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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 마포구 합정동 418-1번지 공정상태 70%
탐방일시 2012-03-09 입점예정일 2012년 6월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림

GS건설이 쓰는 몰링의 새 역사, ‘메세나폴리스’

현장개요

▶상가명 : 메세나폴리스
▶주소 : 서울 마포구 합정동 418-1번지 일원
▶연면적 : 73,696(총 단지 연면적 294,605)
▶시행사 : ()메이저디벨로프먼트
▶시공사: GS건설()
▶준공 : 20126
▶문의 : 02-2269-7178

GS건설이 시공을 맡은 복합쇼핑몰 메세나폴리스가 올 6월 완공될 예정이다. 이 상업시설은 입지·규모·내부구성 등 다양한 측면에서 화제를 불러일으키고 있는 올해의 핫이슈 현장이다.

 

메세나폴리스는 우선 지하철 2·6호선 합정역과 직접 연결돼 진입편의성이 눈에 띈다. 그리고 내부에는 영화관(롯데씨네마)과 공연장(인터파크 씨어터)의 입점이 확정돼 신촌·홍대 근방의 젊은층 유입이 가능할 것으로 예상되는 중이다. 여기에 200여개의 상가가 협곡형 스트리트를 따라 조성되면서 메세나폴리스가 서울 서북권의 새로운 명소로 자리매김할 것이라는 기대감도 나오고 있다.

인터뷰
한기룡 분양소장

합정역 앞에 도착하면 코너입지를 끼고 대규모로 건설 중인 공사현장을 만날 수 있다. 상층부는 아파트가 입주하고 하층부는 복합쇼핑몰로 꾸며지는 메세나폴리스는 협곡형 스트리트몰이라는 수식어답게 다소 이채로운 모양의 쇼핑공간으로 꾸며지는 모습이다. 메세나폴리스 현장에서 한기룡 분양소장을 만나 자세한 이야기를 들어보았다.  

 

1. 상가 주변 지역특성

 

메세나폴리스가 있는 합정역은 인근에 홍대상권이 자리하고 있습니다. 홍대상권은 클럽문화로 대표되는 강북의 대표적인 젊은층 대상 상권인데요, 지하철 2호선 홍대입구역이 2011년 기준으로 일평균 승하차인원이 10만명을 넘을 정도로 활성화된 지역입니다. 최근에는 홍대상권의 대표적인 카페 및 로드샵 등이 피카소거리와 솔내길 등으로 점차 이전되면서 상권자체가 합정역까지 확장되고 있는 추세입니다. 이렇게 되면 대규모 유동인구가 존재하는 홍대·신촌부근의 수요층이 조만간 자연스럽게 합정역으로 유입될 것으로 봅니다.

 

2. 입지조건

 

합정역과 직접 지하에서 연결된다는 측면이 메세나폴리스의 가장 큰 입지적 특징 중 하나입니다. 현재 메세나폴리스는 아직 오픈을 하지 않았음에도 일명 역을 품은 쇼핑몰이라 불릴 정도로 역 사용인구의 기대감이 높은 상황입니다.

또 한가지 특징으로는 광역적 교통시설을 확보했다는 점을 들 수 있습니다. 메세나폴리스는 양화로, 합정로의 사거리에 위치하여 외부수요를 유입시키는데 상당히 유리합니다. 또 강변북로 및 자유로, 2자유로, 내부순환로등이 인접한 만큼 광역적 수요를 대상으로 한 대형 쇼핑몰이 가능하다고 할 수 있겠습니다그리고 공항철도역인 홍대입구역과 가까우며, 공항고속도로 등의 접근성이 좋다보니 외국 관광객들의 공항 출발 전 집단 하차지로 활용되고 있습니다.”  

 

3. 수요자 편리성

 

협곡형 스트리트몰로 만들어지는 메세나폴리스 상업시설은 자연스러운 동선의 흐름에 따라 다양한 편의시설과 휴식 공간이 설치될 예정입니다. 또한 내부에는 수시로 이벤트가 펼쳐질 중앙광장 등 여유로운 공간이 많이 만들어질 것입니다. 메세나폴리스가 복합쇼핑몰로 꾸며지는 만큼 이러한 공간은 단순한 쇼핑몰을 떠나 고객에게 쇼핑의 즐거움을 한층 높일 수 있는 요소로 작용하게 됩니다.

그밖에 넓은 주차공간에서 오는 편리성 역시 빼놓을 수 없는 편의사항입니다. 서울에서 그것도 유동인구가 많은 역세권 지역에서 차를 가지고 돌아다니는 것은 만만한 일이 아닙니다. 주차문제가 심각한 서울 역세권에 있으면서 넓은 주차공간을 가졌다면 수요자 입장에서 상당한 매력을 느끼게 되는데요, 메세나폴리스는 1,070대 이상 차를 세울 수 있는 주차장을 확보하고 있습니다.”  

 

4. 메세나폴리스 내부구조 특징

 

몰링형 상가에서는 하루 종일 시간을 보내는 고객들이 많기 때문에 지루하지 않으면서 흥미로운 공간을 만드는데 주력하고 있습니다. 특히 지하철 합정역에서 바로 연결되는 지하 1층에는 분수광장, 만남의 광장, 미디어아트가든, 컬처스퀘어 등을 꾸며 흥미로운 여가문화가 가능하도록 했습니다. 그밖에도 어린이공원, 야외공연장 등 즐길 꺼리와 휴식공간을 곳곳에 적절히 배치해 소비와 여가의 즐거움을 최대한 누릴 수 있게 만드는 중입니다.

협곡형 스트리트몰이라는 개념도 생소하실텐데 이런 구조 역시 철저한 분석을 통해 창출된 것입니다. 협곡형이라해서 단순히 동굴처럼 꼬불꼬불하기만 한 게 아니라 이동의 즐거움을 누림과 동시에 편안함 및 여유를 느낄 수 있는 공간으로 꾸며지는게 메세나폴리스 쇼핑몰입니다. 이같은 구성은 해외 유수의 쇼핑몰을 설계한 미국의 ‘The Jerde Partnership’에 의해 진행되었습니다. 여기에 최근 유행하는 신사동 가로수길, 분당 정자동 카페거리와 같은 트렌디한 로드샵의 컨셉을 적용해, 국내 현실에 맞는 복합쇼핑몰로 완성하였습니다. 이처럼 메세나폴리스 상업시설은 전문 쇼핑몰 전문가들에 의해 조성된 공간인 만큼 입점주와 방문객들 모두에게 만족도가 높으리라는 것이 저희 예상입니다.

 

마지막으로 메세나폴리스는 지하 1~ 지상 2층이 모두 지상 1층처럼 고객의 유입편의성이 높다는 특성이 있습니다. 다시 세부적으로 말씀드리면 지하 1층은 합정역과 직접 연결되어 진입할 수 있기 때문에 일반 로드샵의 지상 1층 기능을 한다고 볼 수 있겠습니다. 실제 합정역에서 통하는 출구 쪽 점포는 다른 점포보다 다소 높게 책정된 분양가에도 불구하고 많은 임차 수요자가 존재하는 상황입니다. , 지상 1층은 합정 사거리 및 양화로 인근의 유동인구를 그대로 흡수할 수 있어 1층에 맞는 역할을 하게 됩니다. 그리고 지상 2층은 후면부 공공공지에서 바로 계단 없이 들어설 수 있게 되어 있어 이 역시 다른 상가로 치면 지상 1층의 기능을 한다고 보시면 됩니다. 이처럼 모든 층수가 접근성이 뛰어난 만큼 층별로 차이가 없이 유입편의성이 뛰어나다는 것이 메세나폴리스 상업시설의 설계적 장점입니다.”

 

5. 입점업종

 

메세나폴리스에는 대규모 인구유입 가능업종들이 많이 입점하게 됩니다. 우선 지하 2층에는 대형마트가 입점해 상층부 아파트 주민과 주변 상주인구를 불러 모을 예정이구요, 지상 2층으로는 공연장과 극장(롯데시네마)이 들어오게 됩니다. 특히 인터파크 씨어터가 입점키로 한 공연장은 신촌·홍대 인근 젊은 층 뿐만 아니라 가족단위 문화수요를 충족시켜줄 대중문화 공연시설이 될 것으로 기대를 모으고 있습니다.

그밖에 점포들에는 몰링형 복합쇼핑몰이라는 취지에 맞게 다양한 브랜드 상품점과 커피전문점, 식당 등 Fashion F&B 시설들이 입점할 계획입니다. 현재 고객들의 유동동선을 따라 MD를 구성 중에 있는데, 다른 일반 상가들과 다른 점은 완공 후에도 메세나폴리스 안에서 활성화 유지가 가능하도록 업체입점 및 관리가 계속 진행된다는 점입니다.”  

 

6. 미래가치

 

“메세나폴리스가 위치한 현장은 서울시에서 추진한 균형발전촉진지구 1호 사업입니다. 참고로 뉴타운 사업이 주거환경을 개선하기 위해 공동주택단지를 주로 재개발하여 전개하는 사업방식인데 반해서, 균형발전촉진지구 사업은 대형 상업 및 업무시설을 유치해 도심기능을 활성화시키기 위해 추진하는 사업입니다. 당 현장은 합정 균촉지구 1구역으로 올해 6월 준공 예정이며, 5구역의 LIG 오피스가 역시 올해 6월경 준공 예정입니다. 그외 복합단지로 개발될 2,3구역은 올해 착공을 예정하고 있는 만큼 합정균촉지구 개발이 완성된다면, 서북권의 새로운 중심지로 도약할 가능성이 크다고 하겠습니다.”     

 

7. 분양가 / 예상 수익률

 

분양가는 지상 1층 기준으로 3.3m²1,400~3,200만원 수준으로 책정되어 있는데요, 점포의 위치에 따라서 다소 차이가 있는 편이지만 대체적으로 3.3m²2,000만원대 중후반 정도면 1층 상가구입이 가능하실 것으로 봅니다. 2011년 기준으로 서울지역 지상 1층 평균 3.3m²당 분양가가 3548만원으로 조사되었다는 점을 감안하면, 이는 비교적 낮은 가격대로 받아들여질 수 있을 것입니다. 이 정도 분양가로 기대할 수 있는 예상 수익률에 대해서 말씀드리면, 적어도 연 6% 대의 수익은 충분하리라 봅니다. 여기에 장차 상업시설이 활성화와 안정화 단계에 진입하면 메세나폴리스의 가치상승에 따라 수익률 역시 현재보다 상향조정될 것으로 생각합니다.”

현장전경
공사중인 메세나폴리스 개방형으로 구성된 상가모습
현장여건 및 전망

올 봄 상가시장에서 가장 크게 주목받고 있는 곳 중 하나가 메세나폴리스다. 이 상업시설이 관심을 끄는 주된 이유는 유동인구가 많은 서울에 위치하는 대규모 복합쇼핑몰인데다 대기업인 GS건설이 주체가 됐다는 사실 때문이다.  

 

GS건설은 시공을 맡으면서 타임스퀘어, 디큐브시티 등 서남권 몰링형 쇼핑몰과는 또 다른 협곡형 스트리트를 조성해냈다. 구불거리는 길을 따라 인도어와 아웃도어를 넘나들며 전 매장을 고르게 연결시킨다는 내용은 투자자 뿐 아니라 인근 유동객에까지 기대감을 불러일으키는 요소로 평가된다.  

 

투자자 입장에서 주목하는 부분은 아무래도 메세나폴리스로의 수요층 유입 부분과 분양가일 것이다. 우선 분양가 측면은 지상 1층 기준으로 서울 상가들의 평균치보다는 낮은 편에 속한다는 점이 관심을 유발하고 있다. 그리고 수요유입 부분에 대해서는 입지적 특성 및 주변상권과의 연관성이 큰데 합정역과 직통으로 연결된다는 사실과 홍대상권과의 밀접성을 눈여겨볼만한 것으로 평가된다.  

 

무엇보다 서울 서남권에서는 타임스퀘어·디큐브시티 등 몰링형 쇼핑몰의 인기가 어느정도 검증된 상황인데, GS건설이 주체가 된 메세나폴리스가 서울 서북권인 합정역에서 이러한 몰링 붐을 이어갈 수 있을지 귀추가 주목된다.

 


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<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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