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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 서울 성동구 상왕십리동 12-37번지 일대 공정상태 90%
탐방일시 2013-05-02 입점예정일 2014년 2월 입점예정
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림

뉴타운 시범지구 왕십리 '텐즈힐몰'

현장개요

▶상업시설명 : 왕십리 뉴타운 텐즈힐몰
▶주소 : 서울 성동구 상왕십동 12-37번지 일대
▶연면적 : 판매시설:25,506.98㎡/근생시설:3,344.19㎡
▶시공사 : GS건설, 현대산업개발, 대림건설, 삼성물산
▶시행사 : 왕십리 뉴타운 2구역 주택재개발정비사업조합
▶준공 : 20142월 예정
▶문의 : 02-3395-8641

왕십리뉴타운은 길음, 은평 뉴타운과 함께 서울특별시 시범뉴타운 지역으로 선정된 지역이다. 왕십리 뉴타운 1,2,3구역은 전체 세대수 5,031세대로 구성되어 있으며, 그 중에서도 2구역 텐즈힐은 1,148세대이며, 3개 구역중 가장 빠른 공정률을 보이고 있다.

왕십리뉴타운2구역 단지 내 상가 텐즈힐몰은 서울시 성동구 상왕십리동 12-37번지 일대에 들어서며, 판매시설(25,506.98㎡) 연면적 1개동 1~2층 총 208개 점포, 근린생활시설(3,344.19㎡) 3개동 1~2층 53개 점포로 구성될 예정이다.

텐즈힐(TENSHILL)은 왕십리 뉴타운이 갖고 있는 4가지 특장점인 교통(Traffic)·가치(Excellence)·자연(Nature)·청계천(Stream)의 첫 글자(이니셜)와 왕십리의 '십(十)'의 의미를 연계한 이름이다. 또 '힐(Hill)'은 자연친화적이면서 편안한 주거타운을 상징하는 표현이라고 한다.

인터뷰
이상윤 본부장

인터뷰 : 이상윤 본부장

 

지역적 특성 및 입지조건에 대해여 말씀해 주세요.

"저희 텐즈힐몰은 1ㆍ2호선 신설동역, 2ㆍ6호선 신당역, 2호선 상왕십리역의 트리플 역세권 중심에 입지하고 있습니다. 서울ㆍ수도권의 분당선과 인접하여 뛰어난 강남접근성이 우수합니다.

아울러 왕십리 뉴타운 1,2,3구역 5천세대는 텐즈힐몰의 투자가치를 밝게 해줄 수 있다고 판단됩니다. 또한, 외부 유동인구까지 흡수할 수 있는 스트리트형 상가로, 1일 유동인구 10만의 문화관광특구 청계천과 반경 1km내 13만여 배후수요 프리미엄을 기대할 수 있는 만큼 매매와 환금성에서도 유리할 것으로 보입니다.

 

제가 상왕십리역에서 도보로 걸어왔는데 10분정도 걸리더라고요. 중거리 역세권 상권이라 볼 수 있는데 어떻게 생각하시나요?

"저희 텐즈힐몰은 단점이자 장점이라고 봅니다. 인근 지하철 모두 직접적인 역세권에 있지 못하는 단점은 물론 가지고 있습니다.

하지만 왕십리 뉴타운 1,2,3 구역의 5,000세대와 길 건너 롯데캐슬 1,800세대만 바라바도 충분히 승산이 있다고 봅니다. 그리고 다양한 MD구성, 홍보 및 마케팅으로 트리플 지역의 집객력을 확보할 예정입니다.

 

내부적 특징에 대해서도 말씀해 주세요.

"저희 텐즈힐몰은 세로 길이가 무려 약 300미터, 총 208개 점포로 구성되어 있는 메머드급 스트리트형 단지 내 상가라고 할 수 있습니다.

저의 판매시설내에는 내력벽 없어 확장이 가능하여 대형 브랜드 및 프렌차이즈 쉽게 입점할 수 있게 하였습니다.

설계에 있어 최신 트렌드를 반영함으로써 유명한 백화점이 부럽지 않은 원스톱 쇼핑을 위한 동선설계로 구역 내의 고객들이 한층 더 쉽게 다가갈 수 있도록 설계가 되도록 만들었습니다. 그리고 고객들이 상가에 머물면서 즐겁게 편안하게 쇼핑할 수 있도록 지하1층~지상2층까지 에스컬레이터는 쾌적한 환경에서 쇼핑할 수 있을 것으로 기대합니다.

또한 판매시설 위에 자리 잡고 있는 201동~205동 단지 세대들은 논스톱으로 판매시설로 바로 연결될 수 있도록 5개의 엘리베이터를 설치 운영할 예정이고, 4개의 고객전용 엘리베이터는 고객의 쇼핑동선을 편안케 해 줄 수 있을 것입니다. 상가입주자들이 물류를 편안하게 이용 할 수 있도록 화물전용 주차장도 마련되어 있습니다.

 

텐즈힐몰의 공정율은 얼마만큼 진행되어 있는지요?

"저희 텐즈힐 아파트 및 단지내상가는 90% 가까운 공정률을 보이고 있습니다. 조경 및 아파트 인테리어 마무리 작업이 남았습니다.

입점업종 구상은 어떻게 생각하고 계신지요?

"저희는 업종별 존재감을 부각시키고 다양한 고객층에게 어필하는 MD구성을 준비하고 있습니다.

1층 전면부는 가전판매점, 커피전문점, 베이커리, 은행 내부는 키즈관련 테마파크, 아웃도어, 패션브랜드등 2층은 클리닝, 전문식당가를 입점 시키려고 하는 중입니다. 지금 대형 프렌차이즈 업체로부터 입점 의향서 받고 입점 협상 중에 있습니다.

또한, 선임대후분양으로 투자를 원하시는 고객, 그리고 직접운영을 원하시는 분도 좋은 조건으로 입점할 수 있도록 최대한 협조할 예정입니다.

 

분양가 및 기대수익률 말씀해 주세요?

"저희 텐즈힐몰 판매시설은 총 208호 점포로 구성되어 있습니다. 분양가는 지상 1층 기준으로 3.3㎡당 800~2800만원으로 다양한 분양가가 형성되어 있습니다. 1층 전면부는 2800만원 후반대, 중앙에는 1,000~1800만원, 후면에는 800~1000만원대로 분양중이고 2층은 700~1200만원대로 분양중에 있습니다.

다양한 면적과 분양가로 통해서 고객의 니즈에 맞게 선택할 수 있습니다. 1층도 실투자금 1억 후반 ~2억 초반, 2층은 7000만원대로 소액투자도 가능할 수 있도록 하였습니다. 참고로 저희가 기대하는 연 수익률은 6~8% 이상입니다.


현장전경
공사중인 텐즈힐몰 (좌)텐즈힐몰과 (우)황학동 롯데캐슬
현장여건 및 전망

현재 왕십리 민자역사에는 이마트, CGV 영화관, 다양한 프렌차이즈업체등 인구유입시설 엔터식스가 영업중에 있다. 작년 10월 지하철 분당선까지 개통됨으로써 2,5호선, 중앙선까지 4개 노선의 환승역 기능이 생긴 왕십리 민자 역사와 주변 상권은 집객력이 밀집되어 풍부한 수요층이 형성되어 가고 있다.

또한 신당역상권(황학동포함)은 역세권 상권은 아니지만 주요 업종들이 포진하면서 나름대로 명맥을 유지하고 있는 상권이다. 청계천과 동대문이 인접해 있다 보니 샌드위치 상권처럼 조용해 보이지만 전통적으로 중앙시장을 기반으로 알토란같은 상권을 유지해온 지역이다.

 

그리고 신당역상권은 노후상가가 즐비하다 보니 임대수준은 입지별로 천차만별이나 66㎡ 기준 평균 보증금 5천만원, 150~200만원 수준으로 입지에 따라서 권리금도 형성되어있다. 그만큼 저렴한 임대료를 기반으로 상권이 유지되고 있어서 노후상가보다 임대료가 비싼 신규 단지내 상가가 상대적으로 높은 임대료를 어떻게 극복할 것인가와 이를 극복하기 위한 업종구성이 관건이 될 것으로 보인다.

하지만 신당권상권의 젊은 소비층은 아무래도 인접한 동대문상권, 왕십리상권으로 유입되고 황학동 롯데캐슬베네치아 입성으로 대형할인점을 이용하는 주부 소비층의 이동도 큰 변화중 하나이지만 아직도 이곳을 향한 충성심은 높은 편이다.

왕십리 뉴타운 텐즈힐몰은 왕십리 민자역사의 상권과 신당역 재래시장의 상권으로의 쏠림현상을 극복할 수 있는 전략과 전술이 필요하다.

서두에서 이야기하였지만 텐즈힐몰은 2호선 신설동역, 2ㆍ6호선 신당역, 2호선 상왕십리역의 트리플 역세권 중심에 입지하고 있지만 신설동역, 신당역, 상왕십역은 도보 10분 이내의 거리에 위치한 중거리 역세상권으로 분류될 수 있다. 이 지역의 도보 소비계층을 확보할 수 있는 마케팅 전략이 필요하다고 생각한다.

텐즈힐몰은 2014년 2월 입주예정인 2구역과 향후 1,3구역이 모두 입주되면 5000세대의 고정수요와 길건너 맞은편에 있는 중구 황학동 롯데케슬베네치아 1,800세대가 향후 구매력을 이끌 것으로 보인다. 또한 반경 1km이내의 소비계층을 텐즈힐몰의 맞춤형 MD구성으로 유인한다면 좋은 결실을 맺을 수 있을 것이다.

정리해보면, 최고 건설사 공동시공, 5,000세대의 대단지 상권 및 황학동, 신당동, 신설동의 주변 배후세대는 매력적이고 끌리는 상품이지만, 왕십리 뉴타운 1,3구역은 왕십리 뉴타운 조합원과 건설사의 줄다리기로 인해 2015년 입주예정시기보다 늦어질 것으로 보인다. 그러므로 단기적으로 5000세대의 고정수요를 확보하기에는 시간이 필요하다.

따라서, 예비투자자들은 주변발전과 진행사항들을 체크하면서 2단지 세대 및 주변 배후세대를 확보할 수 있는 아이템을 가지고 투자해 나서는 것이 바람직해 보인다.



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<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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