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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 인천 남동구 논현동 c2-2 공정상태 95%
탐방일시 2013-02-08 입점예정일 2013년 3월
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림

인천 논현동에 올라서는 신규 상가, ‘라움타워  

현장개요

▶상업시설명 : 라움타워
▶주소 : 인천 남동구 논현동
▶연면적 : 10,584.5
▶시행사 : 일성
▶시공사 : 정우종합건설
▶준공 : 20133
▶문의 : 032-437-0000

인천 논현동에 지상 10층 규모의 근린상가가 신규 공급된다.  

 

새롭게 들어서는 라움타워는 수인선 인천논현역에서 도보로 이동할 수 있는 거리에 위치해 있으며, 주변에 대규모 한화·논현지구 아파트 세대가 자리한 것이 특징이다.  

 

올해 3월 준공 예정이다.

인터뷰
갈한묵 본부장

인터뷰 : 갈한묵 본부장님
 

지역적 특성 및 입지조건

 

라움타워 부근의 한화·논현지구에는 수만 세대의 아파트가 존재합니다. 그리고 이들 주거인원 중 상당수가 몰리는 큰 상권이 바로 인천논현역 인근 상권입니다.
이같은 인천논현역세상권에 새로 들어서는 라움타워는 상업지역에 위치하면서 아파트단지들과 근접하고 특히 한화지구로 들어가는 초입부에 있는데다 버스정류장도 가까워 입지적 측면에서 메리트를 가진 현장으로 평가받고 있습니다.
또한, 라움타워가 가진 주요한 특징에 대해 얘기하자면 라움타워 후면부는 자가용 이용자들이 지나쳐갈 수 밖에 없는 일방도로 형태로 조성되어 있습니다. 라움타워가 도보 뿐 아니라 차를 이용하는 고객들의 접근까지 기대하는 이유입니다.”  

 

내부적 특징

 

라움타워 지상 1층 상가의 내부적 특성에 주목하는 투자자들이 많은데요, 우선 지상 1층 상가는 층고가 약 5.5미터 정도로 높게 설계됐구요, 후면부 점포들은 여유면적을 확보해 테라스공간을 충분히 활용할 수 있게 하였습니다. 대로변을 바라보고 있는 전면부 점포와 여유공간을 넉넉히 가진 후면부 점포 모두 각각의 메리트를 가진 셈입니다.
그 외 앞서 얘기한 것처럼 상가 주변으로 자동차의 유동이 활발할 것으로 예상해 자주식으로 이용할 수 있는 주차장을 만들었구요, 건물 내부적으로는 고속 엘리베이터와 환자용 엘리베이터 등을 설치해 병원 등 다양한 업종의 입점이 가능하도록 하였습니다.
그밖에 후면부 상가 앞쪽으로 고층 건물이 아닌 주차장 및 저층의 동사무소가 자리해, 전면과 후면 모두 양호한 노출성을 기대할 수 있다는 것도 라움타워의 장점입니다.”  

 

입점업종 구상

 

라움타워에는 현재 1개의 점포가 선임대 상품으로 맞춰져 있습니다. 지상 9층에 스크린골프장이 입점예정되어 있는 것인데요, 이 점포를 분양받는다면 대략 연 8% 정도의 수익률을 기대해볼 수 있는 상황입니다.
그 외 기타 점포들도 다음 달에 완공인만큼 점점 입점계획이 구체화되고 있는데요, 우선 기본적으로 하층부에는 식당 및 이동통신·커피전문점 등의 입점을 고려하고 있구요, 2층에는 은행 업종의 진입을 적극 검토 중에 있습니다. 그리고 3층 이상 상층부는 크게 학원과 병원·스포츠시설 등으로 생각 중입니다.
라움타워는 특히 환자용 엘리베이터 등이 설치되어 있고 건물 규모도 비교적 큰만큼 병원입점에는 매우 유리한 조건인데요, 이때문에 여러 병원이 입점을 검토 중에 있습니다. 현재로서는 대략 3~4개층을 병원으로 꾸미는 것도 고려 중입니다.
그리고 학교와 아파트단지가 가까운만큼 비교적 규모있는 학원의 입점에도 유리한 입지라고 여겨져 이들 업종의 진입도 적극 추진할 예정입니다.”  

 

분양가 및 수익률

 

라움타워의 분양가는 지상 1층 점포를 기준으로 3.3㎡당 대략 2000~2800만원대입니다. 보통은 2500~2600만원 정도로 생각하면 되구요, 이러한 가격대는 주변부에 비해 3.3㎡당 100만원 이상 낮은 수준입니다.
그리고 라움타워 점포들의 기대수익률은 지상 1층이 연 6.5~7%, 상층부가 연 7.5~8% 가량 노려볼만합니다. 이 수익률은 대출을 끼지 않았을 때를 기준으로 산출한 것입니다.”

현장전경
공사 중인 라움타워 완공 준비중인 라움타워
현장여건 및 전망

인천 한화·논현지구 상권은 외부 인구보다 지역내 거주인구들이 주수요층이 되는 상권이다. 그리고 이들이 이용하는 상권 중 규모가 큰 곳이 바로 라움타워가 위치한 인천논현 역세권 부근이라 할 수 있다.  

 

현재 인천논현역 주요 상권은 홈플러스와 뉴코아백화점 맞은 편에 있는 중심상업지역으로 볼 수 있는데, 앞으로 라움타워 방면 라인으로도 상권력의 확장을 기대해볼만 하다는게 현장관계자들의 이야기다. 라움타워 라인의 상가들은 유동인구 밀집도가 높은 기존 상권보다 규모가 크고 새로운 건물들 위주여서 고객들의 접근매력도가 높다는 이유에서다.

 

참고로 현재 라움타워 라인으로 새롭게 조성되고 있는 상가들이 많은데, 이중 라움타워가 입지적으로 관심을 끄는 이유는 아무래도 전면에 새롭게 조성되는 아파트단지와 가깝고 옆으로 주상복합건물과 대형 상업시설 예정지가 자리하고 있기 때문이다. 작년 11월부터 본격 분양을 시작한 라움타워는 현재 약 30% 가량 분양이 완료된 것으로 알려졌다.  

 

한편, 작년도 수인선이 개통됐는데 이것이 인천논현역 상권과 상가분양 시장에 크나큰 영향을 주었다고 보기는 어렵다. 앞서 얘기한 것처럼 이 지역은 외부인구의 유입보다 자체 인원의 소비력이 상권활성화에 영향을 주는 경향이 크기 때문이다. 따라서, 투자자 입장에서도 역의 개통에 따른 기대효과보다는 우선 상권 주변 거주인구들의 유동과 흐름을 면밀히 관찰하는 것이 좋아보인다.

 


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<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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