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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 양천구 신정동 784 공정상태 20%
탐방일시 2011-09-16 입점예정일 2012년 3월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림


실수요 인구가 넉넉한 항아리 상권 상가, ‘신정프라자’

현장개요

▶상가명 : 신정프라자
▶주소 : 서울 양천구 신정동 784
▶연면적 : 2996.33
▶시행사 : ()정우
▶시공사: 보령종합건설
▶준공 : 20123월 입점예정
▶문의 : 02-2699-8339

서울 신정동에 위치한 신정프라자가 분양 중이다.  

 

신정프라자가 자리잡은 신정지구는 서울내 주거안정을 위해 조성된 택지지구로 현재 한창 신시가지 조성 중인 상황이다. 이 주변에는 현재 푸른마을을 중심으로 입주가 진행되고 있는데 신정프라자 주변으로는 아파트형 공장 건설도 예정되어 있다.  

 

신정프라자 바로 옆에 있는 서남병원은 이화여자대학교와 시립병원이 연계해 꾸며진 시설이며 올해 5월 오픈해 외부인구 유입을 유발하고 있다. 현재 2호선 신정네거리역과 서남병원을 이어주는 셔틀버스는 신정프라자에도 영향을 주는 요인이 될 것으로 보인다.  

 

신정 프라자는 20123월 준공 예정이다.

인터뷰
이흥길 이사

서울 신정지구 서남병원 부근을 지나다보면 공사펜스가 처져있는 신정프라자 현장을 만날 수 있다. 한창 공사가 진행 중인 이곳에서 이흥길 이사를 만나 신정프라자에 대한 자세한 이야기를 들을 수 있었다.  

 

- 신정프라자가 위치한 지역의 특징에 대해 말씀해 주십시오.

 

신정프라자가 위치한 양천구 신정동은 서울 서쪽에 자리잡고 있으면서 신구지대가 조화를 이룬 지역입니다. 오래 전 개발된 동네와 새로 개발되는 지역이 혼합되면서 점차 발전된 모습을 보여가고 있는 곳이기도 합니다. 신정프라자는 이 중 신흥 택지지구 상업지역에 위치해 높은 발전성을 기대할 수 있는 곳이라 할 수 있습니다.”  

 

- 신정프라자의 입지적 장점에 대해서도 설명해 주시겠습니까?

 

신정프라자의 입지적 장점이라면 주변 배후세대의 풍부함을 들 수 있겠습니다. 인근에 푸른마을과 SH주거인구를 합치면 약 5천여 세대가 되고 단독주택 인구까지 합치면 배후에 7천여 세대가 확보됩니다. 여기에 350개 병상을 확보한 서남병원도 바로 옆에 두고 있어 500여 명의 병원 직원 수요까지 바라볼 수 있는 현장입니다.

 

신정프라자가 위치한 신정지구의 특징은 이처럼 인구가 많은데 이들이 이용할 상가시설이 부족하다는 것입니다. 신정프라자는 이러한 수요자들을 확실히 끌어모을 수 있는 항아리상권 상가의 결정체입니다.”  

 

- 항아리 상권이라고 하셨는데요. 신정프라자 주변이 어떤 점에서 항아리 상권이라 할 수 있을까요?

 

항아리 상권은 한번 들어간 고객들이 외부로 빠져나가기 힘든 상권을 말합니다. 지역내 거주인구와 유입인구는 많은데 밖으로 나가는 것이 불편하다면 내부수요가 확장되기 마련입니다. 때문에 항아리상권 상가는 투자자들이 선호하는 A급 상권 중 하나입니다. 보통 역세권 상가를 많이 말씀하시는데 교통이 너무 좋으면 사람들이 다른 지역으로 쉽게 이동해버릴 수도 있습니다.

 

신정프라자 주변은 푸른마을 아파트, SH 아파트 등을 반경으로 항아리상권을 구성하고 있습니다. 구시가지는 도로로 막혀있어 왕래가 힘들고 또 다른 지역과는 산으로 완전 단절된 모습을 띠고 있습니다. 그리고 신정지구에서 버스로 몇 정거장 거리에 조성되어 있는 번화가는 도로 경사가 있어 노출도가 떨어지고 가게들이 생긴지 오래되어 소비자들의 매력도가 떨어지는 편입니다.”  

 

- 대로변에 위치한 것은 아닌데, 고객을 불러모을 수 있는 입지여건이 될까요?

 

대로라고 다 장사가 잘 되는 것은 아닙니다. 노출성이 높아도 사람이 그 자리에 멈춰서서 소비를 하지 않으면 소용이 없는 것입니다. 신정프라자 앞의 도로는 왕복 2차선으로 큰 대로가 아닐지 몰라도 아파트 단지로 통하는 핵심도로입니다. 또 신은 초등학교와 연결되는 길이기도 합니다.

 

게다가 병원과 마트로 예정된 건물이 바로 옆에 생기면서 배후세대의 접근성이 매우 클 것으로 예상됩니다. 주변에 절대적으로 부족한 대형마트가 주변에 있으면 인근에 있는 상가도 덩달아 수혜를 볼 수 있습니다. , 신정프라자는 큰 폭의 보행자도로를 끼고 있어 준코너상가로서의 효과도 기대해볼 수 있는 상가입니다.”  

 

- 신정프라자의 내부적인 장점도 말씀해주시면 감사하겠습니다.

 

신정프라자가 그렇게 큰 편은 아니지만 내부적으로 실속있고 알차게 꾸며질 상가라고 말씀드릴 수 있습니다. 고객들과 상인의 편의를 위해 건물 층고를 높였으며, 외관은 고급스러움을 위해 통유리로 제작할 예정입니다. 통유리는 노출성 측면에서도 뛰어난 효과를 발휘하는 기법입니다.

 

, 크지 않은 건물이지만 주차시설 확보를 위해 지하를 주차장으로 꾸밀 계획인데, 차량운행의 편리함과 안전성을 위해 기계식으로 운영될 예정입니다.”  

 

- 업종 구성은 어떻게 계획하고 있으신지요?

 

유동인구 흡수에 용이한 1층은 편의점, 커피숍, 호프집 등을 계획하고 있습니다. 신정프라자는 초등학교가 근방에 있어 PC, 당구장 등의 입점에 제한이 있습니다. 저희 입장에서도 상층부가 학원으로 구성되는 만큼 이러한 유흥업종은 될 수 있는 한 들이지 않으려고 합니다. 대신 주변 거주자들과 병원 이용자들을 위해 간단한 치킨호프 정도는 1층에 입점시킬 생각입니다.

 

3층은 배후세대 주민 및 유동인구를 위한 병원시설로 구상 중입니다. 그리고 4층부터 6층까지에는 학원 및 교육관련 상가가 입점될 예정인데요, 신정프라자 상층부는 학원으로 꾸며질 수 있는 최적의 입지라 할 수 있습니다. 인근에 초등학교가 세 개나 있고 학생들도 많은 반면 학원자리는 매우 부족한 상황인데 이럴때 어느정도 규모있는 입지를 차지하면 아카데미 수요를 선점할 수 있습니다. 이런 점 때문인지 아직 기간이 많이 남았음에도 6층 자리가 태권도 학원으로 이미 임대완료 되었습니다.

 

가장 높은 7층은 휘트니스 시설로 꾸며질 것입니다. 앞서 말씀드린데로 주변이 24시간 불야성을 이루는 상권이 아닌만큼 유흥업소 등의 입점은 고려하지 않고 있습니다.”  

 

- 가격경쟁력과 투자안정성 부분이 궁금합니다.

 

신정프라자 1층의 경우 3.3m²당 가격이 3700~3900만원 선입니다. 이는 주변 상가에 비해 확실히 싼 가격이라고 말씀드릴 수 있습니다. 현재 인근에 있는 상가는 13.3m²당 가격이 4000만원대 초중반에 달합니다. 분양가가 주변보다 저렴하다면 투자 수익률 추구에도 큰 도움이 될 것입니다.

 

, 최근에는 PF 등의 문제로 시행사와 시공사의 건전성을 따지는 투자자분들이 많은데 신정프라자의 경우 예치된 자금이 풍부하기 때문에 설사 최악의 경우를 맞이하더라도 공사를 중간에 멈출 일이 없습니다.

 

마지막으로, 상가투자자들이 고민하는 공실문제에 대해 말씀드리면 배후세대가 풍부한 항아리상권으로 수요가 확실시된 지역인만큼 임차인 수요는 걱정하지 않으셔도 됩니다. 

 

- 신정프라자의 기대 수익률은 어떻게 보고 계시나요?

 

현재 1층을 기준으로 연 6~6.5% 정도 예상하고 있습니다 (대출받지 않았을 경우). 상층부의 경우에는 연 7~7.5%가 되리라 봅니다. 앞서 말씀드린대로 주변 상가들에 시세가 낮기 때문에 가치상승으로 임대료 및 보증금이 상승할 경우 기대수익률은 더 높아질 수 있습니다.”

현장전경
신정프라자 현장 서남병원 전경
현장여건 및 전망

신정프라자가 위치한 신정지구의 특징 중 하나는 젊은 인구가 많다는 것이다. 임대아파트와 분양아파트가 이루어진 이 지역은 초등학생 등 어린 자녀를 둔 30-40대 거주민들이 적지 않은 모습이다. 이 나이대의 인구는 다른 연령대에 비해 소비여력이 큰 편이라는 특징을 가지고 있다.  

 

특히, 서울 내에 위치해 있는만큼 교육열을 만족시킬만한 학원수요가 클 것으로 예상된다. 이런 점 때문에 많은 학생들을 끌어모을 수 있는 학원자리를 선점하는 것도 가능한 선택으로 보인다. 여기에 학원 수요 외에도 서남병원, GS마트를 이용하는 인구의 흡수도 기대해볼 수 있는 것이 신정프라자의 장점이다.  

 

상가의 외형이 그렇게 크지않고 코너상가라 아니라는 측면에서 노출성이 아쉬울 수도 있으나, 장기적 측면에서 항아리상권을 기대해볼 수 있는 현장임을 감안한다면, 서울 서남권 발전현황 및 신정지구 인구증감을 체크하면서 관심을 유지하는 것도 나쁘지 않아 보인다.


<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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