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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 송파구 잠실동 22-6 공정상태 90%
탐방일시 2011-05-20 입점예정일 2011년 7월 준공예정
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림


신천역과 직통하는 5,563세대 독점 단지내 상가
잠실2단지리센츠

현장개요


▶상가명 : 잠실2단지리센츠
▶주소 : 서울 송파구 잠실동 22-6
▶연면적 : 39,190.94
▶시행사 : 지아이에스씨()
▶시공사 : 대우,삼성,우방,대림
▶준공 : 20117월 준공예정
▶문의 : 02-421-8880

서울 송파구 잠실동에 위치한 잠실2단지 재건축상가인 리센츠가 분양 중이다.

잠실2단지 리센츠가 위치한 잠실동은 지하철 2호선 신천역과 잠실역 사이에 위치한 곳으로 얼마 전 끝난 재건축사업으로 신도시 못지않은 대규모 아파트 배후수요가 상당한 편이다.

아울러, 주변으로 2개 초등학교와 1개 중/고등학교가 위치해 있고, 2의 압구정이라 불리는 신천역과 연결되어 있어 상가를 이용하는 고객층에 대한 유동동선이 잘 짜여진 상가라 할 수 있다.

이러한 입지에서 주변 대단위 아파트단지의 직접 배후단지와 대로변 거점 길목에 위치한 블루칩 근린입지라 할수 있어 향후 프리미엄까지 확보할 수 있는 상가라 할 수 있다.

잠실2단지 리센츠의 시행사는 지아이에스(), 시공사는 대우,삼성,우방,대림이며, 20117월 준공예정이다.

인터뷰

이종한 총괄팀장

지하철 2호선 신천역 7번 출구로 나가는 연결통로를 지나다보면 잠실2단지 리센츠 분양사무실을 만날 수 있다. 분양사무실에서 이종한 총괄팀장님을 만나 해당 상가에 대한 자세한 이야기를 들을 수 있었다.


- ‘잠실2단지 리센츠’의 입지적 장점에 대해 설명해 주시죠.

저희 리센츠에서 가장 우수한 장점으로는 구매력 높은 고정 배후수요을 들 수 있습니다. 그동안 약 2만여명에 달하는 잠실 2단지 리센츠 아파트 입주민들은 그동안 단지 내에 상가가 없어 1단지 파인애플 상가를 이용해야만 했다. 하지만 저희 상가가 오픈하고 나면 입주들은 단지 내에서 상가를 이용할 수 있기 때문에 그대로 수요 흡수가 가능할 것으로 예상되고 있다.

아울러 지하철 2호선 신천역과 지하로 연결되어 있을 뿐만 아니라 강남과 잠실을 연결해주는 대로변에 위치해 있다는 점 또한 저희 상가의 가시성과 주목성이 높다고 할 수 있다.“


-‘잠실2단지 리센츠’가 위치한 지역의 지역적 특성과 개발호재에는 무엇이 있을까요?

우선 착공을 시작한 제2 롯데월드를 비롯해 거여/마천 뉴타운과 문정/장지지구 개발은 직간접적인 호재로 작용할 것으로 예상된다. 게다가 장기적인 측면에서 황금노선으로 불리는 지하철 9호선 호재를 빼놓을 수는 없을 것으로 보이는데, 신천역의 경우 9호선 2단계 구간인 삼전사거리역이 인점하여 이중 영세권이라는 장점이 있다. 이들 개발이 마무리되면 신천역 상권은 송파구의 심장 상권으로 자리매김 할 것으로 보여진다.”


-‘잠실2단지 리센츠’의 내부적인 장점은 무엇이 있을까요?

신천역과의 직통연결된 통로가 있다는 점이 크다고 할 수 있을 거 같습니다. 직통연결을 통한 지하철 이용인구의 유입까지를 확보할 수 있어 긍정적인 부분이라 할 수 있을 것으로 보이며, 여타 단지내 상가와는 다르게 지하층부터 지상 2층까지 에스컬레이터가 연결되어 상가의 이용고객들의 편의성을 최대화 했다는 점 또한 저희 상가만의 장점이라 볼 수 있습니다.“


- ‘잠실2단지 리센츠’의 업종 구성은 어떻게 계획하고 있으신지요?

잠실2단지 리센츠는 지하 3층부터 지하 2층까지 주차장으로 확보하고 있습니다. 총 주차대수는 403대 정도로 법정주차대수보다도 많습니다. 또한 지하철과 연결되는 지하 1층은 주로 푸드코드나 브랜드 마트를 입점시켜 상가내 집객력을 높일 계획이며, 지상 1층은 테이크아웃전문점이나 패스트푸트, 제과점 과 같은 근린생활업종들로 매꿔나갈 구상을 잡고 있습니다.

아울러 지상 2층은 은행, 증권사, 신탁사 와 같이 금융관련 업종을 유치해 배후세대의 니즈를 최대한 많이 확보할 생각입니다.

지상 3층의 경우에는 패밀리레스토랑과 같은 전문 식당가로 꾸며 외식수요를 확보하고 지상 4층과 지상 5층은 병원이나 학원과 같은 업종으로 맞춰나갈 계획입니다.”


- ‘잠실2단지 리센츠’의 가격경쟁력과 투자안정성 부분이 궁금합니다.

잠실2단지 리센츠는 지역적 이점과 잘 갖춰진 교통인프라를 고려해보면 그다지 높은 분양가라고만은 할 수 없습니다. 지상 1층을 기준으로 5,600 ~ 8,500만원 선에 분양되고 있습니다만 주변 1단지나 3단지의 과거 분양가를 고려해 볼 때 비교적 저렴한 분양가라고 할 수 있습니다. 아울러 투자안정성면에서 코리아신탁이 자금관리사를 맡고 있어 안전한 자금흐름이 가능해 투자하시고도 향후 안전성이 담보되어 있다고 할 수 있습니다.”


- 마지막으로 더 하실 말씀이 있다면...

역세권 상가의 장점과 대규모 배후세대의 단지내 상가의 장점을 한번에 느끼실 수 있는 저희 잠실 2단지 리센츠 상가에 많은 관심과 성원 부탁드립니다.”

현장전경
잠실2단지 리센츠 현장 잠실2단지 리센츠
현장여건 및 전망

리센츠 상가의 가장 큰 장점은 경제적 수준이 높은 풍부한 배후수요에 따른 고정고객 뿐만아니라 지하철과 버스정류장, 대로교차로 등 양호한 교통접근성에 따른 유동인구 확보로 안정적인 수요가 이어질 수 있는 점이다.

기존상권을 보면 위락유흥위주의 신천역상권과 쇼핑,문화위주의 잠실역상권, 재래시장인 새마을시장상권 등이 형성돼 있는데 순차적으로 입주하는 잠실 재건축 단지들은 대대적인 재건축 사업을 거쳐 입주를 시작했기 때문에 재건축 이전에 이용하던 생활 밀착형 상권의 변모를 기대할 수 있으며 먼저 분양한 1,3단지내 상가의 경우 고분양가로 인해 아직 상권이 성숙되지 못해 상권 성장여력이 남겨져 있는 것으로 보인다.

따라서 리센츠 상가의 지하 대형마트나 지상층 생활매장, 상층부 학원시설 등은 상당한 경쟁력을 갖추고 있어 고급프랜차이즈나 유명학원 등이 유치된다면 미래가치가 높은 상가라고 할 수 있다.

무엇보다도 주변 배후세대들이 30평형대 기준 9~10억대의 부촌이 형성되는 만큼 소비성향과 실질구매력 또한 높은 지역으로 상권형성이 수월하게 이뤄질 수 있는 기반을 갖추고 있다.

유의해야 할 사항은 자칫 업종별로 분양가에 따른 수익률이 낮아질 수도 있다는 점이다. 인근 1,3단지내 상가와 비교시 상대적으로 낮은 가격에 분양한 것은 사실이지만 리센츠 상가의 분양가만 놓고 볼 때 1층의 경우 3.3㎡당 5,600만원~8,500만원으로 무조건 싸다고만 보기 어렵다. 이밖에 내부동선 경쟁력을 위해 마련된 에스컬레이터 등의 시설로 인해 공용면적 비율이 높아 지하1~지상3층까지의 전용률은 평균 41%로 낮은 편임도 알아두어야 할 사항이다.

따라서 투자하려는 점포의 임차가능 업종의 임대료 수준을 가늠해 예상 수익률을 도출해보고 선별적으로 투자 해야할 것으로 보인다.


<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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