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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 성북구 공정상태 100%
탐방일시 2012-07-06 입점예정일 2012년 5월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림

단지밖으로 뻗은 스트리트형 상가, '삼선 SK뷰'

현장개요

▶상가명 : 삼선SK
▶주소 : 서울 성북구 삼선동
▶연면적 : 3,548.38
▶시공사 : SK건설
▶준공 : 20125
▶문의 : 02-3675-9042

은행·주식·아파트 등 기존 투자처들이 기대에 다소 못미치는 수익률을 나타내면서 상업용부동산에 관심을 보이는 투자자들이 늘고 있다. 하지만 상업용부동산의 대표주자격인 상가시장은 아직 그다지 활성화된 분양성적을 나타내지 못하는 중이다.

 

이런 시기에 서울내에서 스트리트형 단지내상가가 공급돼 이목을 끌고 있다.  삼선SK뷰는 서울 성북구에 위치한 단지내상가로 모든 점포가 3.3㎡당 1000만원대 초반에 책정돼 있다. 올해 5월 준공을 마쳤다.

인터뷰
신창호 담당자

지하철 4호선 한성대입구역에서 도보로 7~8분 정도 이동하면 삼선SK뷰 아파트단지를 만날 수 있다. 이곳 1층에 스트리트형으로 길게 늘어선 삼선SK뷰 단지내상가는 이미 지난 5월 완공돼 주인을 기다리고 있는 상황이다. 분양사무실에서 신창호 현장담당자를 만나 이야기를 들어보았다.
 

 

1. 입지조건(예상수요층)

 

삼선SK뷰를 이용하는 수요층은 꽤 다양할 것으로 예상되는데요, 먼저 단지내상가인만큼 SK뷰단지의 430세대는 가장 기본적인 소비계층이 될 것입니다. 그리고 단지주변부에 있는 약 2,000여 세대의 주택 거주자들 역시 SK뷰 단지내상가를 활용할 것으로 기대됩니다. 여기에 추가적으로 학교와 행정시설 사용인구도 예비수요층이 될 가능성이 높은데, 삼선SK뷰 주변지역은 삼선초등학교·한성여중고·한성대학교 등 학교가 많은 교육상권이라 할 수 있어서, 이들 학교 학생들의 방문이 적지 않을 것으로 봅니다. 또한 SK뷰 단지내상가 옆으로 성북세무서가 존재하는데, 이 곳은 특히 신고기간 즈음해서 상당히 많은 사람들이 방문하는 시설입니다. 하지만 세무서 자체적으로 소비시설이 부족한만큼, 바로 인근에 있는 상가를 찾는 세무서 방문객이 적지 않을 것입니다.
그 외 버스정류장과 인접해 외부로 오가는 교통인구 중 일정부분도 SK뷰 단지내상가로 흡수할 수 있다고 봅니다.”  

 

2. 스트리트형 상가

 

보통 단지내상가가 대부분 단지내 주민들을 주수요층으로 설정하는데 반해, 삼선SK뷰 단지내상가가 예비수요층을 넓게 잡은 것은 바로 스트리트형 상가라는 이유 때문입니다. 다시 말해서 삼선SK뷰 단지내상가는 상가 자체가 단지 안에 있는 것이 아니라 도로변을 따라 바깥으로 조성되어 있구요, 이런 특징 때문에 단순히 배후세대만을 타켓으로 바라보지 않습니다. 근처를 오가는 각종 유동인구와 인근 주택인구까지 손쉽게 접근가능한 스트리트형 상가라는게 삼선SK뷰 단지내상가의 메리트입니다.
또한 최근 상가시장을 보면 가로로 길게 늘어선 상가가 관심을 많이 끌고 있는데요, 이같은 스트리트형 상가는 주변 유동인구를 예비 수요층으로 확보하는데 도움을 줄 수 있는 형태입니다.”  

 

3. 입점업종 구상

 

삼선SK뷰 단지내상가는 우선 기본적으로는 배후세대 수요를 위한 편의점·제과점·부동산 업종 등의 입점을 검토 중이구요, 앞서 얘기가 나온 것처럼 상가가 스트리트형으로 만들어진만큼, 입점업종도 이러한 형태에 잘 맞게 구성 중입니다. 이에 잘 맞는 업종으로는 커피점·미용실 등을 들 수 있겠습니다.
여기에 학교가 근거리에 있는만큼 학원도 유망한 아이템으로 보고 있습니다. 참고로, 현재 삼선SK뷰 단지내상가에 입점의향을 밝힌 업종은 학원, 이동통신점, 미용실 등입니다.”  


 


4. 분양가 & 기대수익률

 

삼선SK뷰 단지내상가는 서울 안에 있는 상가임에도 지상 1층 점포가격이 3.3㎡당 1000만원대 초반 정도에 불과합니다삼선SK뷰 상가가 지상 1층으로 구성되어 있으면서 모든 점포가 도로변을 따라 형성된 스트리트형임을 감안한다면, 이같은 분양가격대는 분명 메리트가 있다고 하겠습니다.
이러한 가격기준으로 상가를 분양받게 되면, 예상수익률은 대출을 제외하고 연 6.5% 정도 기대할 수 있습니다.”

현장전경
스트리트형으로 뻗은 상가 SK뷰 단지모습
현장여건 및 전망

삼선SK뷰 단지내상가는 서울 성북구에 위치한 단지내상가다. 직접배후세대인 SK뷰단지는 430세대이며, 현장에 따르면 이 중 90% 가량 분양이 완료된 것으로 알려졌다. 삼선SK뷰 단지내상가 앞편으로는 대규모 주택가가 형성되어있는데 이 부근 주택세대는 약 2000세대 정도로 파악된다. 현재 이 방면은 개발뉴스가 존재하고는 있으나 전반적인 시장상황 등으로 앞으로의 일정은 확정할 수 없는 상황이다.  

 

삼선SK뷰 단지내상가의 특징을 두 가지로 이야기하자면, 역시 3.3㎡당 분양가와 스트리트형 설계를 들 수 있다. 먼저, 서울 내에서 3.3㎡당 1000만원 안팎의 지상 1층 점포라는 것은 분명 수치적으로 눈길을 끌게 만드는 부분이다. 또 한가지, 23개 점포가 모두 도로를 향해 나있는 스트리트형 점포라는 점도 특징적이다. 어느정도 경사가 있는 지형이기는 하지만 이처럼 연도형으로 지어지다보니 주변 유동인구의 흡수도 가능하다는게 현장측 설명이다.  

 

결론적으로, 삼선SK뷰 단지내상가는 기본적으로 역세권이나 대단지를 낀 상가는 아니지만 서울내에서 비교적 착한(?) 3.3㎡당 분양가를 갖춘 스트리트형 상가라 할 수 있다. 마지막으로 실제적인 접근을 희망하는 투자자 입장에서는 다소 더운 날씨이지만 직접 현장방문을 통해 분양가에 맞춘 실제수익률과 주변부 개발가능성, 그리고 유동인구의 접근가능성 등을 미리 체크하는게 좋아보인다.

 


현장정보 상세보기


<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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