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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 강동구 강일동 공정상태 20%
탐방일시 2012-06-08 입점예정일 2013년 5월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림

시행사가 분양 후 관리까지, ‘강일임페리얼타워’

현장개요

▶상업시설명 : 강일임페리얼타워
▶주소 : 서울 강동구 강일동
▶연면적 : 5,864.58
▶시행사 : 우리프라자
▶시공사 : 대은종합건설
▶준공 : 20134
▶문의 : 02-3427-5005

강일지구내 중심상업지에 위치한 강일임페리얼타워 상가가 분양 중이다. 강일임페리얼타워는 상층부에 80실의 오피스텔이 조성되는 주상복합 건물이다.  

 

우리프라자가 시행을 맡은 강일임페리얼타워는 내년 4월 준공예정이다.

인터뷰

강일지구내 중심상업지구에 도착하면 공사 중인 상업시설 여러 개를 볼 수 있다. 공사진행 속도는 골조가 올라가고 있는 현장부터 마무리 공사가 한창인 곳까지 다양한데, 이 중 강일임페리얼타워는 얼마전 굴토단계에 들어간 주상복합 상업시설이다. 강일임페리얼타워 사무실에서 분양 담당자인 강수정 팀장을 만나 자세한 이야기를 들어보았다.  

 

 

1. 지역특성 / 개발호재

 

서울 강일지구는 개발호재가 많기로 유명한 곳입니다. 먼저 강일 3지구(3100세대)와 강일 4지구(4900세대) 및 고덕지구(4300세대)가 개발 예정인 상황이구요, 추가적으로 근방 하남미사지구에는 명품 아울렛 건설계획이 잡혀 있습니다.
교통개발적 호재사항도 빼놓을 수 없습니다. 이 지역에서 가장 큰 관심을 모으는 교통관련 뉴스는 역시 지하철 개통소식인데요, 현재로써는 지하철 5호선과 9호선의 연장·개통 기대감이 존재하고 있습니다.
강일임페리얼타워 주변에는 이러한 주거 및 교통개발적 호재 외에도 강일첨단업무지구 조성 등 다양한 개발계획이 계속 진행될 것으로 보입니다.”  

 

2. 입지조건

 

우선 강일임페리얼타워는 지상 3층부터 10층까지가 오피스텔로 구성되는데요, 오피스텔은 준공이 1년 가까이 남았음에도 불구하고 50% 가량 분양이 완료되었습니다. 이는 그만큼 상층부 오피스텔 입지 선호도가 좋다는 의미인데, 상가 입장에서는 위층에 이처럼 탄탄한 오피스텔 인구가 자리하고 있다는게 큰 입지적 장점이라고 하겠습니다.
또 강일임페리얼타워는 6500세대에 가까운 강일 1지구와 가까운 중심상업지구에 자리하고 있는데다가, 상업시설 자체가 대로변으로 노출된 모습이어서 수요층의 유입 가능성이 높을 것으로 기대됩니다.”  

 

3. 시행사 직접 분양 및 관리

 

강일임페리얼타워는 시행사가 분양은 물론 분양 후 관리까지 맡아 진행하게 됩니다. 구체적으로 말씀드리면 내년도에 건물이 준공된 이후에도 시행사가 강일임페리얼타워에 상주하면서 임대차 등 전반적인 관리를 수행하게 됩니다. 지금도 시행사인 우리프라자의 직원들이 직접 분양업무를 맡고 있는데요, 강일임페리얼타워는 공인중개사 자격증을 보유한 시행사 직원들이 분양과 중장기적 건물관리를 담당하기 때문에, 투자자 입장에서는 신뢰감과 안정성을 느끼실 수 있을 것입니다.”  

 

4. 업종구성

 

강일임페리얼타워는 시행사가 향후 관리까지 하기 때문에 업종구성에 상당히 많은 신경을 쓰고 있습니다. 기본적으로 지상 1층에는 편의점이나 커피전문점 등은 물론 제과점·화장품숍 등의 업종을 생각하고 있구요, 2층에는 메디컬 시설 입점을 적극 고려 중에 있습니다. 주변 인구에 비해 병의원 시설이 많지 않은만큼 의료시설 입점시 좋은 반응이 예상됩니다.”

 

5. 분양가 / 기대수익률

 

“3.3㎡당 분양가는 지상 1층이 3900~4200만원 선이구요. 지상 2층은 1400~1600만원 수준입니다. 저희가 계산해본 바에 따르면, 지상 1층의 경우 어느 정도 대출을 활용하면 연 6%대의 수익률을 바라볼 수 있습니다. , 2층은 1층에 비해 분양가가 낮은만큼 더 높은 수익률이 가능합니다.
현재는 지상 1층 점포 중 1개가 분양된 상태인데요, 우량 입지점포를 미리 선점하려는 투자자들의 문의가 적지 않은 편입니다. 참고로, 강일임페리얼타워는 앞서 여러 번 말씀드린 것처럼 시행사가 직접 분양에 나서는 형태인만큼 분양가 형성 측면에서 다른 현장들보다 유연한 부분이 있습니다.”

현장전경
강일임페리얼타워 공사 현장 강일임페리얼타워 전면부 모습
현장여건 및 전망

강일지구는 서울 강동구에 위치하고 있지만, 택지지구로써 다양한 개발뉴스를 가지고 있다는 것이 특징적이다. 보금자리주택지구나 업무지구 조성, 지하철 개통 등은 아직 대부분 예정상황이기는 하지만 향후 이 지역 가치에 영향을 미칠 것으로 보이는 요소들로 판단된다.  

 

여기서 강일지구 중심상업지구를 자세히 들여다보면 개발사 사정으로 공사가 중단된 일부 입지를 제외한 상당수 필지에 이미 상가가 들어서거 있거나 한창 공사 중인 모습이다. 수년 전 주거타운이 막 형성될 때까지만해도 강일지구는 상업시설 부족으로 타지역으로의 원정쇼핑족이 적지 않은 것으로 알려기도 했는데, 상가들이 서서히 자리를 잡으면서 이같은 부분은 차츰 해소되어 가는 분위기다. 이런 여건을 볼 때, 강일임페리얼타워가 완공될 내년도 쯤에는 주변 인구의 중심상업지 유입 집중성이 조금 더 활발해질 수 있을 것으로 추측되기도 한다.  

 

또 한가지 강일임페리얼타워의 특징적 사항 중 하나는 역시 시행사가 직접 분양을 하고 장기적인 관리까지 수행한다는 점인데, 이러한 특징은 미래적인 측면에서 투자자들이 가질 수 있는 부담감 중 상당부분을 덜 수 있다는 메리트를 가지고 있는 것으로 평가된다.

 

정리해서 이야기하자면 강일지구는 인근 주거지 조성이 몇 년 전부터 이뤄진 지역이지만, 앞으로도 추가적 개발뉴스가 적지 않을 것으로 예상되는 지역이다. 이를 감안하다면 투자자 입장에서는 장기적 호재로 보이는 사항에 대한 관심을 유지하면서, 이러한 잠재 메리트 실현시 가치상승이 가능하면서 동시에 적절하고 합리적인 수익대를 가능하게 해주는 상가를 찾는 자세가 필요해 보인다.

 


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<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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