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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 경기 성남시 분당구 삼평동 653번지 공정상태 20%
탐방일시 2012-04-06 입점예정일 2014년 1월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림

판교역 중심상권에 자리잡는다, ‘판교푸르지오시티’

현장개요

▶상가명 : 판교푸르지오시티
▶주소 : 경기 성남시 분당구 삼평동
▶연면적 : 19,859.03
▶시행사 : 한국자산신탁
▶시공사: 대우건설
▶준공 : 20141
▶문의 : 031-8017-7427

판교역 부근은 여러가지 부동산 뉴스를 가진 지역이다. 우선 알파돔시티 사업재개 소식이 알려지면서 중장기적으로 긍정적 전망이 흘러나오고 있으며, 다수의 기업들이 입주하게 될 판교테크노벨리 역시 판교역 부근의 주요 호재로 평가받는 중이다. 그밖에 작년에 개통된 신분당선 판교역도 이 지역에서 빼놓을 수 없는 이슈이다.  

 

주거지로서의 인기와 함께 이같은 개발호재들은 판교역세권 상가들의 가치를 상승시키는데 일조하고 있다. 다만 그간 판교역 주변 상가는 분양가가 만만치 않다는 평가를 받으며 분양이나 임대에서 둔한 흐름을 보인 바 있는데, 현장 관계자에 따르면 판교푸르지오시티 상가의 분양가는 주변에 비해 비교적 싸게 책정된 것으로 알려져 있다.  

 

판교푸르지오시티의 준공은 20141월경 이루어질 예정이며 한국자산신탁이 시행을 맡았다.

인터뷰
임정완 실장

판교푸르지오시티는 판교역 로데오거리 부근에 있는 주상복합 상가이다. 상층부가 오피스텔로 구성된 이 상가는 4면 모두를 외부점포로 사용할 수 있는 모양을 띠고 있다. 판교푸르지오시티 상가분양 사무실에서 임정완 실장을 만나 자세한 이야기를 들어보았다.

 

 

1. 지역특성

 

판교역세권에 대해서 잘 아시겠지만 먼저 판교역 부근에 자리잡는 판교테크노벨리에는 삼성테크윈, SK케미컬 등의 기업이 입주를 확정지어 기업수요를 끌어모을 예정이구요, 한동안 중단되었던 알파돔시티도 공사재개 발표소식이 나오면서 지역내 미래전망을 밝게 해주고 있습니다. 그리고 또 한가지 신분당선 판교역은 2015년 여주까지 연결시키며 대규모 환승역으로 거듭날 예정입니다.
한마디로 판교역세권은 굵직굵직한 개발호재들을 가지고 있는 지역으로써, 오피스와 아파트, 상업시설이 잘 어우러진 곳으로 평가할 수 있습니다.”  

 

2. 입지조건

 

판교푸르지오시티는 판교역과 가까이 있는 역세권상가라는 사실과 조만간 조성될 테크노벨리가 주요한 입지적 포인트라 할 수 있구요, 인기리에 분양마감된 상층부 237세대 오피스텔도 수요층 유입면에서 긍정적인 부분이라 하겠습니다. , 판교역세권에서 가장 활발한 중심상업지구내에 상가건물이 그렇게 많지 않기 때문에 독점성도 일정부분 확보하고 있는 현장입니다.”  

 

3. 내부적 특징

 

판교푸르지오시티 상가는 4면이 모두 외부와 접해있는 모양새를 띠고 있습니다. 한마디로 4면 코너상가라고 보시면 되구요, 그렇다고 해서 소외된 지역에 있는 상가가 아니라 앞서 말씀드린 것처럼 판교역 주변의 알짜 입지에 자리잡고 있기 때문에 그 가치가 더 높게 평가받는 부분입니다. 이 부분을 조금 더 자세히 말씀드리면 1층을 기준으로 21개 점포 중 118호를 제외한 20개가 외부 상가입니다. 이들 1층 외부상가들은 도로를 제외하고 3~4미터 정도씩을 테라스공간으로 사용하는게 가능합니다.
또 한가지 역세권 상가를 말씀드릴 때 주차공간의 여유로움도 무척 중요한데요, 판교푸르지오시티 상가는 법정 주차대수 대비 135%의 넉넉한 공간을 확보하였습니다.”  

 

4. 입점업종

 

판교역 부근 중심상업지역내 위치한 상가라는 점을 감안해 현재 이에 잘 맞는 MD구성을 진행 중입니다. 1층은 커피점이나 편의점 등의 업종 수요가 좋을 것으로 생각되구요, 2층과 3층에는 호프집, 중대형음식점, 패밀리레스토랑 등이 적당한 자리라 여겨집니다. 이중 3층에는 인근에 들어올 기업체 종사인원과 상층부 오피스텔 거주자들을 대상으로 한 메디컬 시설 입점을 적극 고려 중에 있습니다.”  

 

5. 분양가 / 예상 수익률

 

층별로 분양가를 말씀드리면, 먼저 1층은 3.3㎡당 약 3990만원에서 6780만원 정도에 분양되고 있는데요, 이는 그간 판교역 주변의 일반적 분양가에 비추어봤을 때 약 30% 가량 낮은 가격이라고 보시면 됩니다. 실제로 판교역 근방 지상 1층 상가 중에는 3.3㎡당 1억원에 달하는 점포도 있었습니다.
그리고 2층같은 경우는 3.3㎡당 1930~2610만원 정도 생각하시면 되구요, 3층은 1460~1570만원의 3.3㎡당 분양가를 생각하시면 됩니다.
분양가가 주변에 비해 낮은만큼 수익률도 양호한 결과가 기대됩니다. 만약, 투자자가 40%의 융자를 끼고 1층 점포를 분양받는 경우 연 6% 이상의 수익률을 바라볼 수 있습니다. 판교에서 쉽지 않은 모습이지요. 그 외 2층과 3층은 1층보다 조금 더 나은 수익률이 예상됩니다.”

현장전경
판교푸르지오시티 건설현장 판교역 주변 개발예정지
현장여건 및 전망

대우건설이 시공을 맡은 판교푸르지오시티는 작년말 오피스텔 청약접수에서 641의 높은 경쟁률을 기록하면서 화제를 불러모은 바 있다. 상층부가 이처럼 인기리에 분양마감된 경우 보통 하층부 상가에도 긍정적 영향을 주는 요인이 될 수 있다.  

 

이때문인지 분양 시작 시점인 현재 이미 35개 점포 중 10개 가량이 주인을 찾은 상태다. 판교푸르지오시티의 경우 가격대도 판교내 인근에 비해서는 그렇게 높지 않다는게 현장 측 주장이다. 실제 동판교 역세권 부근은 그간 가격대가 만만치 않아 분양 후 기대수익률을 맞출만한 임차인을 찾는데 어려움이 있었던게 현실이다. 이런 점에서 판교푸르지오시티 현장에 제시하는 6%가량의 기대수익율은(40% 융자시) 판교라는 지역을 감안했을 때 눈에 띄는 부분이다.  

 

입주시기와 주변부 개발호재의 시기적 일치여부도 현장에서 관심을 모으는 사항인데, 판교푸르지오시티가 완공되는 2014년 초와 테크노벨리 입주, 신분당선 공사 등은 시기적으로 어느정도 맞물리는 측면이 있다고 판단된다. 그 외 중장기적으로 판교역 주변 부동산시장에 큰 영향을 미치고 있는 알파돔시티도 무시할 수 없는 사항이다.  

 

투자자 입장에서는 판교상가에 대해 그간 안정적인 수익확보 문제 때문에 활발한 접근을 하지 못한 측면이 있는데, 만약 투자금액에 맞는 현실적인 수익률 확보가 가능하면서 역세권 개발이 순조롭게 진행된다면 투자자 입장에서 일정부분 관심을 두는 것도 나쁘지 않아보이는 상황이다. 물론, 가격대비 수익률의 면밀한 체크와 주변 개발상황에 대한 조사는 충분히 선행되어야 할 부분이다.  


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<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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