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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 강남구 세곡동 세곡택지개발지구 공정상태 20%
탐방일시 2012-02-03 입점예정일 2012년 9월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림


강남택지에 독점형 상가 뜬다, ‘리엔파크프라자’

현장개요

▶상가명 : 리엔파크프라자
▶주소 : 서울 강남구 세곡동
▶연면적 : 3,659.78
▶시행사 : 리엔파크프라자
▶시공사: 우성건영
▶준공 : 20129월 입점
▶문의 : 02-445-7633

서울시 강남구 세곡택지개발지구 한가운데 위치한 리엔파크프라자상가가 분양 중이다.  

 

리엔파크프라자의 경우 강남내의 택지지구에 자리잡는다는 특성 때문에 많은 관심을 모으고 있는데, 현재 지역내 상업용지가 많지 않은 상황이어서 독점성도 기대하는 중이다.  

 

리엔파크프라자는 20129월 준공예정이며 우성건영이 시공을 맡았다.

인터뷰
고정훈 팀장

강남 세곡지구 리엔파크 단지에서 공사를 진행 중인 리엔파크프라자. 이 상가의 분양사무실에서 고정훈 팀장을 만나 리엔파크프라자에 대한 자세한 이야기를 들어 보았다.  

 

- 우선 리엔파크프라자에 대한 간단한 소개를 부탁드립니다.

 

리엔파크프라자는 서울 강남의 택지개발지구 내에 위치한 근린상가입니다. 정확히는 세곡택지개발지구 안에 자리잡고 있구요, 주변에 상업시설이 들어올만한 용지가 부족해 향후 독점성을 기대해볼만한 상가라 생각됩니다.
그밖에 대모산, 범바위산, 영장산 등 녹지가 풍부하다는 것 역시 이 근방의 장점이라 할 수 있습니다.”  

 

- 리엔파크프라자가 바라보는 예비 수요층을 말씀해 주시겠습니까?

 

리엔파크프라자가 기대하고 있는 수요층은 대부분 리엔파크 단지 주민들입니다. 리엔파크는 1단지에서 6단지까지 총 2,400여 세대가 들어오게 되는데요, 현재 6단지 270여 세대를 제외하고는 거의 입주가 완료된 상태입니다., 단지 부근에 형성되어 있는 단독주택 등의 배후세대도 약 500세대 정도 되는데요, 리엔파크프라자가 완공되면 이들도 주수요층이 될 것으로 예상됩니다.
그리고 한가지 더 말씀드리면, 2015년경에 강남실버타운이 조성될 예정인데 그 입지는 세곡리엔파크단지 안이 될 것입니다. 400개 병상을 보유하게 될 것으로 알려진 이 시설의 미래수요까지도 기대할 수 있는게 리엔파크프라자 현장입니다.
정리해서 말씀드리면 리엔파크프라자는 세곡택지개발지구내 항아리형 상권 중심부에 자리잡은 입지적 특성을 바탕으로, 1단지~6단지 총 2400여 세대와 인근 단독주택세대 그리고 강남실버타운 시설 인구까지를 수요층으로 보고 있습니다.”  

 

- 항아리 상권에 대한 설명을 자세히 부탁드립니다.

 

상가 투자자들이 선호하는 대표적 상권 중 하나가 바로 항아리 상권이지요. 항아리 상권이라 하면 보통 상권의 확장성은 제한된 상태에서 내부인구가 외부로 잘 빠져나가지 않는 곳을 말합니다. 교통 등의 문제로 왠만하면 주변에서 소비를 하지만 상권이 늘어나는 데는 한계가 있어 각 점포별로 독점성을 기대할 수 있는게 항아리 상권 상가 특징입니다.
리엔파크프라자는 세곡택지개발지구의 항아리상권 내에서 전형적인 독점형 근린상가로 자리잡을 것으로 예상합니다. 자세히 보시면 세곡지구 내에서 외부로 나가기는 쉽지 않은 반면 내부에서 공급될 수 있는 상가는 단지내상가와 저희 리엔파크 프라자 등 몇 개 안되는 근린상가 정도임을 파악하실 수 있을 것입니다.”  

 

- 각 층별로 어떤 업종들이 입점할 예정인가요?

 

리엔파크프라자는 단지내 인구를 최대한 끌어모을 수 있는 업종들을 상가내에 입점시킬 계획입니다. 우선 지상 1층에는 대형마트, 약국, 빵집, 편의점, 치킨점 등의 입점을 고려 중입니다. 단지 주민들이 쇼핑할 곳이 마땅치 않은 현재 상황에서 대형마트 수요는 결코 적지 않을 것으로 판단됩니다.
2층과 3층에는 식당가를 조성하려고 합니다. 가족들이 나와서 부담없이 즐길 수 있는 음식점들이 자리잡게 되면 상가 활성화에도 큰 도움이 되리라 봅니다. 특히나 주변에 사람들이 모일만한 적절한 공간이 부족한 점을 감안하면 이 식당가가 좋은 대안이 될 것입니다. 그리고 3층 중 일부는 피부샵 등의 관리점 입점도 생각하고 있습니다.
4층 같은 경우 메디컬 시설이 유력합니다. 주변의 아파트단지가 입주하고 있음에도 마땅한 병원이 없는 현실인데 리엔파크프라자 4층이 이 문제를 해결할 수 있다고 봅니다. 근방 단지내상가에 병원이 들어올 정도로 수요 대비 공급이 부족한 상황에서 신규 병의원 입점은 분명 매력이 있다고 생각하는데요, 실제 현장을 방문한 현직의사 선생님들도 폭발적인 상권은 아니지만 안정적 수요가 충분히 뒷밤침되는 현장으로 평가하고 있습니다.
건물내에서 가장 고층인 5층은 학원시설로 꾸며진다고 보시면 됩니다. 태권도장과 미술학원이 입점을 확정지은 상태이고 그 외에도 다양한 교육시설이 입점진행 중입니다. 보통 새로운 단지가 형성되면 아카데미 시설 수요가 크게 늘어나는데 이런 점에서 저희 상가는 학원자리로써도 선호되는 입지라고 말씀드릴 수 있겠습니다.
마지막으로 지하 1층과 2층에는 주차장이 만들어지구요, 완성되면 총 21대의 차량이 이용할 수 있게 됩니다. 대부분 수요가 인근 주민들을 대상으로 이루어지겠지만 주차장 구비가 소비흐름에 많은 영향을 미치는 현실을 고려해볼 때 꼭 필요한 것이 바로 이 주차시설입니다.
그리고, 저희 상가는 초등학교와 인접해 있어서 PC방이나 당구장 등의 업종은 들어오기 어려울 것으로 보이니 투자자나 예비 창업주는 이 점을 미리 신경써 주시면 좋겠습니다.” 

 

- 전체적인 분양가격은 어떻게 되나요?

 

지상 1층은 3.3㎡당 2850 만원에서 3700만원 정도이구요, 한 점포의 분양가격을 기준으로 말씀드리면 6억원~7억원 정도가 일반적인 수준이라 할 수 있습니다. 여기에 대출을 감안하면 실투자금은 조금 줄어들게 됩니다. 그리고 지상 2층은 3.3㎡당 1300~1650만원 수준입니다. 기타 나머지 층수의 자세한 층별 분양가 수준은 직접 연락을 주시거나 상가뉴스레이다에 등록된 내용을 보시면 될 것 같습니다.
투자시 수익률 부분은 아직 확정된 것은 아니지만 1층을 기준으로 대출 제외하고 대략 연 7% 선은 가능하지 않을까 봅니다.”  

현장전경
리엔파크프라자 현장 인근 보금자리주택단지 공사 모습
현장여건 및 전망

리엔파크프라자가 자리잡는 리엔파크 단지는 총 6개 단지 2,391세대로 구성되는 보금자리주택단지이다. 이 지역은 바로 길 건너편에도 보금자리단지 공사가 진행 중이어서 향후 대규모 단지 조성이 이뤄질 것으로 내다보이는 지역이다.  

 

리엔파크단지내 주민들과 향후 설립예정인 강남실버타운 사용인구 등을 주수요층으로 예상 중인 리엔파크프라자는 세곡택지개발지구내 상업용지에 3면코너로 들어서게 된다. 이 부근은 강남구에 속해 있기는 하지만 택지지구여서 현재 단지내상가 외에 마땅한 상업시설을 찾기 어려운 상황인데, 이는 거의 대부분의 개발지역이 초창기 보이는 모습이라 할 수 있다.  

 

하지만 지역내 상업용지가 많지 않아 향후에도 세곡지구 내부의 상가 공급은 한정될 것으로 추측된다. 특히나 다른 상업용지 예정지가 입지상 노출성에서 떨어지는 측면이 있거나 공급면적 자체가 작아 리엔파크프라자 자체로서의 독점성도 기대할 수 있다는게 현장의 예상이다.  

 

강남이라는 입지를 떠나 택지지구내 항아리형 상권으로 안정적 수요를 기대할 수 있다는 측면자체가 리앤파크프라자의 관심도를 높이는 모습인데, 투자적 측면을 검토할때는 현장방문과 수년 후 주변 변화모습을 예상하는 자세를 견지하는 게 바람직해 보인다.



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<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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