거리로 교통이 편리하다.

요즈음 2000년부터 4년간 투자자와 중소 벤처기업에 폭발적인 인기를 끌었다가 공급과잉으로 침체상태에 빠졌던 아파트형공장과 이들 건물내 상가가 최근 다시 틈새 투자 상품으로 부상하고 있다.

 

이는 최근 3년간 신규건축이 뜸해서 기존 공급과잉 상태가 어느 정도 해소된 게 가장 큰 원인이다. 또 주택시장에 대한 투자 규제가 지속되면서 틈새시장을 공략하기 위한 투자자의 관심이 커지고 있는 실정이다.

현재 서울을 비롯한 수도권 지역의 중.소 제조업체는 공장부지의 감소와 공장총량제 등 수도권 공장입지의 규제로 인해 상당한 입지문제의 어려움을 겪고 있다.

 

이렇게 아파트형 공장 필요성이 커지고 있는데다 아파트형 공장 내 상가는 건물 입주자들을 고정고객으로 확보할 수 있고 세금, 대출 등에서 주택보다 규제가 덜하다는 이유로 아파트형공장 상가는 인기를 끌 것으로 기대된다.

윤세희 본부장은 “아파트형 공장은 도시의 비싼 토지를 효율적으로 이용하기 위해 건립된 아파트 형태의 업무용 빌딩이다.” “최근 지어지는 이들 빌딩은 첨단 부대시설과 친환경적인 근무여건, 저렴한 임대료 등의 장점을 고루 갖춘 탓에 중소기업 등 실수요자들에게 인기가 높다.”고 설명했다.

또 “이렇게 아파트형공장의 높은 인기는 곧 공장 내 상가투자에 장점으로 작용한다.”며 “공실이 적을수록 내부수요를 주 고객층으로 하는 아파트형공장 상가는 수익이 좋기 때문”이라고 덧붙였다.

이밖에도 아파트형공장내 상가는 주상복합 등의 상가에 비해 상가 비율이 적다는 것도 장점으로 작용한다. 대부분의 주상복합의 경우 주거 : 상업시설 비율이 7:3이나 아파트형공장내 상가의 경우 9:1미만으로 상가비율이 적어 상가끼리의 경쟁이 적고 수익률도 적정수준이 유지 될 수 있는 여건을 갖췄다.

현장전경
공사현장 공사현장 완성 모형
현장여건 및 전망

가산 이앤씨드림타워7차는 입지나, 상품특성 자체에 이미 많은 장점을 가졌다. 지하철 1.7호선 환승역인 가산디지털단지역에서 걸어서 5분 거리로 교통이 편리할 뿐 아니라 서부간선도로, 시흥대로, 남부순환도로 등 광역물류교통망이 연계되어 있어 어느 지역으로 이동이 쉽다.

서울, 수도권은 물론 각 지역으로 빠르게 연결되는 교통망으로 인해 기동력과 경쟁력을 갖춘 입지라고 할 수 있다.

또 취득세, 등록세 100%감면, 재산세 5년간 50%감면, 종합토지세 5년간 50% 감면 등의 특혜가 적용되는 아파트형공장의 인기로 건물내 상주인구를 대상으로 영업을 하는 아파트공장내 상가도 호황을 누릴 것으로 기대된다.

특히 건물 주출입구나 엘리베이터나 계단 인근 등 수요층의 주동선 인근에 위치한 점포가 수익률이 높으며 향후 시세차익을 얻을 수 있을 것으로 기대된다.

차별화된 건물의 외관과 입주자 편의시설을 고려한 다양한 시설도 눈에 띈다. 첨단 비즈니스빌딩의 느낌을 잘 살려낸 외관과 저반사 복층유리 설계로 건물의 차별화를 기대해 볼 수 있다.

 

부동산 경기 침체로 새로운 투자처를 찾고 있는 투자자들이라면 틈새상품으로 각광받고 있는 아파트형공장내 상가로 눈길을 돌려보는 것도 좋겠다.


하지만 이렇게 장점이 많은 상가라도 유의할 점은 있으니 유의하자. 최근 급속도로 늘고 있는 아파트형공장은 물량이 자칫 과잉될 수 있다는 점에 주의해야한다. 물량 과잉으로 공실률이 커지게 되면 공장 내 수요를 주 고객층으로 하는 아파트형공장 상가는 수익률이 저하 될 수 있기 때문이다.


<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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