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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 은평구 진관동 87 공정상태 20%
탐방일시 2011-12-02 입점예정일 2013년 5월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림


은평뉴타운내 초역세권 상가, ‘드림스퀘어’

현장개요

▶상가명 : 드림스퀘어
▶주소 : 서울 은평구 진관동 87
▶연면적 : 19,579.83
▶시행사 : ()보광플러스
▶시공사: ()대국건설산업
▶준공 : 20135월 입점
▶문의 : 02-354-2147

지하철 3호선 구파발역 바로 앞에 위치한 드림스퀘어가 분양 중이다.  

 

드림스퀘어가 자리잡은 곳은 은평뉴타운 중심상업지구로 배후에 은평뉴타운, 원흥지구, 삼송지구, 지축지구 등을 두고 있다.  

 

이 지역은 중심상업지구내 상업용지 비율이 높지 않아 상권내 독점성을 기대해볼 수 있다는게 업계 관계자들의 말이다. 드림스퀘어 인근의 구파발역 2번 출구는 기존 역세권 유동인구 뿐 아니라 등반객 수요도 무시할 수 없는데, 주말이면 북한산 국립공원 이용객들이 이 곳에 대규모로 운집하는 모습을 발견할 수 있다. 이 때문에 드림스퀘어 주변을 주7일 상권으로 평가하기도 한다.  

 

20135월 완공예정인 드림스퀘어 상가는 보광플러스가 시행하고 대국건설산업이 시공을 맡았다.

인터뷰
이재훈 실장

3호선 구파발역에서 내리면 지하철역 바로 전면에 자리잡은 드림스퀘어공사현장을 만날 수 있다. 이곳 분양사무실에서 이재훈 실장을 만나 드림스퀘어 상가에 관한 자세한 이야기를 들어보았다.  

 

- 우선 드림스퀘어의 입지적 장점에 대해 말씀해 주시겠습니까?

 

입지적 장점이 너무 많아 어디서부터 말씀드려야 할지 모르겠습니다.(웃음) 먼저 은평뉴타운 중심상업지는 12필지에 불과한데, 이 중 3필지에 드림스퀘어가 들어오게 됩니다. 배후세대 수가 은평 뉴타운만 약 16,000세대인데다 드림스퀘어 바로 옆에 구파발역과 버스 정류장이 있으니 장차 완공 후 상당한 수요가 독점성있는 본 상가를 이용할 것으로 봅니다.
, 드림스퀘어 바로 전면으로 상당히 넓직한 공터를 보실 수 있는데요. 이 자리는 알파로스 복합단지로 조성될 곳입니다. 알파로스는 영화관, 마트, 쇼핑몰 등으로 꾸며지는 대규모 인구유입 시설이어서 2015년 이후 계획대로 완공되면 주변 인구 뿐 아니라 타지역 거주민들도 많이 방문할 것으로 예상합니다.”  

 

- 드림스퀘어 주변으로 새로 지어지는 건물들도 많은 것 같은데요?

 

방금 말씀드린 알파로스 외에 포레스트 게이트라는 지상 27층 규모의 건물이 들어오게 됩니다. 이 곳에는 약 3000세대의 오피스텔이 자리잡게 되며 201310월경 입점할 예정입니다. 기존 거주민에 오피스텔 인구까지 수요로 합쳐지면 드림스퀘어 수요확충에 긍정적 작용을 할 것으로 내다봅니다.
여기에 약 500병동 규모의 성모병원, 은평우체국, 주민센터 등 업무 및 의료시설과 성당, 복지관같은 종교·복지시설도 인근에 자리잡고 있어 향후 수요증진에 큰 도움이 되리라 생각합니다.” 

 

- 드림스퀘어의 건물 내적인 장점을 알고 싶습니다.

드림스퀘어는 가장 먼저 코너에 넓직하게 자리잡아 규모와 노출성 부분에서 우위를 점하는 현장입니다. 여기에 옥상공원이 조성돼 학원 수강생 및 상가 이용객들이 여유로운 시간을 보낼 수 있도록 신경을 썼구요, 유동인구 흐름이 활발한 지하 1층에서 지상 2층까지는 에스컬레이터를 설치해 고객들의 편리한 이동이 가능하도록 했습니다
지하 2층에서 지하 4층까지 조성된 주차장과 고급스럽게 꾸며진 외관도 드림스퀘어의 건물 내적인 장점이라 하겠습니다. 마지막으로 드림스퀘어는 향후 두 건물이 바로 옆으로 이어서 추가로 착공될 예정인데요, 이 공사가 완료되면 세 건물을 잇는 통로를 조성해 이동객의 상가 이용도를 높일 계획입니다.”  

 

- 업종 구성은 어떻게 계획하고 있으신지요?

드림스퀘어는 지하 1층부터 지상 9층까지 상업시설로 구성된 현장인데요, 주변여건과 각 층에 맞는 업종구성을 위해 많이 고민했습니다. 우선 MD구조상 5층부터 9층까지가 학원가로 구성되어 있는 것을 확인할 수 있는데, 이는 본 상가건물이 330(100)에 달하는 대규모 전문학원 입주가능 공간이기 때문입니다. 은평뉴타운내 학원수요를 확보할 수 있는 널찍하고 충분한 공간을 확보한 관계로, 관련 수요를 충분히 끌어모을 수 있다고 봅니다. 실제 7층에서 9층은 이미 임대가 완료된 상황입니다.
지상 3층과 4층은 병의원으로 꾸밀 것입니다. 주변 배후세대가 몰릴 수 밖에 없는 역세권 지역에 자리잡은만큼 내과, 치과, 정형외과, 안과, 산부인과 등 각종 병원이 성황을 이룰 것으로 예상합니다. 현재 주변을 둘러보시면 병원을 찾기가 만만치 않아 드림스퀘어가 생기면 인근 거주민들의 큰 호응을 얻을 것으로 봅니다.
지하 1층에서 지상 2층은 역주변 인구를 유입시킬 수 있는 식당이 많이 들어서게 될 것입니다. 배후세대와 등반객이 편하게 즐길 수 있는 식당가가 조성될 예정이고, 특히 앞서 말씀드린 전면부 알파로스 이용객의 발길을 잡을 수 있는 업종들의 입점도 고려 중입니다. 기타 화장품 가게, 이동통신점, 편의점, 은행, 안경점 등도 계획 중인 업종입니다. 현재 지상 1~2층에 농협 CD기 및 영업장이 선임대된 상태입니다.”  

 

- 분양가격과 기대수익률 부분이 궁금합니다.

 

현재 분양가능한 지상 1층 상가는 3.3m²3300만원~3800만원 정도입니다. 지상 2층의 경우는 3.3m²1300~1750만원 선입니다. , 지상 1층 수익률은 대출을 제외하고 연 6.5~7%로 예상하고 있구요, 상층부는 이보다 높은 8%선 까지 추구할 수 있습니다. 특히 전체가 학원가로 선임대된 지상 7~9층은 8.3%의 임대수익률을 바라볼 수 있는 점포들입니다.
임차안전성 부분에서 한말씀 드리자면 주변에 대형상가 건물이 굉장히 드문데다 입지적 조건이 우수하기 때문에 우량임차인이 다수 입점의향서를 내놓은 상태입니다. 따라서, 공실에 대한 우려는 크게 하지 않으셔도 좋을 것 같습니다.”

현장전경
드림스퀘어 현장 일요일 구파발역 2번출구 앞
현장여건 및 전망

드림스퀘어는 은평뉴타운 중심상업지구에 있는 중대형 규모의 상업시설 건물로 초역세권과 코너라는 물리적 특징을 지니고 있다. 여기에 16,000 세대를 뛰어넘는 배후세대가 뒷받치고 있는데다 주말이면 북한산을 이용하는 등산객이 몰려 주7일 번창하는 상권이 꾸며질 것이라는 예측도 있다.  

 

현장 전면부에 대규모로 조성예정인 복합단지 알파로스 역시 눈길을 끄는 부분이다. 전문가들은 순조롭게 이 사업이 진행될 경우, 알파로스를 이용하는 인구가 바로 건너편 드림스퀘어로도 일정부분 유입될 수 있을 것으로 예상하고 있다.  

 

그밖에, 병원이나 우체국, 성당 등의 시설이 인접하고 있다는 사실도 투자자의 구미를 댕기는 부분이다. 여러 시설들이 자리를 잡고 있는 상황에서 다른 상가들보다 이르게 중심상업지구를 선점하는 드림스퀘어가 이 지역 랜드마크로 자리잡을 수 있을지 주목된다. 이를 위해서는 알파로스를 비롯한 주변 개발진행이 중요한 영향을 미칠 것으로 보인다.


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<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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