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부동산 센터 > 상가정보 > 생생상가 > 분양상가 현장탐방
상가뉴스레이다 현장탐방은?

상가뉴스레이다에서는 개별상가에 대한 과학적이고 객관적인 표준평가분석을 위해 공정율외에도 입지분석, 업종분석, 구성분석, 기능분석등 다양한 분석 모델링을 도입한 독창적인 평가리스트를 개발하였습니다. 평가리스트는 상가뉴스레이다의 현장탐방을 통해 작성되며, 상가뉴스레이다만의 독창적이고 획기적인 평가리스트를 통해 예비투자자들에게는 해당상가 상세 분석결과를 통해 투자상가판단에 도움을 드리고, 상가개발 분양사측에는 차별화된 행당 상가분석 평가 정보를 예비 투자자들에게 제공하여 신뢰성있는 상가 평가 이미지를 제공하실 수 있습니다.

 
현장소재지 인천 남동구 논현동 679-3번지 공정상태 100%
탐방일시 2013-08-14 입점예정일 준공완료
평가기상도
매우맑음 맑음 보통 흐림 매우흐림

소래포구 베스트프라자

현장개요
▶상업시설명 : 베스트프라자
▶주소 : 인천시 남동구 논현동 679-3번지
▶연면적 : 2,198.55㎡(665.06평)
▶시행사 : 베스트프라자
▶시공사 : 동원건설
▶준공 : 2014년 8월 19일 준공완료
▶문의 : 032-421-0994

베스트프라자는 인천 남동구 소래포구 일반상업시설에 위치한 근린상업시설이다. 2013년 8월 19일 준공 준공이 완료된 상태이다.

인터뷰
김강수 대표

먼저 본 상업지가 있는 인천 남동구 논현·한화지구보다는 소래포구라는 지명이 더 익숙하네요. 소래포구에 대해서 간단히 이야기 해 줄 수 있나요?

 

소래포구는 수도권 최대 관광포구로서 새우, 꽃게, 젓갈 등이 넘쳐가는 포구로써 연간 5백만명의 관광객이 즐겨 찾는 수도권 제일의 관광명소입니다. 그래서 또한 싱싱한 수산물 쇼핑의 수도권 대표포구로 주말이면 외식 관광객으로 인천 최대의 외식산업의 메카로 정착하고 있습니다.
매년 열리는 소래포구축제가 제 13회를 맞이하여 2013년 10.18(금)~10.20(일) 3일간 소래포구수변 광장 및 습지 생태공원 일원에서 개최된다고 합니다. 인천소래포구축제는 작은 고깃배와 석양이 한복의 풍경화를 이루는 수도권 천해의 관명명소인 소래포구에서 관광객 및 시민들이 함께 만들어가는 인천의 대표적인 문화관광축제입니다.
연구원님도 축제기간에 인천소래포구에 오셔서 축제 속에 빠져 추억과 낭만을 맘껏 즐기시고 수산물도 저렴하게 구입하시기를 바랍니다.

 

조금 전에 말했듯이 소래포구 주변으로 해서 많이 변했더라고요. 그럼 소래포구가 있는 논현·한화지구의 기반시설에 대해서 말씀해 주시겠습니까?

 

저희 베스트프라자 주변 배후세대에는 약 40,000세대가 거주하고 있습니다. 논현지구 26,000세데, 한화지구 14,000세대의 충분한 배후세대를 가지고 있을 뿐만 아니라, 주택 및 기타시설 5,000세대를 포함하면 45,000세대를 구성하고 있습니다. 또한 송도 신도시 입주에 따른 소비세력 추가 유입에 다른 폭발적인 상권 확대와 미래가치를 가지고 있다고 봅니다.

 

작년에 수인선 일부구간이 개통된 걸로 알고 있는데요, 개통 후에 달라진 점이 있나요?

 

2012년 6월30일 오이도-소래포구-송도 구간이 수인선이 일부 개통되었습니다. 이전까지는 승용차위주로 많은 시민들이 소래포구를 방문했지만 지금은 주말에 수인선을 이용해서도 많이들 방문하고 계십니다.
2014년에는 인천-송도구간이 추가 개통될 예정이고, 2015년에는 오이도-수원구간이 완전 개통되면 소래포구 이 지역 상권은 더욱 좋아질 것으로 여깁니다.
 

 

베스트프라자가 갖는 장점 및 특징에 대해서 말씀해 주시겠습니까?

 

첫째, 저희는 소래포구 어시장과 가장 가까운 대로변 코너 상가입니다. 소래포구역에서 천천히 걸어오시면 저희 베스트프라자를 지나감으로써 가시효과가 뛰어 납니다.
둘째, 저희는 타상가에 비해 높은 전용률을 가지고 있습니다. 인근 주변 상가의 전용률은 53% 정도이나 저희는 전용률 63%로 최고입니다. 높은 전용률을 보이고 있지만 3.3㎡ 가격은 비슷하거나 저렴합니다.
섯째, 저희는 선시공 후분양을 시스템으로 투자자 및 임차인은 빠른 입주와 안정성을 확보할 수 있습니다.
마지막으로, 저희는 50%이상 대출이 가능하여 금융레버리지 효과를 이용하면 좀 더 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.
 

 

당 현장을 준공이 얼마 남지 않아 마무리공사가 한창 진행중인데 선임대 맞춰진 상가가 있나요?

 

저희 베스트프라자는 8월 19일에 준공예정으로 마지막 인테리어 공사중에 있습니다.
먼저 1층에 카페베네가 입점 확정되어 지금 인테리어 공사가 한창 진행중에 있습니다. 1층 코너자리에 위치한 카페베네는 분양면적 226.25㎡(68.56평)/전용면적 143.62㎡(43.52평)기준으로 분양금액 20억, 보증금 2억 / 임대료 1천만원으로 5년계약되어 있는 상태이고, 2년마다 임대료를 반영하기로 되어 있습니다.
그리고 3층에는 노래방이 입점 확정되어 지금 인테리어 공사가 진행중에 있습니다. 노래방은 3층 전체를 사용될 예정이며 분양면적 605.75㎡(183.56평)/전용면적 384.58㎡(116.54평)기준으로 분양금액 12억, 보증금 1억 / 임대료 7백만원으로 5년계약되어 있는 상태이고, 3년마다 임대료를 반영하기로 되어 있습니다.
계약완료되어 투자하시면 안정적으로 수익을 확보할 수 있을 뿐더러 수익률 측면에서도 높게 나타나고 있고, 융자없이 투자수익률은 7%정 내외이고, 금융레버지를 이용하신다면 약 10% 가까운 투자수익률을 얻을 수 있습니다.
저희가 준공이 얼마 남지 않아서 그런지 임차인뿐만 아니라 투자자들이 문의가 많이 들어오고 있습니다. 곧 편의점하고 놀부부대찌개가 조만간 맞춰질 예정이어서 확정되면 바로 연락드리겠습니다.
 


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< 카페베네 입점확정된 베스트프라자 >

 

투자자들이 궁금해 하는 3.3㎡(평당) 분양가를 말씀해 주시죠?

 

3.3㎡당 분양가는 ▲1층 2600만~3000만원대 ▲2층 700만~750만원대 ▲3층 650만~700만원대 ▲4층 650만원대입니다. 1층은 전용 44~92㎡ 6개 점포로 구성됐으며 2~4층은 전용 71~291㎡ 8개 점포 총 86개로 점포로 구성돼 있어 투자자 및 임차인 모두 다양한 입맛에 맞춰 선택할 있다고 생각합니다. 투자수익률은 융자 없이 7%정도 맞춰서 분양할 계획입니다.  

현장전경
현장여건 및 전망

남동구는 도시와 농촌이 병존하는 개발 잠재력이 풍부한 지역으로 상공업중심의 도심지역과 택지개발, 대단위 아파트조성등 쾌적한 주거 환경을 형성해 나가고 있으며, 현재 시청, 교육청, 종합문화예술회관, 농수산물도매시장, 인천의 명물 소래포구, 각종 업무시설등 행정, 문화, 금융, 경제의 주요 기관이 밀집되어 있는 지역이다.
인천시 남동구는 7월31일 현재 주민등록인구수는 505,565명으로 집계되었다. 그 중 논현지구, 한화지구 논현1동, 논현2동, 논현고잔동에 거주하는 인구는 102,201명(36,775세대)으로 인천 남동구에서 차지하는 약 20%로 구성되어 있는 지역이다.
소래포구는 수도권 최대 관광포구로서 새우,꽃게, 젓갈등이 넘쳐가는 포구로써 연간 5백만명의 관광객이 즐겨 찾는 수도권 제일의 관광명소이고 싱싱한 수산물 쇼핑의 수도권 대표포구로 주말이면 외식관관객으로 인천 최대의 외식산업의 메카로 정착하고 있어 유동인구는 풍부한 지역이다.
베스트프라자는 불과 얼마 전인 8월 중순 준공된 상업시설로 선시공 후분양되는 현장이다. 소래포구 어시장과 가까운 대로변 3변 코너 상가에서 본격 분양이 이뤄지다보니 투자자 및 임차인 문의가 꾸준히 있는 편이다. 투자자 입장에서는 완공된 건물을 보고 투자검토를 할 수 있다는게 베스트같은 선시공후분양 상가의 장점이라고 할 수 있다.
입지적인 측면에서 베스트프라자는 2번출구에서 100미터 정도 떨어져 있지만 사람들이 많이 왕래하는 소래포구에 근접해 있어 역세권 상가라 이야기 할 수 있다. 4층으로 구성된 베스트프라자도 다양한 업종이 가능하지만 관광지에 맞게 업종구성을 할 필요가 있을 것으로 보인다.
참고로, 소래포구역 주변 상권은 1번 출구보다는 반대편인 2번 출구쪽의 유동이 더 많은 편이다. 하지만 2번 출구 방면은 유동인구가 많은 대신 상가공급량도 만만치 않게 공급되어 있다.
소래포구역 2번 출구 바로앞 위치한 상가들은 전면부는 주출입구, 코너자리를 중심으로 어느 정도 업종이 구성되어 공실을 해결된 상황이지만 주요 층의 후면부는 출/퇴근 유동인구를 대거 흡수하지 못하고 아파트 출입구와 동떨어진 위치로 여전히 투자자들의 애간장을 태우고 있는 중이다.
앞서 설명한데로 베스트프라자는 소래포구 가까운 곳에 위치해 있다. 그래서 추가적으로 역세권 유동인구 및 소래포구 관광객에 대한 흡수를 기대해서 접근하는게 보다 효과적으로 보인다.

 

현장정보 상세보기


<상가 뉴스 레이다 부동산 취재팀>

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