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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 은평구 대조동 186-25 공정상태 30%
탐방일시 2012-03-23 입점예정일 2013년 6월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림

연신내역 상권에 우뚝 솟은 건물, ‘마에스트로’

현장개요

▶상가명 : 마에스트로
▶주소 : 서울 은평구 대조동 186-25
▶연면적 : 9,207.49
▶시행사 : 한미글로벌
▶시공사: 한미글로벌
▶준공 : 20136
▶문의 : 02-580-3912

3호선과 6호선 환승역인 연신내역의 2011년도 일평균 승하차인원은 10만명이 넘는데, 이는 400개가 넘는 수도권 지하철역 중 상위 30위안에 드는 기록이다. 이러한 지하철 통계를 볼 때, 연신내역 인근은 적지 않은 인구가 활발히 유동하는 역세권 상권으로 평가될 수 있다.  

 

실제 연신내역은 인구밀집 특성을 바탕으로 신촌, 홍대입구 등과 함께 서울 서북부의 대표적인 상권으로 통하는 곳이다. ‘마에스트로는 바로 이 연신내역 부근에 자리잡는 주상복합 상가이며, 준공은 내년 6월경 이뤄질 예정이다. 마에스트로는 상장기업인 한미글로벌이 시행과 시공을 모두 맡은 현장이기도 하다.

인터뷰
김선아 실장

마에스트로 공사현장은 연신내역에서 불광역 방면으로 조금 이동하다보면 만날 수 있다. 상층부에 213세대의 오피스텔이 입주하게 될 주상복합건물 마에스트로 현장에서 김선아 실장을 만나 자세한 이야기를 들어보았다


1. 지역특성 / 개발호재

 

서울 서북권으로는 신촌·홍대입구·합정과 같이 유동인구가 몰리는 곳들이 적지 않은데요, 연신내역도 경기도와 서울 중심을 잇는 관문과 같은 역할을 하면서 많은 인구가 활동하는 지역입니다. 교통호재로는 GTX 정차지로 예정되어 있다는 부분을 들 수 있구요, 은평뉴타운과 구파발역 부근의 알파로스 복합단지와도 일정부분 연계성을 가지고 있습니다.”  

 

2. 입지조건

 

입지적 특성을 말씀드리기 전에 예상 수요층에 대해 전달해드리고 싶은데요, 마에스트로는 기본적으로 상층부 입주세대와 연신내역 주변 유동인구를 주타켓으로 잡고 있습니다. 이런 점을 비추어볼 때 역과 도보거리에 있다는 점은 입지적으로 큰 특장점이라 할 수 있구요, 특히 패션·의류 등의 상권이 이미 형성된 8차선 대로변 자리에 신규상가로 들어선다는 점도 매력적인 부분으로 평가받고 있습니다. 그 외 버스정류장과 횡단보도 등 교통시설과도 근접한 현장이 바로 마에스트로입니다.”

3. 마에스트로 내부적 특징

 

저희 현장 주변으로는 고층빌딩보다 낮은 층으로 구성된 건물들이 많은데요, 마에스트로는 오피스텔층까지 합쳐 지상 17층 높이로 조성됩니다. 이러한 높이는 주변 노출성을 높여서 상가시설 활성화에 도움을 줄 것으로 봅니다.
, 건물 전체의 높이 뿐 아니라 각 점포의 층고도 여유로운 편입니다. 지상 1층 상가의 높이는 6m에 달하는데, 최근 트랜드가 개방감과 트임을 중시하는 추세이기 때문에 입점희망자들이 특별히 만족감을 표시하고 있습니다.”  

 

4. 입점업종

 

마에스트로가 상업시설로 분양하고 있는 층수는 지하 1~ 지상 2층입니다. 이 중 지하 1층은 마트나 스포츠시설 쪽으로 입점을 추진하고 있구요, 지상 1층은 부동산·음식점 등과 의류점의 입점을 계획 중에 있습니다. 주변을 보시면 브랜드 패션 점포들이 마에스트로 현장 주변으로 늘어서 있는 것을 볼 수 있는데, 마에스트로 1층에도 이러한 업종의 입점이 유망해 보입니다.
지상 2층은 병의원으로 생각 중입니다. 약국과 메디컬 시설로 특화하게 되면 상층부 오피스텔 인구와 근방의 의료수요가 마에스트로로 많이 유입될 것으로 예상합니다.”  

 

5. 분양가 / 예상 수익률

 

마에스트로는 말씀드린대로 지하 1층에서부터 지상 2층까지를 상업시설로 분양 중인데요, 지하 1층 점포는 3.3㎡당 분양가가 830~940만원 정도입니다. 그리고 유동인구가 많이 흡수되는 지상 1층은 3.3㎡당 3650~3850만원 선으로 보시면 됩니다. 지상 1층 점포들의 수익률을 따져보면 대출을 제외하고도 연 6.8%정도의 기대수익률을 바라볼 수 있다고 생각됩니다. 마지막으로 지상 2층은 1250~1320만원 가량의 3.3㎡당 분양가에 거래되는 상황인데요, 2층은 1층보다 조금 더 높은 기대수익률이 가능할 것으로 판단됩니다.” 

현장전경
마에스트로 건설현장 마에스트로 주변 상가모습
현장여건 및 전망

마에스트로는 지상 3층에서 17층까지 213세대의 오피스텔을 둔 주상복합 상가로, 현장에 따르면 현재까지 이중 약 90%의 오피스텔이 분양완료된 것으로 파악된다.  

 

마에스트로의 특징은 연신내역 주변에서 높이측면에서 부각된다는 점인데, 실제 주변부의 건물들보다 높게 건설되는 현장을 발견할 수 있다. 높이라는 부분이 노출성을 제공한다면 신규상가라는 특성은 여러 편의성을 가능하게 하는 요소로 평가된다.  

 

무엇보다 이 상가를 판단할 때 빼놓을 수 없는게 아무래도 연신내 역세권에 위치했다는 입지적 내용인데, 이 부근은 평일 뿐 아니라 주말에도 유동인구가 적지 않은 서북권 주요상권 중 하나이다. 특히, 패션 부분에서는 과거 쇼핑메카로 불릴 정도로 유명세를 날린 곳이기도 하다. 근래에는 복합쇼핑몰들이 등장하면서 예전 명성은 다소 퇴색된 부분도 있으나, 연신내역 부근은 여전히 홍대·신촌·합정 등과 함께 서북권의 대형상권으로 굳게 자리매김하고 있다. 여기에 합정 부근에 들어서는 대형복합상가 메세나폴리스와 구파발역 인근에 조성되는 알파로스 등의 개발 본격화도 연신내역에 긍정적 영향을 미칠 수 있을지 주목되는 부분이다.  

 

마에스트로의 또 다른 메리트로는 대기업인 한미글로벌이 시행과 시공을 모두 맡았다는 점인데, 시공사와 시행사의 안전성 및 지명도를 중시하는 투자자 입장에서는 관심이 가는 대목이다.  


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<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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