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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울시 강북구 수유동 공정상태 70%
탐방일시 2011-11-25 입점예정일 2012년 6월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림


수유동 상권에 우뚝 선 상가, ‘제네스타워’

현장개요

▶상가명 : 제네스타워
▶주소 : 서울 강북구 수유동 48-1
▶연면적 : 11,882.21
▶시행사 : ()제네스원
▶시공사: ()우이종합건설
▶준공 : 20126월 입점
▶문의 : 02-983-7904

서울 수유역 부근의 제네스타워가 분양 중이다.  

 

수유역은 서울 강북의 대표적인 메인상권으로 밤늦게까지 유동인구가 끊이지 않아 불이 꺼지지 않는 동네로 통한다. 실제 대학생과 군인 등 젊은 세대부터 30-40대 직장인까지 폭넓게 흡수하는 수유동 상권은 북한산을 이용하는 등산객들의 만남장소로도 활용돼 상당한 상권력을 과시한다.  

 

이 때문에 수유역 주변으로 펼쳐진 상가들의 권리금과 임대료는 결코 무시할 수 없는 수준이다. 지나다니는 손님이 많으니 가게들의 몸값도 높은 것인데, 여기에 올해 초에는 성신여대 운정그린 캠퍼스도 개교해 상권이 더욱 확장될 것으로 기대를 모으는 중이다.  

 

수유역 인근에 들어서게 되는 제네스타워의 경우 상층부에 134세대의 오피스텔을 두고 있으며, 강북구청이나 강북경찰서 같은 행정 중심지와도 근거리에 위치해 있다.  

 

20126월 완공예정인 제네스타워 상가는 제네스원이 시행하고 우이종합건설이 시공을 맡았다.

인터뷰
염충섭 팀장

수유역에서 나와 미아역 방면으로 조금만 걸음을 옮겨보면 사거리에 우뚝 솟아오른 제네스타워공사현장을 만날 수 있다. 이곳 분양사무실에서 염충섭 팀장을 만나 제네스타워 상가에 관한 자세한 이야기를 들어보았다.  

 

- 제네스타워가 자리잡고 있는 수유역 상권 특징을 설명해주시겠습니까?

 

수유역 상권은 서울 강북을 대표하는 상권 중 하나입니다. 경기북부와 서울 시내를 잇는 관문에 위치해 있는데다 소비시설이 잘 발달돼 있어 주중과 주말, 밤과 낮을 가리지않고 번화한 모습을 연출하는 곳이기도 합니다. 실제 수유역 부근은 주말에는 북한산을 찾는 등산객까지 소비수요로 확보하면서 1365일 쉬지않는 상권을 연출하고 있습니다.” 

 

- 수유역 상권이 가진 호재도 있다고 들었는데요?

 

먼저 올해 초 성신여대 운정그린캠퍼스가 개교했는데요, 3,000명의 학생이 등교하는 이 캠퍼스가 문을 열면서 20대 여성수요가 대폭 늘어날 것으로 봅니다. 또 하나 경전철 개통이 예정되어 있는데 일부에서는 수유역 상권이 이때문에 위축될 것으로 보기도 하지만 상권구성 측면에서 봤을 때 오히려 경전철 탑승인구가 메인상권인 수유역으로 모일 확률이 크다고 여겨집니다.”  

 

- 제네스타워의 입지적 장점에 대해 말씀해 주신다면요?

 

제네스타워는 상권이 검증된 수유역 주변 대로변에 자리잡은 상가라는 점이 가장 큰 메리트구요. 강북구청과 강북경찰서, 대한병원 등 공공시설과 중대형 병원을 근거리에 두고 있어 수요확보가 용이합니다. 게다가 상가 자체도 코너에 큰 규모로 위치하게 됨으로써 노출력을 충분히 확보하구 있으며, 상가 바로 앞에 횡단보도를 2개나 가지고 있어 유동객 유입에 유리한 현장입니다.”  

 

- 제네스타워의 건물 내적인 장점을 알고 싶습니다.

 

제네스타워의 내부적 장점으로 우선 풍부한 주차공간을 꼽을 수 있겠습니다. 수유역 주변은 상권이 매우 번화해 자가용을 이용해 움직이는 것이 매우 어렵습니다. 하지만 제네스타워는 지하 4층부터 지하 1층까지 전체를 자주식 주차장으로 구성해 여유로운 주차공간을 확보했습니다. 수유역 주변에서 이같은 주차편의성을 가진 시설물은 흔치 않기 때문에 소비자들의 만족도를 높일 것으로 기대합니다.

, 1층 상가 앞으로는 최대 6미터 폭의 공개공지가 제공되는데 이는 상가 앞을 지나는 유동인구와 상층부 오피스텔 주민, 또 직접 상가를 이용하는 소비자 모두에게 편안함을 줄 수 있는 공간이 되리라 생각합니다.”

 

- 업종 구성은 어떻게 계획하고 있으신지요?

 

제네스타워는 역세권 대로변에 위치한 사거리 코너상가라는 점을 감안해서 업종을 구성할 계획입니다. 역세권 인구를 끌어모을 수 있는 커피전문점, 이동통신업종 등이 1층에 들어올 예정이구요, 2층에는 음식점과 금융업종을 배치할 계획입니다. 현재 2층에 유명은행이 선임대 업종으로 맞춰져 있습니다. 그리고 3층과 4층에는 의료시설 입점을 구상하고 있는데요. 이 주변에 병원시설 이용 예상고객이 적지 않기 때문에 양호한 수익흐름이 기대됩니다.”  

 

- 가격경쟁력과 기대수익률이 궁금합니다.

 

지상 1층 상가는 3.3m²당 대략 4000만원~4300만원 정도 보시면 되구요, 2층은 3.3m²2000만원~2200만원 수준입니다. 그리고 수익률은 1층의 경우 연 6% 정도 내다보고 있고, 2층 이상은 7-8% 기대하고 있습니다. 수유역 주변상가 시세가 1층을 기준으로 4000~5000만원 정도 하는 것으로 봤을 때 대로변 사거리 코너상가이면서 신축상가인 저희 제네스타워의 분양가는 충분히 매력적인 가격대라고 생각합니다.”  

 

- 추가적으로 하시고 싶은 말씀 해주시면 감사하겠습니다.

 

수유역 상권은 어느정도 상가에 관심이 있으신 분들이라면 충분히 그 가치를 아실만한 곳입니다. 이 지역은 상가시세보다 권리금이 만만치 않은 것으로도 유명한데요. 제네스타워는 새로 생기는 상가여서 권리금이 없고 이는 우량 임차인을 끌어모으는데 큰 장점으로 작용할 것입니다. 수유역 부근에서 안정적인 임차인을 확보하면서 상권가치까지 가져가시고 싶은 분들의 많은 관심 바랍니다.” 

현장전경
제네스타워 공사현장 제네스타워 상층부 모습
현장여건 및 전망

제네스타워는 상층부에 134세대의 오피스텔을 둔 상가로 상가 수는 지상 1층에서 4층까지 총 23개에 달한다. 제네스타워의 경우 상가가 들어서는 수유역 상권과 떼어놓고 이야기할 수 없는데, 그 이유는 바로 이곳이 강북권에서 상당한 수요를 창출하는 대표상권이기 때문이다.

 

이러한 수유역 부근 대로변에 코너상가로 완성되는 제네스타워는 이 지역 A급 상권에 위치한 것은 아니지만 대로변 사거리에 자리잡고 있어 노출적 면에서 양호한 입지를 차지하고 있다. 또 하나 유동인구가 이미 확보되면서 상권도 검증된 곳이기 때문에 개발예정 지역보다 안정적인 수요창출을 기대할 수 있어 보인다.  

 

백화점과 할인점이 즐비하고 대규모 개발계획이 예정된 노원과 미아삼거리역 사이에 끼여있는 수유역 상권은 현재까지 대체로 업체들의 착한 가격 서비스로 강북 및 경기 북부 지역 수요를 확보하고 있다. 앞으로도 상권적 매력을 지금처럼 유지해 나가게 된다면 이 지역에 신규진입하는 상가 역시 기대를 모을 수 있을 것으로 예상된다.


현장정보 상세보기


<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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