부동산펀드가 찜한 상가, '송도센트럴파크1몰'
현장개요
▶상가명 : 송도센트럴파크1몰 ▶주소 : 인천 연수구 송도동 ▶연면적 : 41,035.02 ㎡ ▶시공사 : 포스코건설 ▶문의 : 032-832-8244 얼마 전 송도가 녹색기후기금(GCF) 사무국자리로 지정됐다는 뉴스가 나오면서, 상가투자자들도 이 지역 상업시설에 많은 관심을 보이고 있다.     송도센트럴파크1몰은 송도 국제업무단지에 자리한 상업시설로, GCF가 들어설 송도 아이파크와 가까운 거리에 위치해있다. 또한, 이 상업시설은 코람코 자산운용펀드가 대규모 투자를 결정해 화제가 되고 있기도 하다.
인터뷰
전재원 본부장 송도센트럴파크역에 내리면 가장 먼저 눈에 띄는 것이 확 트인 중앙공원과 위로 쭉 뻗은 고층빌딩 들이다.   이 부근의 대표적 고층건물로는 포스코 쌍둥이 빌딩, 아이타워, 송도센트럴파크 주상복합 등이 있다. 이 중 이번에 찾은 송도센트럴파크1몰은 A동, B동, C동, D동, E동으로 나뉘어져 공급되는 주상복합 시설이다. 이곳 분양사무실에서 전재원 본부장을 만나 상업시설과 관련된 자세한 이야기를 들어보았다.     지역적 특성   “송도 센트럴파크 1몰이 위치한 곳은 국제업무단지로 송도 업무타운의 중심지라고 할 수 있습니다. 현재 이 주변에서 가장 크게 떠오른 호재는 역시 GCF(녹색기후기금)의 입주입니다. GCF 사무국이 들어오는 아이타워 건물은 송도센트럴파크1몰에서 도보로 이동이 가능할 정도로 가까이 있는데요, 앞으로 아이타워 건물에는 GCF 외에도 다양한 국제기구가 입주할 예정입니다. 여기에다가 이 지역은 주거세대 입주도 상당히 많이 이뤄지고 있는데요, 2~3년 뒤인 2015년까지 송도센트럴파크1몰 주변으로 약 1만 2천세대의 주거단지가 자리하게 될 것입니다.”     입지조건   “송도 센트럴파크 1몰은 센트럴파크역에서 주거단지로 이어지는 출퇴근로 동선에 자리잡고 있는데, 상가가 스트리트형으로 길게 조성돼 노출성과 접근성이 좋은 편입니다. 더군다나 이 주변에 이 정도 규모의 대형상가가 전무한 상태이고, 단지 내 상가와 구 상권 상가 일부만 조성되어 있는 상태입니다. 앞으로 1만 여세대 이상의 주거세대 중 상당수가 센트럴파크1몰을 찾을 수 있는 여건인 셈입니다. 그리고, 상업시설 바로 앞에 중앙공원이 있는데요, 이 공원은 물과 휴식공간, 산책로가 어우러져 이 지역 뿐 아니라 외부에서도 많이 찾는 시설입니다. 이같이 중앙공원을 찾는 사람들 덕분에 기업체 인구가 없는 주말에도 많은 인구가 센트럴파크 1몰을 찾고 있습니다. 한마디로 주말 공동화현상이 없는 상가라라는 것도 송 도센트럴파크 1몰의 빼놓을 수 없는 입지적 메리트입니다.”     입점업종 구상   “센트럴파크1 몰은 선준공 후분양 형태로 진행되다보니 이미 상당 수 점포들이 영업을 진행 중인데요, 이번에 일반 분양되는 112개 점포 중에서는 약 70% 가량이 임대가 맞춰져 있는 상황입니다. 현재 입점 되어있는 업종도 대규모 피트니스센터, 자동차 전시장, 가구판매점 등으로 다양하구요, 특히 아파트 단지와 가까운 방면의 스트리트 점포들은 식당과 마트 등으로 활발하게 영업 중입니다. 참고로, 센트럴파크1몰은 최초 MD를 구상할 때부터 고급 브랜드를 지닌 업종을 많이 입점시켜 상가가치를 높이는데 주안점을 두고 있습니다.”     확정임대수익 / 납입조건   “송도 센트럴파크 1몰의 특징 중 하나가 바로 확정임대수익을 지원해준다는 것인데요, 구체적으로 얘기하자면 분양 후 최초 2년간 매년 5%씩의 임대수익을 보조해주게 됩니다. 이때, 이미 세입자를 확보해 이들로부터 임대료를 받는 투자자들도 추가로 지원금을 받을 수 있습니다. 단, 일부 상가들은 확정임대수익 제공에서 제외됩니다. 그밖에 납입조건에서도 눈여겨볼 만한 부분이 있는데요, 송도센트럴파크1몰은 계약금을 10%만 내고 나머지 잔금 90%는 계약 후 12개월 후에 납부하셔도 됩니다. 여기에 분양가를 선납하게 되면 7.5%의 할인혜택도 제공되고 있습니다.”     분양가 / 수익률   “송도 센트럴파크 1몰의 3.3㎡당 분양가는 지상 1층이 1450~2130만원, 지상 2층이 810~930만원 정도 수준입니다. 송도 센트럴파크1몰 주변 개발 사항을 지켜봤을 때, 이 정도 분양가는 장기적으로 메리트를 가지고 있다고 봅니다. 그리고 수익률은 현재보다 2년 후 정도를 내다보는 것이 중요합니다. 지금 점포를 운영하고 있는 기존 임차인들은 대부분 상가활성화를 위해 주변 시세보다 다소 낮은 임대료 수준으로 계약을 했었던 상황인데요, 이제 주변 거주인구와 오피스 인구가 생겨나면서 임대료 수준은 점차 상향될 것입니다. 이것이 앞으로 수익률 상승을 바라볼 수 있는 이유입니다. 그리고 앞서 얘기한 것처럼, 계약 후 2년간은 수익을 지원받을 수 있기 때문에 수익적 측면에서 유리한 부분이 있습니다.”
현장전경
송도센트럴파크1몰과 고층 빌딩들 스트리트형으로 뻗은 상업시설 모습
현장여건 및 전망
송도센트럴파크1몰 상업시설은 코람코자산운용 부동산펀드가 630억원을 투자했다고 해서 화제가 되고 있는 곳이다. 실제 코람코 펀드는 송도센트럴파크1몰의 216개 점포 중 104개 점포를 매입했는데, 중장기적 수익을 중시하는 펀드자금의 투입은 상업시설의 미래를 긍정적으로 보는 시각을 느끼게 하는 대목이다.     이번에 공급되는 상가들은 코람코자산운용펀드에 매각된 점포를 제외한 총 112개의 점포이다. 송도센트럴파크1몰은 우선 규모가 큰데다 스트리트형으로 길게 뻗어 지역 내 랜드마크로도 기대를 모으는 중이다. 상층부의 아파트 729세대도 분양이 끝났다. 이런 점 때문인지 현장에 따르면 최근 분양을 시작한지 한달 여만에 이미 20% 정도의 분양이 완료된 상황이라고 밝혔다.     현장 모습은 단지와 가까운 쪽 점포들은 슈퍼·은행·식당 등의 업종들이 자리한 상태고, 아이타워 건물 및 공원 쪽을 마주한 점포들은 차차 입점을 해나가고 있는 추세다. 아무래도 현재는 공원에서 마주보이는 쪽보다 단지 쪽을 바라보는 점포들의 입점율이 좋은 상태다. 하지만 아이타워 건물 입주가 본격화되면서 공원과 마주한 대로변 점포들도 곧 활성화될 것 이라는 게 인근 관계자들의 평가다.     송도 상가시장을 바라볼 때는 미래적인 청사진을 그려보는 게 중요해 보인다. 실제 2년전 이 지역 모습과 현재의 분위기는 상당히 많이 달라져 있다고 할 수 있다. 또한, 주거세대 및 오피스 입주가 활발히 이뤄질 2~3년 후에는 지금보다 더 큰 변화가 있을 것이라는 전망도 많다. 투자자 입장에서는 2015년 이후 모양새를 지켜보면서 상업시설을 살펴보는 게 바람직하다고 하겠다. 아울러, 추가적 수익률 지원부분도 잘 확인해보는 게 좋아 보인다.   ▶현장정보 상세보기◀
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