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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 동작구 흑석동 95-1 공정상태 87%
탐방일시 2009-11-27 입점예정일 2010년 3월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림

재개발상권의 중심을 선점한다, 흑석동 ‘해가든’

현장개요

▶상가명 : 해가든
▶주소 : 서울 동작구 흑석동 95-1번지
▶연면적 : 41030.94㎡
▶시행사 : 흑석시장재개발조합
▶시공사 : 이랜드건설
▶준공 : 2010년 3월
▶문의 : 02-822-5559

서울 흑석동에 시장재개발 주상복합상가 ‘해가든’이 개발 중이다.

‘해가든’이 들어서는 흑석동은 현재 뉴타운 개발계획에 따른 흑석재정비촉진지구로 선정되어 재개발 기대감이 한창 높은 상황이며 앞으로 도로확장과 고층건물 건설, 주거환경 개선 등으로 큰 변화가 예상되는 지역이다.

특히 흑석동은 서울의 중심부에 위치한데다 삼성산과 한강을 낀 배산임수(背山臨水)의 지형에 명문고교들이 위치해 고급스러운 주거환경으로 변모하기에 손색이 없다는 평가이다.

9호선 중앙대역의 개통도 이 지역의 호재이다. 그동안 이 지역은 지하철역에서 마을버스를 타고 들어와야했지만 9호선이 뚫리면서 접근성이 크게 나아졌다.

이러한 변화의 중심지에 ‘해가든’이 들어설 예정이다. ‘해가든’은 기존 재래시장을 재개발해 주상복합으로 건축한 건물로 4개월 후인 2010년 3월 완공될 예정이기 때문에 앞으로 이전, 철거될 주변상인들의 대체 상업지로 관심을 끌만한 곳이다. 현재 공급예정 상가의 70%는 기존 상인들이 재입점할 계획이며 나머지 30%정도를 분양 중에 있다.

‘해가든’은 현재 재래시장 부지에 위치해있고 전면도로도 2차선에 불과하지만 개발이 진행되면 도로가 확장되고 시장부지도 이전하게 돼 개발효과도 톡톡히 볼 수 있을 것으로 기대된다.

‘해가든’의 3.3㎡당 분양가는 1층의 경우 2,620 ~ 4,000만원 선이며 2층은 1,200 ~ 1,600만원 선이다.

시행은 흑석시장재개발조합, 시공은 (주)이랜드건설이 맡았으며, 2010년 3월 준공 예정이다.

인터뷰

최상선 기획이사

9호선 흑석(중앙대입구)역에 내리면 마무리 공사가 한창인 고층 주상복합건물 ‘해가든’을 만날 수 있다. ‘해가든’은 한강변에서 도보로 3분 정도 거리에 중앙대학교 병원을 마주본 곳에 위치하고 있다. 흑석동의 공사현장 2층 분양사무실에서 최상선 이사를 만나 흑석동 지역과 ‘해가든’에 관한 자세한 이야기를 들을 수 있었다.

- 우선 동작 지역에 대해 설명해 주시죠.
“동작지역은 재개발의 중심지라고 할 수 있습니다. 앞으로 수년간 계속 이어지는 재개발은 이 지역을 몰라보게 변화시킬 것입니다. 주거지로도 매력적인 것이 한강을 바로 인근에 둔 데다가 명문고교들이 많은 8학군이어서 인기도가 높습니다. 또, 개발에 따라 녹지비율도 증가하게 돼 쾌적도도 상승하게 됩니다. 도시 전체가 개발되어 현대화되면 이 지역에 대한 관심도는 더욱 커질 것으로 보고 있습니다.”

- ‘해가든’이 들어서는 흑석동 상권 전망이 궁금합니다.
“흑석동 지역은 병원, 학교, 주거지가 운집해 사람들이 모이는 전형적인 항아리상권이라고 말씀드릴 수 있습니다. 현재도 병원을 중심으로 한 약국상권, 학교를 배후로 한 캠퍼스 상권 등이 활발한 편인데 앞으로 대규모 아파트단지, 중앙대학교 암센터, 종합청사 등이 들어서면 소비계층이 현재보다 더욱 풍부하고 다양해질 것입니다.
개발이 진행될수록 상업시설의 희소성이 커진다는 점도 주목할 필요가 있습니다. 앞으로 상가비율이 점점 줄어들어 독점성이 강해질 수 밖에 없습니다.”

- ‘해가든’의 입지적 장점에 대해 설명해 주시죠.
“해가든은 바로 옆에 종합청사가 들어서며 전면부에는 도로가 확장되면서 중앙대 병원과 마주하게 됩니다. 또 대형 아파트단지가 주변부로 들어서고 트윈빌딩 등 고층건물도 속속 진입하게 됩니다. 이렇게 되면 해가든은 대학교, 병원, 청사 이용객과 인근 주민들을 아우르는 복합상권의 랜드마크로 자리잡을 수 있다고 봅니다.
현재도 이 지역 소비력은 인근에있는 킴스클럽의 판매고가 전국1위일 정도로 활발한 편인데 인구 유입이 늘어나면 소비규모가 더욱 커져 해가든 상업시설 이용도 활발해질 것으로 기대됩니다.”

- ‘해가든’의 내부적인 장점은 무엇이 있을까요?
“상가건물 입구를 주변으로 이벤트 홀 등으로 활용할 수 있는 공간을 만들 것입니다. 이 곳은 만남의 장소로도 활용할 수 있으며 쇼핑객의 체류시간을 늘려 상가활성화도 높일 예정입니다. 해가든은 현재 재래시장을 현대화하는 의미를 담고 있기때문에 넉넉한 주차공간을 제공하고 시설도 현대화할 것입니다. 해가든의 상가 주출입구만 4군데 생기며 에스컬레이터는 2대가 들어서게 됩니다. ”

- 업종 구성은 어떻게 계획하고 있으신지요?
“현재 지하 1층에는 하나로마트가 들어서고 2층에는 농협, 학원, 병원들이 입점확정 되어있습니다. 1층도 커피숍 등이 들어오게 됩니다. 전국 1위 판매고를 올리던 인근 킴스클럽이 이전하고 이 곳에 하나로마트가 입점하기 때문에 유동객이 상당할 것으로 봅니다. 1층은 기존 조합원들들을 중심으로 생선, 야채 등 시장품목들이 주로 자리잡게되는데 남은 자리에 대해서는 은행, 주점, 미용실, 커피숍 등의 입점을 계획하고 있습니다."

- 가격경쟁력과 투자안정성 부분이 궁금합니다.
“이 주변 상권은 현재도 대학, 병원을 중심으로 수익율이 7% 이상 나오는 것으로 조사되고 있을 정도로 상권도 우수한 곳입니다. 해가든의 경우도 입점 후 수익율을 최저 7% 이상으로 보고 있습니다. 이전에 건설사의 문제로 공사가 몇개월 중단된 적이 있지만 이랜드건설이 시공을 맡으면서 사업진행도 속도를 내고있어 안정성도 확보하였습니다. 이제는 건물이 거의 완공되었기 때문에 부도 등의 위험은 없어졌다고 볼 수 있습니다. 또, 주변 개발이 대규모로 이루어질 예정이기때문에 대체 영업지를 구하는 임차수요도 큰 편입니다“

- 마지막으로 더 하실 말씀이 있다면...
“분양가가 해가든처럼 매력적인 상가는 보기 드문 편입니다. 서울 중심지에 위치해있고 개발 기대감이 그 어디보다 높은 상황에서 이 정도 분양가라면 메리트가 크다고 봅니다. 주변부 개발계획 등을 꼼꼼히 체크해보시고 미래의 확실한 가치에 투자하실 분들이라면 관심을 가져보시길 부탁드립니다.”

현장전경
해가든 건설현장 해가든 건설현장
현장여건 및 전망

해가든이 위치한 동작구 흑석동은 앞으로 이어질 재개발 기대감이 높은 상황이다. 흑석동 인근이 재정비촉진지구로 지정되면서 주변 지역이 순차적으로 재개발될 예정이다. 해가든과 인접한 흑석 2구역에는 트윈시티 등이 예정되어 있으며 중앙대 암센터 등도 건립예정인데 이 일대는 3-5년이 지나면 지금과는 전혀 다른 모습이 될 가능성이 높다.

재개발/ 재건축이 순조롭게 진행되면 지역과 학군이 우수하기 때문에 인구유입 효과도 분명하게 나타날 것으로 보인다. 반면 재개발이 진행될 수록 주변 상권이 줄어드는 영향이 있어 상권의 독점성은 더욱 강해질 전망이다. 해가든 측은 2015년경 뉴타운 개발계획이 완성단계에 이르면 이 지역 상가비율이 세대 수 대비 1.2%에 머무르게 될 것으로 보고있다. 게다가 재개발 지역에서 상가를 운영하던 기존 상인들이 영업 이전지를 찾아야하므로 해가든의 인기는 올라갈 가능성이 높다.

단, 뉴타운 계획이 완료되기 까지는 수년간의 시간이 필요하므로 일정한 기간감안이 필요해보인다. 또, 기존 상인들 대부분이 해가든에 입점하게 되면서 상인들간 또는 지하 1층 마트와의 경합이 발생할 수도 있어보인다. 그러나 뉴타운 등 주변 개발계획이 완료되고 도로여건 등이 개선되면 상가 가치를 높이면서 시세차익 추구가 가능해보인다.


<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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