김포한강신도시 '경서프라자'
현장개요
▶상업 시설명 : 김포한강신도시 경서프라자 ▶주소 : 김포시 구래동 6883-23번지(C1-17-2BL) ▶연면적 : 7,213.84㎡(3,249평) ▶시행사 : 인준산업개발 ▶시공사 : 성산종합건설 ▶준공 : 2013년 10월 준공예정 ▶문의 : 031-986-6584 경서프라자는 김포한강신도시 업무복합지구에 위치한 상가이다. 현재 마무리 공사가 한창 진행중이고 2013년 9월 준공을 목표로 하고 있다.   현장탐방을 하기 위해 상가뉴스레이다 본사가 위치한 교대역에서 합정역까지 지하철, 합정역에 내려 M6117 광역버스를 타고 약1시간20분 소요되었지만 합정역에서 솔터마을까지 40분 정도 소요되었다. , 서울에서 운행하는 직행 및 광영버스는 NO. M6117, 8601, 3100 운행중에 있고, 대부분 버스는 합정, 홍대, 신촌, 시청, 서울역으로 왕복운행하고 있다. 강남권은 추후 운행예정이라 한다.     김포 구래동 솔터마을에 하차에 주변을 살펴보니 넓은 대지가 눈에 들어왔다. 현장 주변에 보이는 부지는 2013년 10월에 착공예정인 이마트 부지라고 한다.
인터뷰
이희성 부장  이마트예정부지에 분양사무실을 마련한  경서프라자 이희성 부장님과 인터뷰를 시작하였다.   먼저 복합업무단지인 구래지구의 기본적 계획구성과 기반인프라등에 대해서 말씀해 주시겠습니까?   "구래지구 설명에 앞서 한강신도시에 대해서 간단히 이야기 하겠습니다. 한강신도시는 경기도 김포시 장기동, 양촌면 일원에 약 10,854,179㎡(약328만평)의 대지면적에 인구 15만명, 세대수 5만5천 세대를 수용할 계획으로 만든 신도시입니다."   "그 중에서 당사업지는 3단계 상업시설비중이 가장 높은 복합업무지구에 위치해 있습니다. 당사업지구는 약 28,000세대, 양곡지구의 10,000세대를 합쳐 약 38,000세대를 배후에 둔 지구입니다. 저희 당사업지구는 상업 및 업무, 주거기능이 복합된 지구로서 중저층의 타운하우스 및 고층의 도시형 공동주택등 다양한 주거형태의 소생활권으로 구분하여 교육시설, 생활편익시설 등을 계획해서 만들었습니다. 향후 이마트 오픈, 위락시설 조성, 2018년 김포도시철도 구래역이 개통되면 미래가치 면에서 다른 지역보다 우수하다고 생각합니다."   경서프라자 위치가 좋은거 같은데 지리적 이점 및 경서프라자가 갖는 장점에 대해서 말씀해 주시겠습니까?   "첫째, 저희는 김포한강신도시 업무복합 중심상업지구 맨 앞자리에 위치에 있어 지리적으로 우수합니다."     "둘째, 상가 앞 이마트와 측면 공원으로 인한 개방감 및 시인성이 좋아 누구나 쉽게 저희 상가를 인지할 수 있습니다."     "섯째, 김포한강신도시 유일의 위락시설이 들어가는 상권가치를 갖고 있어 상권유입 면에서 다른 지역보다 우수하다고 할 수 있습니다."     "마지막으로 일반상업지 내 첫 번째 공급 상가로서의 업종선점 프리미엄을 갖고 있는 장점이 있습니다."     여기도 의정부 경전철처럼 김포도시철도가 운행되나 보네요?하지만 의정부와 용인은 지금 경전철이 재정적으로 어려움을 겪고 있지 않나요?   "의정부 경전철이나 용인 경전철은 전시 행정으로 인한 예측수요가 빗나가서 생긴 문제라고 생각합니다. 김포시는 의정부 및 용인 경전철 사업의 실패를 타산지석으로 삼았던 것 같습니다. 금월 6월6일에 발표된 김포시 보도자료에 따르면 오는 2018년 개통을 위해서 일괄 입찰(턴키)하는 방법으로 원안 가결되었다고 합니다."   "김포 도시철도는 복합업무단지 구래역부터 김포공항역까지 9정류장이 들어설 예정이어서 지하철 5·9호선 김포공항역과 연계되는 신설 노선을 이용하면 김포한강신도시에서 여의도를 거쳐 강남권까지 1시간 내외로 이동할 수 있게 되어 지리적으로 이점이 풍부합니다."   버스 정류장에서 내려서 경서프라자 주변을 살펴봤는데 개발 초기 단계여서 그런지 복합업무지구 구래동 상권이 형성되기에는 시간이 필요할거 같은데요?   "예, 맞습니다. 저희 경서프라자가 미래가치를 내다보고 처음으로 구래지구에 착공을 시작하였다고 보면 될 거 같습니다. 저희가 제일먼저 착공후에 웅신프라자, 센트럴프자가 착공하였고, 아울러 나머지 인근 상가들도 예비조사를 끝나고 착공예정인걸로 알고 있습니다."     "저희는 초기 선점효과를 부각시켜 소비자들이나 투자자들이 김포한강신도시 구래지구하면 경서프라자가 떠올릴 수 있도록 다양한 업종구성을 이루도록 하겠습니다."     "구래지구에 있는 아파트가 올해부터 점차적으로 입주가 시작되고 있지만, 내년에는 본격적으로 아파트가 입주할 예정이어서 입주가 시작되면 주변에 상가 부족으로 초기 선점효과를 바탕으로 자연스럽게 저희쪽으로 올 것으로 믿습니다."     "김포한강신도시에서 복합업무지구는 유일하게 위락시설이 입점할 수 있는 지구입니다. 상권이 점차적으로 안정권에 들어선다면 위락시설로 인한 상권유입은 더욱 활발할 것으로 보입니다."     마무리 공정이 한창이네요? 투자자들이 원하는 선임대 맞춰진 상가가 있나요?   "저희 경서프라자는 구래지구에서 제일 먼저 준공예정입니다. 그만큼 다른곳에 비해 선점효과가 우수하다는 이야기입니다. 그래서 기초단계를 시작하자마자 메디컬업종이 치과가 확정되어 분양까지 받고 입점을 준비중에 있습니다."     "현재 모은행에서 사전조율 중이며 조만간 좋은 소식 있을 것으로 보입니다. 입점 확정되면 제일 먼저 연락드릴테니 홍보 많이 부탁드리겠습니다."     "아직 구래지구가 입점초기 단계이나 보니 많은 투자자들이나 임차인들께서 조금 망성이도 있는거 같습니다. 그렇지만 구래지구의 30,000세대와 인근 양곡 지구 10,000세대의 직접 배후수요는 투자자에게는 매력적인 요소임에 분명하다고 생각합니다."     요즘 메디컬프라자가 유행인가 봐요. 경서프라자도 업종구성에 메디컬 업종 구성에 포커스를 맞추고 있다는 느낌입니다.   "요즘 메디컬 업종은 상가구성에 빼놓을 수 없는 MD구성이 되었다고 볼 수 있습니다. 투자자 입장에서 안정적인 수익이 확보 될 수 있다는 인식이 갖고 있어서 많이 선호하고 계십니다. 저희도 착공당시부터 메디컬프라자로 계획되어 있어서 일반 15인승 엘리베이터 1대와 병원전용 24인승 엘리베이터 1대을 설치하여 편리성을 갖추도록 노력하였습니다."     "또한 병원원장님을 위한 맞춤설계도 계획되어 있으나 문의 하시면 성심성의껏 대답해 드리도록 하겠습니다."     투자자들이 궁금해 하는 3.3㎡(평당) 분양가를 말씀해 주시죠?   "3.3㎡당 분양가는 ▲1층 2800만~31000만원대 ▲2층 900만원대 ▲3층 750만원대 ▲4층 650만원대 ▲5층~10층 500만~550만원입니다. 1층은 전용 11~25㎡ 7개 상가로 구성됐으며 2층은 전용 140㎡ 1개 상가, 3층~10층은 전용 37~47㎡ 상가 3개로 구성되어 있어 투자자나 임차인에게 만족할 수 있게 만들겠습니다. 투자수익률은 융자없이 8~10%정도 맞춰서 분양할 계획입니다."
현장전경
현장여건 및 전망
경기 김포시의 인구가 조만간 30만명을 넘을 것으로 예상되고 있다. 김포시의 인구는 올해 1월 말 28만 9624명에서 출발해 4월말 29만 6806명, 5월 말 29만 9289명으로 증가해 월평균 2416명이 증가하고 있는 것으로 나타났다. 이러한 인구증가 원인으로 한강신도시, 산업단지 등 도시개발에 따른 입주민과 기업체 증가에 따른 것으로 분석되고 있다. 이러한 인구증가율은 지난해 세종시를 제외하고 전국에서 가장 높은 인구 증가율(11.8%)을 보이고 있다.     조만간 인구 30만이 넘어서면 시의 기구 증설, 국회의원 선거구 분리 등 행정환경 변화와 더불어 지방교부세액 증가, 사회간접자본 (SOC)사업 확대 등은 김포한강신도시를 기반으로 인구유입은 계속될 것으로 보인다.     한강김포시도시는 48번 국도에 치우쳐 출퇴근시간에는 교통혼잡이 심한 지역이다. 하지만 경기도 김포시는 6월6일 보도자료를 통해 김포도시철도 차량 등 최종 계약과 함께 후속 단계인 하부 토목, 건축 등 시설분야에 대해 국토교통부로부터 '대형공사 입찰방법 심의'를 5개 공구로 분할, 일괄 입찰(턴키)하는 방법으로 원안 가결되었다고 한다.  김포시관계자는 "일괄 입찰 방식은 다른 입찰방법에 비해 행정소요 기간이 짧을 뿐만 아니라 불리한 현장 여건에 따른 고난도·고기술 적용이 가능하고 발주물량 감소와 업체 간 경쟁 심화로 기술형 입찰의 평균 낙찰율이 하락세에 있는데다 특별한 사유가 없을 경우 설계변경이 없어 사업비 절감 효과도 기대할 수 있다"고 내다봤다.       이로써 김포도시철도는 오는 2018년 개통을 위한 본격적인 준비가 토대가 마련되었다.     김포한강신도시가 37%의 입주율을 보이고 있는 가운데 한강로 만으로는 대중교통을 소화해 낼 수 없고 도시철도의 조기개통이 한강신도시의 활성화에 이바지 할 것으로 보여 한강신도시 입주민들은 2017년 시운전을 걸쳐 2018년에 개통되면 보다 나은 편리성을 가져올 수 있을 것으로 보인다. 101공구는 구래지구 경서프라자가 있는 구래역이 들어설 예정이다.       김포한강신도시는 운양지구를 중심으로 생태환경지구, 장기지구를 중심으로 문화교류지구, 구래지구를 중심으로 복합업무지구 나누어져 있고 김포장기지구는 문화교류지구의 한 축을 담당하고 있다.   제일먼저 조성된 장기지구의 문화교류지구가 있다. 문화교류지구는 한강신도시(2,507천㎡)와 김포장기지구(878천㎡)와 포함된 지구로서 한강신도시 김포대수로 주변의 상업기능과 문화센터 및 복지시설의 연계축을 중심으로 도시형 공동주택 위주의 소생활권으로 구분하고, 기개발지인 장기지구의 개발계획을 고려한 상업시설·교육시걸 등의 계획을 통해 주변지역과의 연계성을 확보하고 있는 지구이다.   현재 김포한강신도시에서 제일 상권이 발달된 지역으로 주민편의시설 및 교통이 잘 구비되어 있고 대부분의 업종 구성을 맞춰진 상태로 전반적으로 안정적인 상권을 형성하고 있다고 볼 수 있다.   운양지구를 중심으로 조성된 생태환경지구(3,289천㎡)는 지금 개발이 진행되는 지구로서 서울에서 제일 가까운 지구로 교통이 편리성을 장점으로 들수 있다.   하지만 다른 지구보다 단지가 적고 상권유동인구를 확보할 수 있는 위락시설이 들어 올 수 없다는 단점은 극복해야 할 숙제로 보인다.     구래지구를 중심으로 한 복합업무지구는 개발 초기 단계이다. 다른지역보다 많은 68개 상업필지를 보유하고 있고 위락시설을 들어올 수 있는 지구로 현재 개발초기단계이고 다른 지구보다 많은 상업필지 와 아파트주민들의 입주율이 초기 단계여서 지금의 복합업무지구 단지의 상가들은 어려움에 처할 수 있을 것으로 보인다.  하지만 2013년부터 점차적으로 아파트 입주가 시작되고 있고, 2014년부터 본격적으로 입주된다면 상권들이 한층 살아날 수 있을 것으로 보여져 이러한 입주에 맞춰 주변 상가 건물들이 추후 분양에 나선다면 좀더 나은 효과를 볼 수 있을 것으로 생각된다. 또한 한강김포신도시에 대형 마트가 전무한 실정으로 향후 이마트가 입점 및 김포도시철도 개통은 복합업무지구에는 호재로 작용할 것으로 여겨진다.     ▶현장정보 상세보기◀
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