불로지구 스타스퀘어
현장개요
▶상업지설명 : 불로지구 스타스퀘어 ▶주소 : 인천시 서구 볼로동 186-2번지외 2필지 ▶대지면적 :1,686.00㎡(510.01평) ▶연면적 : 7,377.98㎡(2,231.83평) ▶시행사 : 평창산업개발 ▶시공사 : 그랜드건설 ▶준공 : 2013년 5월 준공완료 ▶문의 : 032-561-9445 스타스퀘어(STAR SQUARE)는 인천 서구 볼로지구에 위치한 상가이다. 2013년 5월 말에 준공이 완료되었으며 입점준비가 한창이다.   스타스퀘어 현장탐방을 하기 위해 상가뉴스레이다 본사가 위치한 교대역에서 볼로지구까지 NO. 8051 광역버스를 타고 약 1시간 10분 정도 소요되었다. 신촌에서도 광역버스가 수시로 운행중이다.
인터뷰
이종환 본부장 얼마전에 분양이 완료된 약국에 분양사무실을 마련한 이종환 본부장님과 인터뷰를 시작하였다.   본부장님 볼로동이라는 지명이 조금 낯설게 느껴지네요. 볼로지구에 대해서 조금 설명해 주시겠습니까?   "검단이라는 지명은 많이 들어봤을 겁니다. 볼로동은 법정동으로 검단2동이라는 행정동에 속해 있습니다. 검단2동에 속해 있는 법정동으로는 볼로동과 대곡동이 있습니다."   "볼로동은 아파트 밀집지역과 자연마을 농촌지역으로 구성된 도·농복합 전원도시로서 인천북부 외곽지역으로 김포와 서울이 인접한 주생활권으로, 청라자유 경제구역에 근접하여 앞으로 무한한 발전가능성이 잠재되어 있는 지역입니다. "   버스 정류장에 내려 스타스퀘어 상가까지 걸어가는데 멀리서도 눈에 띄더라고요? 스타스퀘어가 갖는 장점에 대해서 설명해 주시겠습니까?   "첫째, 저희는 횡단보도앞 코너상가로 접근성 및 편의성이 확보되어 도로변의 고도차로 인한 유동인구의 접근성이 좋습니다."     "둘째, 저희는 전형적인 항아리상권으로 타지역으로 유출이 없는 특징을 가지고 있습니다.. 월드, 동부, 퀸즈타운 신명, 대림-e편안세상, 신명스카이뷰, 한일타운등 인근 3,600세대의 배후를 중심으로 자동차로 1분거리에 있는 퀸스타운 동성, 길훈, 금호어울림등 인근 불로동 단지까지 합치면 세대수만 약6500세대로 고객이 집결할 수 있는 상권의 중심입니다."     "셋째, 차별화, 세분화된 MD구성의 수익성 상가로서 투자자 및 임차인 모두 안정적인 수익을 기대할 수 있도록 맞춰져 있습니다. 층마다 차별화된 MD 구성이 이미 맞춰진 상태입니다."     "넷째, 불로지구는 세대수에 비해 상가가 부족한 실정으로 타지역상가보다 경쟁력을 확보 할 수 있습니다."     볼로동은 인천에 속해 있지만 김포시와 경계에 있어 김포시 생활권에 더욱 밀접해 보이네요. 스타스퀘어 올 때도 김포를 걸쳐서 오게 되어 있더라고요. 교통면에서는 조금 불편하다고 여기는데요.   "저희는 인천 서구에 속해 있지만 김포시 생활권에 더욱 밀접하다고 볼 수 있습니다. 연구원님 말대로 김포와 경계지역으로 같은 생활권에 속해 있다고 보는 게 맞습니다. 현재는 지리적 측면에서 다소 불편한 면이 있습니다만 김포시내, 인천, 서울로 가는 대중교통망이 형성되어 있어 그렇게 단점으로 보지 않습니다. 또한 2018년 착공예정인 김포도시철도 북변사거리역과 불과 2km 거리밖에 되지 않아 접근성 측면에서 보다 향상 될 거라 예상되고 있습니다. 저희 상권은 앞서 말씀드렸듯이 6500세대의 안정적인 고객이 확보된 전형적인 항아리상권입니다. 아시다시피 항아리상권은 특정지역에 상권이 한정된 대신 일정 수요가 꾸준히 유지되면서 이들 소비층이 외부로 잘 유출되지 않아, 이러한 자리에 위치해 있는 저희 상가는 상대적으로 지속적이고 충성도 높은 수요층을 기대해볼 수 있습니다."   준공검사가 마무리 되신 거 같은데 저희 현장탐방을 보시는 분들한테 좋은 선임대 물건좀 추천해 주시면 좋겠습니다.   "저희는 월드아파트 단지내 상가를 제외하고는 유일한 근린 상활시설이라 할 수 있습니다. 그 만큼 선점효과가 뛰어나고 경쟁력 측면에서도 승산이 있다고 생각합니다."     "저희는 일단 타상가보다 수익률 측면에서도 우수하다고 생각합니다. 저희 융자없이 8% 후반의 투자수익률을 보이고 있습니다. 금융 레버리지를 이용해서 40%의 융자를 받으시면 투자수익률 12%이상까지 예상할 수 있습니다."     "저희도 3층과 4층에 메디컬업종으로 선임대가 구성되어 있습니다. 3층은 내과, 이비인후과, 청년소아과로 구성되어 있고 4층 전체를 정형외과가 사용될 예정입니다. 저희도 메디컬프라자 구성을 위해 병원전용 엘리베이터 24인승을 설치해서 편리성까지 갖추었습니다."     "3층 303호 내과기준과 입점 준비중에 있습니다. 분양면적 343.20㎡(103.82평)/전용면적 174.44㎡(52.77평)기준으로 분양금액 8억3천만원, 보증금 5천만원 / 임대료 5백4십만원으로 5년 임대차 계약을 쳬결해서 안정적으로 수익을 확보할 수 있을 뿐더러 수익률 측면에서도 높게 나타나고 있습니다. 저희한테 문의주시면 보다 자세하게 설명해 드리도록 하겠습니다."     투자자들이 궁금해 하는 3.3㎡(평당) 분양가를 말씀해 주시죠?   "3.3㎡당 분양가는 ▲1층 850만원 ▲2층 1천6백만원~2천4백만원대 ▲3층 9백만원대 ▲3층 800만원대 ▲4층 650만 원대 ▲5~7층은 550만원~650만원대로 타상가보다 저렴하게 책정되었습니다. 혹시 궁금할 거 같아서 말씀드리면 저희 스타스퀘어 프라자 1층은 반지하 개념이라고 생각하면 될 거 같습니다. 그래서 2층 3.3㎡ 가격이 1층보다 높게 형성되어 있습니다."
현장전경
현장여건 및 전망
인천 서구는 인천 육지 면적의 34%에 이르는 광활한 토지를 갖고 있는 지역으로 인구는 5월기준으로 478,510명으로 집계되었다. 그 중 불로동에 거주하는 인구는 22,868명(7,999세대)으로 인천 서구에서 차지하는 약 5%로 구성되어 있는 법정동이지만 김포시와 경계선에 있어 생활권은 김포시의 인구 30만명과 함께 움직이는 지역이다.     앞서 언급했듯이 역세권 상권이 아닌 항아권 상권으로 분류될 수 있다. 항아리상권은 특정지역에 상권이 한정된 대신 일정 수요가 꾸준히 유지되면서 이들 소비층이 외부로 잘 유출되지 않는 곳을 말하며, 이러한 자리에 위치한 상가나 상업시설은 상대적으로 지속적이고 충성도 높은 수요층을 기대해볼 수 있다. 볼로지구도 주변에 월드, 동부, 퀸즈타운(신명,동성,길훈), 대림 e-편안세상등 약 6,500세대의 아파트의 중소형아파트가 밀집되어 있어 소비층이 두껍게 형성되어 있다. 하지만 항아리상권 상가는 해당 입지에 자리잡은 주거세대가 소비의 대부분을 차지하게 되므로 입주율과 주거선호도에 세밀한 관심을 가지는게 바람직해서 이들의 동선도 미리 확인할 필요가 있을 것이다.         스타스퀘어는 인근 월드아파트내 단지내 상가를 제외하면 유일한 근린상가이다. 하지만 1998년에 준공된 월드아파트의 단지내 상가는 1697세대의 비교적 안정적인 배후세대를 바탕으로 운영중이고 대형 입시학원, 정형외과, 스크린골프등을 제외한 업종 구성이 끝난 상태이고, 인근 아파트까지 흡수하고 있는 단지내 상가로 독점적으로 운영되어 있어 경쟁관계에 있다.     앞으로 스타스퀘어 프라자는 인근에 유일한 근린생활시설로서 단지내상가와 차별화된 입점구성과 서비스를 바탕으로 단지내 상가와 공생관계를 도모한다면 보다 안정적인 상권을 형성할 수 있을 것이다.    ▶현장정보 상세보기◀
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