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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 경기 남양주시 별내면 별내지구 8-2 공정상태 85%
탐방일시 2012-05-04 입점예정일 2012년 6월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림

 

별내에서 선점효과 기대합니다, ‘마들프라자’

현장개요

▶상가명 : 마들프라자
▶주소 : 경기 남양주시 별내면
▶연면적 : 4,681.67
▶시행사 : 마들종합건설
▶시공사: 마들종합건설
▶준공 : 20126
▶문의 : 031-529-3660

남양주시 별내에 위치한 마들프라자가 분양 중이다. 별내신도시는 현재 대규모 거주인구 유입이 이뤄지고 있는 단계이지만 아직까지 이들을 위한 상업시설이 부족하다는 평가를 받고 있는 지역이다.  

마들프라자는 이같은 별내지구에 들어서는 근린상가로 지하2/ 지상7층 규모로 조성될 예정이다. 이 상가는 마들종합건설이 시행과 시공을 모두 맡았다.

인터뷰
김중재 분양담당자

아직 곳곳에서 공사가 진행중인 별내신도시내에서 다음 달 완공이 예정된 마들프라자 현장을 찾았다. 90% 정도 공정이 진행된 마들프라자는 총 25개의 점포로 구성된다. 현장 담당자인 김중재 부장을 통해 마들프라자에 관한 더욱 자세한 이야기를 들어볼 수 있었다.


 

1. 개발호재

 

별내신도시는 개발단계에서부터 많은 이들에게 잘 알려지고 또 기대도 많이 모았던 지역이라 할 수 있겠습니다. 지금 별내 상황은 공사가 거의 마무리되면서 입주이전이 이뤄지고 있는 모습입니다. 이것은 별내의 도시화가 진행되고 활발성을 띄는 초기단계라 볼 수 있는데, 그러다보니 각종 개발계획이 많이 잡혀있는 편입니다.
기본적으로는 교통과 관련된 개발호재들이 많은데요, 현재 경춘선 별내역·8호선 암사~별내역·별내~상봉간 BRT 도입 등이 예정되어 있습니다.”  

 

2. 입지조건

 

별내지구 내에서는 역시 상업시설 부족이라는 측면이 입지적으로 마들프라자의 수요가능성을 높여줄 포인트라 여겨집니다. 올해만해도 별내지구에 6000여 세대가 넘게 입주하는데 이들이 편하고 여유롭게 이용할 수 있는 규모있는 프라자급 상가는 아직 부족한게 사실입니다. 때문에 마들프라자가 세워지게 되면 별내지구 주민들의 방문이 적지 않을 것으로 보여집니다.
또 한가지, 지금 시점에서는 상가 뿐 아니라 병원·학교 등 기반시설이 충분하지 않은 상황이라 볼 수 있는데, 다행이 앞으로 이 인근으로 학교는 꾸준히 개교할 예정입니다. 이런 관점에서 보면 학원 등 학생관련 업종 점포도 태부족할 것으로 예상되는데, 마들프라자는 이같은 학생수요층 확보에서도 양호한 입지라 생각됩니다.”  

 

3. 내부특징

 

마들프라자는 코너상가는 아니지만 접근적 측면이 양호한 편인데요, 전면쪽과 후면쪽 모두에서 저희 상가로의 진입이 용이합니다. 다시 말씀드려서 전면부에는 대로변이, 후면부에는 이면도로가 자리잡고 있어서 자체적으로 양쪽 유동객을 모두 끌어모을 수 있다는 장점이 있습니다.”  

 

4. 분양가

“3.3㎡당 가격을 말씀드리게 되면 지상 1층이 대략 2700~3300만원 대입니다. 1층 투자자라면 이 가격으로 분양받을 경우 약 7% 정도의 연수익율을 기대해볼만 합니다. 참고적으로 현재 1층은 총 8개의 점포 중 2개만 남아있는 상태입니다.
당연한 얘기겠지만 지상 2층 분양가는 1층보다 낮은 편이구요, 가격대로 치면 3.3㎡당 1000만원 정도로 보면 되겠습니다. 그밖에 3층 이상의 상층부는 3.3㎡당 1000만원보다 낮은 가격에 분양되고 있습니다. 만약 상층부 상가에 투자한다면 저희가 계산해봤을 때 연 8% 가까운 수익률도 가능하지 않을까 생각합니다.”  

 

5. 업종구성

 

업종 입점계획을 하면서 항상 배후세대의 수요편의성을 우선순위에 두고 있습니다. 먼저, 지상 1층과 2층에는 편의점·음식점·약국·은행 등의 입점을 고려하고 있구요, 상층부에는 학원과 병원시설 입점을 적극 추진 중입니다.
자세하게 말씀드리면 3층과 4층에는 병원, 5층부터 7층까지는 학원의 입점이 유력한데요, 이같이 메디컬과 아카데미 시설을 집중적으로 생각하고 있는 이유는 별내신도시내에서 수요도가 높을 것으로 보기 때문입니다. , 말씀드린 것처럼 인근에 학교가 속속 개교하는 현황에 비추어볼 때, 학원업종에 대한 매력도는 높을 수 밖에 없습니다.
참고로 3층 점포 중 한 곳이 소아과로 확정되어 있으며, 상층부에 대형학원을 꾸미려는 학원관계자 문의도 계속 이어지는 중입니다.”

현장전경
마들프라자 전면모습 공사중인 마들프라자 현장
현장여건 및 전망

마들프라자가 위치한 지역이 별내지구이다보니 먼저 별내지역의 현상황을 살펴보는 작업이 필요하다. 별내는 약 25000여 세대에 가까운 인구가 이주해올 것으로 예정되어 있는 신도시로써, 현장관계자에 따르면 올해만해도 대략 6000여 세대 이상이 별내에 진입할 것으로 예상된다.  

 

새로운 신도시가 형성되고 사람이 모이면 자연스럽게 상가에 대한 수요가 생겨날 수 밖에 없는데 지금 상황에서 보면 이들을 위한 상업시설이 충분히 공급되지 못하고 있는 것으로 보인다. 실제, 별내지역 주민들 중 적지 않은 수가 외부로 원정쇼핑을 다니는 것으로 알려져 있을 정도이다 물론, 택지지구나 신도시가 만들어질 초창기 무렵에 이런 모양은 일반적인 장면으로 볼 수도 있다. 문제는 앞으로 얼마나 효율적으로 배후수요 거주자들의 편의성을 충족시키느냐인데 그런 점에서 선점과 독점 두 가지 경제용어를 생각해볼 필요가 있다.  

 

선점은 말 그대로 남보다 빨리 자리를 잡는 것이고, 독점은 수요에 비해 공급이 제한된 모습이어서 선점과 독점 모두 상가현장에서는 이상적인 부분이라 할 수 있겠다. 마들프라자는 바로 이 두가지 측면을 모두 노리고 있는데, 현장관계자에 따르면 별내지구내에 프라자급 상가가 제한적이라는 측면에서 독점이 기대되며 또 한편으로 준공이 다음달로 비교적 빨라 선점효과도 충분히 바라볼 수 있다고 설명한다. 참고로, 마들프라자 반경 1Km내로는 향후 약 1만여 세대가 자리잡을 것으로 보인다.  

 

입지적으로는 마들프라자가 있는 부근에는 근린상가가 여럿 들어서 있어 상업지역의 모습을 띠는데, 이 라인에만 3개 이상의 1금융권 은행 입점이 확정되 있을 정도로 상권적으로 기대를 모으는 지역으로 평가되기도 한다.  

 

신도시 상가에 투자할 때 고려되는 대표적 측면이 미래적 기대감이라 할 수 있는데, 별내신도시같은 경우도 이제 초기단계에 있기 때문에 이 곳에서 분양을 생각하고 있는 상가투자자 입장에서는 이미 완성되고 어느정도 시간이 지난 다른 신도시들의 상가공급과 수익상황을 잘 참고하고 신중하게 현장을 살펴보는게 바람직해 보인다.  

 

마지막으로 별내역 예정지 부근으로 형성될 중심상업지구는 활성화되기까지 비교적 시간이 걸릴 것으로 예상되는데, 올해와 내년 사이에 단지 주변으로 들어설 프라자급 상가들과 역 근방으로 자리잡게 되는 중심상업지구 상업시설들은 미래에 어떤 구도를 띠며 변화를 이뤄갈지 궁금해진다.


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<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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