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상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 경기 성남시 수정구 태평동 5113-7,8 공정상태 100%
탐방일시 2013-05-08 입점예정일 2013년 3월말
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림

가천대역 1초, '일성오퍼스원'

현장개요

▶상업시설명 : 일성 오퍼스 원
▶주소 : 경기도 성남시 수정구 태평동 5113-7,8
▶종류 : 주상복합/오피스텔상가
▶규모 : 지하3층~지상13층 / 연면적 : 9,694.24㎡
▶시공사 : 아시아신탁 / 시행사 : 일성건설(주)
▶준공 : 2013년 3월 말

▶문의 : 1577 - 1251

성남시 수정구 태평동 일성 오퍼스원이 분양중이다. 지하1층~지상2층은 상가로 구성되어 있고 3층~13층은 도시형생활주택 161세대로 구성 되어 있다.  

 

가천대와 경원대의 통합으로 학교 규모는 커지고 학생들 역시 늘었지만 상가는 많이 부족한 상태이다. 오퍼스 원은 1층 11개점포, 2층 11개점포, 지하 1개점포로 구성 되어 있다.  

인터뷰
임형규 이사

인터뷰 : 임형규 이사


 

지하철 출입구로 나오니 바로 상가 앞 이네요. 상가의 입지조건에 대해 간단하게 소개해 주세요.

 

"일성 오퍼스 원은 성남대로를 끼고 있고 가천대역 2분출구 바로 앞에 위치해 있으며 가천대역 삼거리에 인접합니다. 강남권으로 진입은 약10분~20분 정도입니다. 가천대와는 도보로 5분 이내죠. 지하철을 이용하는 사람들은 물론, 상가 앞 도로에 있는 버스 이용자들도 원하던 원하지 않던 우리 상가를 보게 됩니다. 게다가 상가 반대편은 건물자체가 없습니다. 버스 탈 일 없으면 갈 일이 없죠. 상가가 위치한 라인으로 자연스럽게 사람들이 몰리게 됩니다."

 

타상가와 비교해서 오퍼스 원 상가의 특이점은 뭐가 있을까요?

 

"근방 도시형 생활주택의 부족과 대학인근이라는 특성 덕분에 주택분은 거의 분양이 완료되었습니다. 미분양이 속출하는 타지역과는 다르죠. 실제로 상당수가 가천대 학생들입니다. 상가로서는 어느정도 고정 고객이 확보 된거죠."  

 

"아무래도 주변 주거지역보다는 가천대 학생들과 임직원들이 주요 고객이 될 것 입니다. 가천대와 경원대가 통합된 후로 학생, 임직원들 합이 약2만 3천명에 이르는 수도권내에서도 손꼽히는 규모입니다. 상당한 인원에 비해 주변에 상가 자체가 많지 않아서 불 필요한 경쟁을 최소화 할 수 있습니다. 근처 상가를 보면 1층은 커피,편의점,분식점등이고 2층은 호프,식당, 상층부는 고시원등인데 수요에 비해 공급이 턱없이 부족해 점심시간이면 점포마다 줄을 서 있는 경우가 태반입니다. 넘치는 수요를 보충 할 수 있는 업종을 추천해 드리고 싶습니다."  

 

입점업종 구상과 현황은 어떻습니까? 그리고 오퍼스 원 상가의 경쟁력은 뭐가 있을까요?

 

"상가는 1층 11개, 2층 11개, 지하 1개 총23개의 점포로 구성되어 있습니다. 현재 1층 전면부 10개 점포중 이미 부동산중개업소, 이동통신, 분식점이 확정되었고 유명 커피전문점과 제과점 입점을 진행중에 있습니다. 2층은 클리닉,미용실등을 예상하고 지층은 생활용품점 입점을 추진중입니다. 지층은 1개 점포인데 1층과 지층을 연결하는 것도 가능합니다."  

 

"오퍼스 원은 보시다시피 주 고객은 가천대 학생,임직원등 학교 관련인들 입니다. 거주자 상당수가 이쪽 사람들이지요. 단순 워킹고객이 주가 아니라 거주자,통근학생등 이미 어느정도 고정 고객이 확보 되어 있습니다. 게다가 학생들 주 통학로에 위치했기 때문에 점포 입점시 따로 큰 홍보가 필요없다는 장점이 있습니다."  

 

밖에 "모 브랜드 커피전문점 가맹주를 모십니다" 라는 현수막이 붙어 있던데 커피점 입점이 완전히 확정된게 아닌가요?

 

1층 3개 점포를 합쳐서 입점 예정중입니다. 프랜차이즈 인테리어 팀에서 이미 실측이 끝난 상태입니다. 커피점을 운영하실 점주님만 나타나시면 바로 공사들어가서 영업 가능합니다. 현재 3개 점포중 1개는 분양이 완료된 상태고 나머지 2개 점포도 커피점이 들어오면 계약의향이 있는 투자자가 대기중 입니다."

 

이정도 건물 규모면 편의점이나 약국등 필수 편의업종이 있을법한데 없네요? 혹시 입점불가 업종이 있나요?

 

""불법 업종이 아니라면 따로 입점불가 업종은 없습니다. 편의점은 문의가 제법 들어왔는데 최근 옆건물에 편의점이 오픈했습니다. 담배권문제등 편의점은 쉽지 않은 상황입니다 ."  

 

"2층이 병원자리인데 아직 입점 확정된 병원은 없습니다. 약국은 병원이 있어야 운영이 가능한데 내과등이 들어오면 자연스럽게 약국도 들어오리라 예상 합니다."  

 

성남시 지역 타상가와 비교하여 분양가와 기대수익률에 대해 설명해 주세요.

 

"최근 분양중인 인접지역 상가를 보면 1층 기준 분당구 정자동 P상가가 평당 기준가 4,800만원, 구미동 M상가가 평당 기준가 4,180만원, 중원구 여수동 P상가가 평당 기준가 3,200만원 정도입니다. 기대수익률은 상가마다 차이가 있지만 현실적으로 6%대 정도입니다."  

 

"최근 준공이 난 상가다 보니 분양이 완료된 점포들도 제법 있습니다. 1층의 경우 3.3㎡당 2,594만~3,242만원 선이며. 2층은 3.3㎡당 1,121만원~1,390만원, 지층은 833만원인데 성남시 타지역 상가보다 약간 저렴한 편 입니다. 투자 수익률은 융자 미포함시 약6.2~6.5% 정도를 예상하며 융자 포함시 7%를 기대 해 볼만 합니다."  

 

홍대,건대등의 유명 대학가상권이 아닌데 솔직하게 상가의 단점도 말씀해 주세요.

 

말씀하신것처럼 우선 대학가 상권이라는 점이 가장 큽니다. 방학기간에는 아무래도 타격이 있을 수 밖에요. 우리상가의 주 고객은 통학하는 학생들과 오퍼스 원 거주자 인데 방학기간에는 상당히 빠지겠지요. 투자자와 점포 입점자들은 반드시 체크 할 사항입니다."

 

""근처 아파트단지와 주택지역도 있지만 그 지역은 이미 단지내상가등이 있어서 실질적으로 우리상가에 미치는 영향은 크지 않을거라 봅니다. 상가 입점자들은 그들도 끌어당길수 있는 아이템이 필요합니다."  

현장전경
가천대역 2번 출구 앞 일성오퍼스원 오퍼스원 주변 사진
상권분석/현황

-가천대역 1,2번출구가 가천대 방향으로 주변에 상가건물 자체가 적어 불 필요한 경쟁을 피할 수 있다.

-본 상가 앞 도로에는 서울(영등포,잠실)에서 오는 버스가 정차한다.

-본 건물의 입주자 161세대중 상당수가 학생들로서 이들에게 직접적인 관련이 미치는 업종이 유리하다.

예를 들면 음식배달점, 소규모 푸드코트, 1000원백화점같은 생필품점 등이다.

-본 상가의 주고객은 가천대 학생들,임직원 들인데 그 규모는 약2만 3천명에 이른다. 이는 수도권대학 에서도 손꼽히는 규모다.

-가천대와 동서울대(복정역) 사이에 자취학생들이 많은 상가주택단지가 형성 되어있는데 부동산중개업소,편의점,식당등이 주를 이룬다.

-가천대역 3번출구(태평역방향) 방면의 아파트,주거지역은 단지내상가와 주변상가로 인해 큰 수요증가는 기대하기 힘들어 보인다.

-대학가 상권 특성상 방학기간 매출 감소는 피할 수 없다. 업주의 입장에서는 이점을 염두에 두고 운영 계획을 짜야 한다.

-가천대 학교내 상가인 비전타워 지하가 지하철과 연결되어 있어서 본 상가와 직접적인 경쟁관계에 있다. 학교내 상가에는 베이커리,카페,패스트푸드,문구점 등이 입점해 있는데 영업시간이 제한적이라는 것을 염두해 둘 필요가 있다. 학교내 상가 특성상 손님의 거의 100%가 학생들과 임직원들 인데 야간 시간, 주말, 공휴일, 방학기간에는 영업 자체가 힘들다 .

상가전망

가천대역 일성 오피스 원 상가의 가장 큰 장점은 지하철입구 바로 앞에 위치했으며 그 통로가 학생들의 주 등하교길 이라는 점이다. 상당수 인원이 원하던 원하지 않던 지나가게 된다. 또한 주변을 보면 상가자체가 별로 없어 경쟁을 최소화하고 업종에 따라 상대적으로 독점에 가까운 운영을 기대 할 수 있다. 게다가 오퍼스 원 입주자 상당수가 학생들이어서 활동반경이 넓지 않으므로 충성스러운 구매력을 기대 할 수 있다.  

 

반면, 대학가상권 특성상 방학기간의 매출감소는 예상해야 할 것으로 보인다. 계절학기등으로 방학기간에도 학생들이 없는 것은 아니지만 학기중과는 비교 할 수 없다. 또 학교안 상가가 지하철과 연결되어 있다는 점은 본 상가의 투자자로서는 최대 걱정거리다. 아무리 영업시간이 제한적이라지만 학교내상가라는 특성상 단시간동안의 고객집중도는 뛰어나기 때문이다.  

 

지역 특징으로 주변에 대형마트가 없다. 학생들이 쇼핑을 위해 차를 몰고 대형마트를 가는 경우는 사실 별로 없다고 하더라도 오퍼스 원과 주변에 거주하는 이들에게 필요한 물품을 파는 매장은 근처에 많이 부족하다. 이를 눈여겨 봐 1,000원 백화점같은 생필품 판매매장은 충분히 경쟁력 있다고 본다.

 

또 미용실,안경점등이 없다. 주변 상가 규모를 볼 때 입점 할 자리는 이미 정해져 있는데 선점의 효과도 누릴 수 있을 것 같다.

 

이상권은 가천대학교가 통합된지 많은 시간이 지나지 않아 조금더 두고 봐야겠지만 그가능성은 상당히 크다고 하겠다. 이미 주변에 건물이 들어올 자리는 없고 학생수는 늘어날 것이기 때문이다. 반면 주위에 사람들을 끌어당기는 극장,학원등의 시설이 없고 들어오기도 힘들다는 것은 상권의 한계 이기도 하다.

 

예비 투자자의 입장에서는 학교내 업종들과 최대한 겹치지 않고 방학기간내에도 타격을 최소화하며 주변 주거지역 고객들도 흡수 할 수 있는 전략이 필요해 보인다.


 

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<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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