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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 서초구 우면동 297번지 공정상태 20%
탐방일시 2012-04-27 입점예정일 2012년 12월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림


아파트 주출입구 옆 사거리 코너상가, ‘우면프라자1’

현장개요

▶상가명 : 우면프라자1
▶주소 : 서울 서초구 우면동
▶연면적 : 4,262.80
▶시행사 : 덕유개발
▶시공사: 우성건영
▶준공 : 201212
▶문의 : 02-579-1199

서울 서초구에 자리한 지하 2~지상 5층 규모의 근린상가가 공급 중이다. 서울 서초는 얼마전 한국토지주택공사에 내놓은 LH단지내상가 11개가 모두 낙찰되며 인기를 과시한 지역이다. 이러한 서초구 우면동에서 분양되고 있는 우면프라자1은 아파트 주출입구를 옆에 둔 사거리 코너상가라는 특징을 지니고 있다. 또한, 삼성전자 연구소 예정단지 바로 앞에 자리잡고 있는 현장이기도 하다.  

 

우면프라자1은 우성건영이 시공을 맡았으며 올 12월 준공될 예정이다.

인터뷰
이중재 분양담당자

서초구 우면동 사거리 코너자리에 공사를 앞둔 상가현장이 눈에 띈다. 현재는 펜스로 둘러쌓여 있는 우면프라자1 상가건물 예정지에서 이중재 팀장을 만나 상가에 관한 자세한 이야기를 들어보았다.


1. 지역특성

 

우면지구는 주소지상으로 서울 서초구에 위치해 있는데요, 이 지역은 대규모 아파트단지가 들어서게 되는 서울내 택지지구라 할 수 있겠습니다. 이 중 우면프라자1 현장이 자리한 곳은 배후에 약 3000세대의 주거세대가 입주하게 되구요, 삼성전자연구소 예정지도 바로 건너편에 들어설 계획입니다. 여기서 한가지 더 말씀드리고 싶은 부분은 우면프라자1 주변이 새롭게 조성되는 도시모양임에도 불구하고, 상가가 들어설 자리는 그렇게 많지 않다는 점입니다.”  

 

2. 입지조건

 

방금 말씀드린대로 아파트 단지와 삼성전자 연구소 예정지를 근방에 두고 있다는게 우면프라자1의 입지적 장점인데요, 특히 저희 상가는 사거리 코너자리에 있어 노출성과 접근성 측면에서 상당히 유리합니다. 특히나, 우면프라자1는 아파트단지 주출입구와 연관성이 깊어 주거세대 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.
학교도 많다는 것도 우면프라자1의 특징입니다. 근처에 우면초등학교·영동중학교 등 4개의 초등학교 1개의 중학교가 존재해 학생수요를 끌어모으는데도 유리해 보입니다.우면프라자1은 그밖에 버스정류장과 횡단보도가 가까이 있어 유동에도 편리한 측면이 있습니다.”  

 

3. 내부특징

 

우선 코너입지에 있다는 것은 여러번 강조해도 지나침이 없다고 생각하구요, 상가 전체적으로는 조금 있다가 말씀드릴 지하 1층의 대형마트 이용에 불편함이 있도록 꾸미는데 주안점을 두고 있습니다. 아무래도 대규모 수요를 불러들일 수 있는 대형마트 활용에 편리성을 제공한다면, 상가내 다른 점포들에도 좋은 영향이 미쳐지리라 생각됩니다.”  

 

4. 분양가

 

지상 1층의 3.3㎡당 가격은 대략 4900~5500만원 선입니다. 현재 지상 1층에는 약국과 부동산으로 임대가 맞춰진 점포들이 있구요, 이 층수의 기대 수익률은 대략 연 6~6.5% 정도로 생각하시면 됩니다. 그리고 2층은 분양이 완료되었구요, 3층은 3.3㎡당 1400~1600만원대에 분양받을 수 있습니다. 4층과 5층도 3층과 비슷한 수준으로 보실 수 있는데요, 3층 이상의 상층부는 1층보다 분양가가 낮은 만큼 상대적으로 더 높은 수익률을 바라보는게 가능합니다.”  

 

5. 업종구성

 

앞서 말씀드린대로 지하 1층에는 대형 마트가 들어와 인근 아파트 세대들의 반응이 좋을 것으로 예상되구요, 지상 1층에는 현재 선임대가 채워진 약국과 부동산 외에도 편의점 등 근린생활 업종의 입점을 추진 중입니다. , 분양이 끝난 2층에는 은행입점이 확정되어 있습니다. 상층부라 할 수 있는 3층에는 병원이 들어오는게 유력합니다. 요즘 택지지구와 연구소 직원들의 의료수요를 채울만한 시설로 입지적 특성이 있는 우면프라자1이 많이 고려되는 단계입니다. 그밖에 4층과 5층은 학원시설로 꾸밀 생각인데요, 주변에 학교가 많고 그에 따라 학생 수도 적지 않기 때문에 이들을 위한 교육업종의 입점은 꽤 유망해 보인다고 하겠습니다.”

현장전경
우면프라자 현장 및 배후아파트 우면프라자 현장 예정지
현장여건 및 전망

우면프라자1은 서울 서초구 우면동에 사거리 코너로 들어서는 지상 5층 규모의 근린상가이다. 현재 공사가 시작되는 단계라 향후 노출성을 100% 담보할 수는 없지만 바로 뒤편에 대규모 아파트단지가 들어서고 전면에는 삼성전자 연구소 예정지가 펼쳐진 상황이어서 대로변에 있는 이 상가의 진입적 선호도는 분명 있어보인다.  

 

지하철과 근거리에 있는 역세권 지역이 아니기 때문에 주변에 들어서는 이들 아파트 주거세대와 삼성전자 연구소 직원들이 우면프라자1의 주수요층이 될 가능성이 농후한데, 현 시점에서 이와 관련된 사항을 짚어보는 것은 의미있는 작업이라 할 수 있다.  

 

우선, 배후에 존재하는 약 3000여 아파트 세대 중 4·5·7 단지는 80% 가량 입주를 마친 상태고, 3·6단지는 올 연말 이후로 이전이 시작될 예정이다. 이들은 대부분 시프트 형태로 공급된 단지들이다. 현장 측에 따르면 삼성전자연구소도 머지 않아 착공될 예정인데, 이 시설물이 순조롭게 들어서게 되면 상주인원이 대략 15,000명에 달할 것으로 예상되고 있다. 이처럼 아파트와 기업시설이 자리잡는다는 부분이 있지만 근린상가 시설물은 지역내 그렇게 많지 않은데 이 부분이 현장측에서 기대하는 독점성 측면이라 할 수 있다.  

 

우면프라자1은 항아리 상권의 특성을 노려볼만한 자리로 여겨지고 있는데, 현재는 배후세대의 입주가 진행 중이면서 삼성전자연구소 역시 예정단계에 있기 때문에 투자자 입장에서는 일반적으로 상권이 어느정도 완성돼 있는 서울지역 상가의 관점에서 바라보기 보다, 신도시나 택지지구 상가처럼 중장기적이자 미래적인 시각을 겸비하며 분양가나 미래 수익률 등을 잘 체크하는 것이 바람직해 보인다.

 


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<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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