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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 인천 남동구 구월동 공정상태 20%
탐방일시 2007-03-22 입점예정일 2007년 9월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림
고밀화된 주거지 배후수요를 노린다  '위너스프라자'
현장개요


▶상가명 : 위너스프라자
▶주소 : 인천 남동구 구월동 1241-16
▶연면적 : 8306.50㎡
▶건물규모 : 지하3층/지상5층
▶시행사 : (주)뮤아이앤디
▶시공사 : 정인종합건설(주)
▶준공예정 : 2007년 9월
▶문의 : 018-266-8920

인천 남동구 구월동 1241-16번지 일대에 지어지는 위너스프라자가 분양중이다. 지하3층~지상5층 총 점포수 30개 연면적 8306.50㎡ 규모로 현재 20% 공정률을 보이고 있다.

추천업종은 △지하3층~지하2층은 주차장 △지하1층은 한.중.일식, 대형마트, 호프광장 △지상1층은 편의점, 음료.기호음식, 미용실, 약국, 금융등 △지상2층은 오피스, 메디컬.클리닉, 패밀리레스토랑 △지상3층~지상4층은 메디컬.클리닉, 지상5층은 스포츠관련, 대형학원등이다.

위너스프라자가 지어지는 주변은 반경 600m내에 약 2만여 가구가 밀집한 지역으로 이는 1백만평의 동백신도시 16,660세대를 넘어서는 수치이다.

또 오는 8월 입주예정인 대규모 단지 퍼스트시티 8,934세대가 주출입구에 위치해 있으며 래미안.자이(2,432세대), 어울림(1,733세대)등의 아파트단지와도 인접해 풍부한 배후소비를 갖추고 있는 지역이다.

이 일대에는 상가 맞은편으로 정각초.중교가 위치해 학생들을 상대로한 업종 문구점, 분식점, 학원 등의 임대수요가 높을 것으로 기대된다. 다양한 학군 구비와 배후의 고밀화된 인구 분포로 꾸준한 고객유입이 가능한 위지에 지어진다는 것이 위너스프라자의 가장 큰 장점이라고 할 수 있다.

평당분양가는 △지하1층 650만원선 △지상1층 1680만원~3680만원 △지상2층 1280만원 △지상3층 980만원 △지상4층 950만원 △지상5층 830만원선이다.

시행은 (주)뮤아이앤디 시공은 정인종합건설(주) 자금관리는 한국자산신탁이 맡았으며 2007년 9월 입점예정이다.
인터뷰
이진석 차장
위너스프라자의 장점은 무엇보다도 탄탄한 배후 단지를 갖췄다는 것이다.

이진석 차장은 “반경 600m내에 약 2만여가구가 밀집한 인구고밀도 지역으로 수요층은 어느 곳보다 탄탄합니다. 게다가 인접한 퍼스트시티에는 약 9000여 가구가 위너스프라자의 입점시기와 맞물려 입주를 시작한다는 것도 장점으로 작용합니다.”라고 설명했다.

또 현재 이 일대에 분양중인 5개 업체의 근린상가에 비교했을 때에도 비교적 우수한 경쟁력을 갖췄다.

이진석차장은 “위너스프라자는 퍼스트시티 주출입구 즉 전면부에 입지한데 비해 다른 근린상가의 경우는 후면부에 위치해 입지적인 우세를 보이고 있습니다.”

“게다가 분양가를 비교해 보았을때에도 타 상가들은 입지적인 열세에도 불구하고 평당 3000만~3500만원을 호가하는데 비해 위너스프라자는 평당 1680만원~3680만선으로 다양한 선택이 가능합니다”라고 밝혔다.

물론 인천이라는 지역적 특성으로 봤을 때 위너스프라자의 분양가도 다소 높은 편이지만 탄탄한 배후수요와 고정고객 유입이 예상되는 만큼 투자가치는 있다고 보인다.

또 용인동백과 비교했을때 동백에 비해 상가수가 1/5수준으로 상가가 수요가 많지 않아 희소가치가 있을 것으로 예상된다.

이차장은 “주변 초중고등학교가 12개나 되는데 이는 이 일대의 인구밀도가 높다는 것을 반증하는 것입니다.”라며 주변환경에 대한 설명을 덧붙였다.

분양 후 2년동안 시행사에서 직접 상가관리 및 운영을 도맡아서 한다는 것도 장점으로 작용할 것으로 보인다. 상가의 자치위원회가 생성되기 전에 시행사에서 직접 운영을 맡아 업종중복을 막고 상가 활성화를 도모할 예정이다.

또 약국, 부동산, 대형 지하 마트, 병원 등의 선임대가 맞춰진 점포가 많다는 것도 장점으로 작용된다. 분양받은 후 임대를 못맞출 걱정은 아무래도 적어지기 때문이다.

상가의 특성으로 따져봤을 때에는 위너스프라자의 법정 주차대수는 47대인데 비해 실제 가능한 주차대수는 최고 80대로 가능하다는 장점을 갖췄다. 고객들이 보다 편리한 쇼핑을 즐길 수 있도록 배려한 모습이 잘 나타나는 부분이라 할 수 있다.

또 수분양자의 부담을 줄이기 위해 중도금 무이자 융자혜택 40%를 제공하고 있다.
현장전경
공사현장 공사현장 주변상권
현장여건 및 전망
위너스프라자의 장점은 크게 3가지로 나눠서 볼 수 있다. 그 첫 번째는 배후단지 고정고객의 수요층이 두텁다는 것이다. 위너스프라자의 입점과 맞물려있는 퍼스트시티는 총 8,934세대의 매머드급 단지로 대규모 고정 고객을 확보할 수 있다.

또 주변 반경 600m내에 약 2만여 가구가 밀집한 지역으로 이는 1백만평의 동백신도시 16,660세대를 넘어서는 수치이다. 상가선택시 큰 기준이 되는 고정고객과 유동인구 측면에서 우수한 점수를 받을 수 있는 입지이다.

두 번째는 인근 상가와는 차별화된 상가 규모이다. 이 일대의 근린상가들이 대부분 연면적 1000여평의 소규모 상가인데 비해 위너스프라자는 약 2500평 규모로 2배 이상이다. 상가규모가 커서 상층부 메디컬타운, 스포츠센터등 MD구성이 탁월해 고객확보가 쉽다는 장점이 있다.

자가차량 이용등 소비자의 이동능력이 좋아져 다양한 쇼핑을 및 편의시설을 이용하기 위해 다소 거리가 있더라도 대형 상가를 선호하는 고객의 요구에 부합하는 형태를 갖췄다.

세 번째는 분양 후 2년동안 시행사에서 직접 상가관리 및 운영을 도맡아서 한다는 것이다. 상가의 자치위원회가 생성되기 전에 시행사에서 직접 운영을 맡아 업종중복을 막고 상가 활성화를 도모할 예정이다.

주변 신규 입주 단지주변 상가는 1층에 중개업소들만 입점 되어 상층부 상가들이 고전을 면치 못하는 경우가 많았다. 한 업종이 과도하게 분포하면 점포별 시너지가 발생할 수 없기 때문이다. 위너스프라자는 이런 점을 고려해 중개업소 1개, 약국1개 등 동종업종 입점을 막고 원활한 상가운영을 위해 노력할 예정이다.

이처럼 위너스프라자는 탄탄한 배후수요를 갖추고 있고, 주변 상가와 차별화 될 수 있는 여타의 장점까지 지니고 있어 향후 미래가치가 높을 것으로 보인다.

<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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