2007년 11월 18일부터 시행한 부동산개발업법 등록제의 유예기간이 오는 5월 17일까지로 임박함에 따라 상가시장에도 적지 않은 영향을 미칠 전망이다.
당사 "상가뉴스레이다"(www.sangganews.com) 조사결과 2008년 5월 현재 전국에서 분양중인 상가 1389곳을 표본으로 조사한 결과 건축물 연면적이 2천㎡이하의 상가는 192곳으로 조사대상 분양상가의 13.8%에 불과했다.
86.1%에 달하는 상가 1197곳이 부동산개발업법의 등록대상이며 상가시행사의 특성상 연속성을 가진 시행법인보다는 해당단위 현장 한 개를 위한 법인 설립등이 일반적인 여건에 비추어볼때 거의 대다수의 상가현장이 부동산개발업법 등록대상이 되는데 최근 국토해양부의 발표에 의하면 4월말까지 전국적으로 500여 업체만이 등록되어 문제가 디고 있다.
부동산개발업법의 시행은 자금력이 약한 개발업체들을 어느 정도 걸러내는 역할을 할 수 있을 것으로 기대된다. 부동산개발업 등록을 하려면 자본금 5억원(개인은 영업용자산평가액 10억원) 이상, 부동산개발 전문인력 3인 이상, 33㎡ 이상의 사무실 확보하여야 하는 등 개발업체의 자금력 등에 대한 조건이 까다로워지기 때문이다. 한편, 유예기간(5월 17일)이 임박해 서류 접수시 기한내 처리되지 않을 수 있으며, 기한내 등록을 완료하지 않을 경우 3년 이하의 징역 또는 5000만원 이하의 벌금에 처해지게 된다.
당사 "상가뉴스레이다" 장경철 투자자문실장은 “위에 산출한 자료는 해당 사이트에 등록된 상가를 근거로 분석한 수치에 불과하며 전수조사시 대부분 상가 시행업체들이 연면적 기준으로 부동산개발업법에 해당이 되는 만큼 지금까지 등록된 수는 미비한 수준에 불과”하며 “상가투자시에 반드시 부동산개발업법 등록업체인지 확인하고 투자에 임해야 할 것”이라고 말했다.
독점점포 계약시 독점권 보장 명분화해야 효력
기존 점포 소유주 사이에 작성한 업종변경 금지약정을 어기고 부동산중개업소를 약국으로 변경해 한 건물에 두 개의 약국이 들어서더라도 최초 분양계약 당시 업종지정 약정이 없었다면 이를 제한할 수 없다는 법원의 판결이 최근 나왔다. 그러나 이러한 ‘독점권 보장’을 위한 법정 분쟁은 어제 오늘의 일이 아니다.
때문에 상가분양 당시 계약서에 업종을 지정해 분양하고 점포주와 상가번영회 동의 없이 지정업종을 변경하는 것을 금지하는 규정을 두는 경우가 많다. 최초 분양계약자의 기득권을 보호하고 같은 업종 난립을 막기 위한 조치다.
독점권을 보장 받기 위해서는 분양계약서에 반드시 ‘몇 층 몇 호, ○○㎡를 OO업종으로 지정해 독점업종으로 분양하며 이전 이후라도 타 점포를 OO업종으로 분양하지 아니한다’는 특약을 작성할 필요가 있다. 시행사, 즉 건물주의 직인을 받으면 되고, 상가 오픈 후에는 상가운영(관리)위원회가 결성돼 관리규약을 만들 때 중복업종 금지를 명문화하면 된다.
당사 "상가뉴스레이다" 장경철 투자자문실장은 “독점점포를 잘 선택한다면 분양가가 다소 높더라도 상권의 독점성이 인정돼 안정적인 투자 수익률을 얻을 수 있다”며 “다만 이런 독점상권이나 독점점포의 특징이 입점 후에도 잘 이어져 기대만큼의 수익을 낼 수 있는지에 대한 철저한 사전 조사가 필요하다”고 조언했다.
가재울 뉴타운 상가세입자 보상금 반발
가재울 뉴타운 3구역내 상가세입자들이 턱없이 낮은 보상금으로 인해 거리에 내몰릴 위기라며 집단 반발하고 나섰다.
가재울뉴타운 3구역 주택재개발 조합은 내년 4월 착공을 위해 보상과 이주를 추진하고 있으나 3구역 상가세입자 500여명은 터무니 없는 보상이라며 반발하고 있다.
실제 45년간 옷가게를 해온 채씨는 보상비로 1,480만원, 54평의 철물점을 운영해온 선씨는 1,280만원의 보상금을 받았으나 이사비용도 안되는 가격에 1,2구역은 창고 보상금이 평당 100만원인데 3구역은 평당 24만원이 말이 되냐며 억울함을 호소했다.
상가세입자들은 대책위원회를 구성하며 조직적인 투쟁의사를 밝혔으며 현재 200여명이 동참의사를 밝힌 것으로 알려졌다.
조합측은 이에대해 개인적인 이의신청은 검토가능하나 전체적인 추가보상은 어렵다는 입장을 밝혔다.
신도시. 택지지구 클리닉 개원지로 부상
개원을 계획 중인 의사들이 '신도시'와 '택지지구'를 향해 이목을 집중시키고 있다.
신도시와 택지지구는 기존에 자리 잡고 있는 병원 및 클리닉센터, 이른바 '선배'들과의 경쟁을 이루지 않고 동일한 출발 선상에서 시작할 수 있다는 장점이 있다. 또한, 입주가 빠르고 주변 상권 연계나 생활여건 조성이 빠르다.
발산지구와 장지지구가 유망 개원지로 손꼽히고 있다. 발산지구는 상업용지 비율이 1.4%에 불과해 희소성이 높게 평가되고 있으며 한강르네상스 프로젝트의 일환으로 마곡워터프론트 공원조성계획이 발산지구에 대한 가치를 높이고 있고, 인접한 공항로, 남부순환로, 올림픽대호와 함께 지하철 5호선 발산역과 우장산역이 도보 10분 거리에 위치해 있어 교통입지도 좋다.
장지지구 역시 6000여 가구의 대규모 택지지구지만 상업용지는 5개 필지에 불과해 희소성면에서 가치가 있다.
송도신도시를 비롯한 동탄신도시와 김포한강신도시 장기지구 등에 새롭게 지어지는 대다수의 메디컬 전문 상가들이 월세 및 관리비 면제는 물론, 병원 광고 지원이나 월세 20% 할인 및 6개월 면제, 인테리어 지원 등을 내세우고 있다.
이들 메디컬 상가가 병ㆍ의원을 선호하는 이유는 병원 특성상 장기간 높은 임대조건으로 임대가 가능하고 건물가치를 높일 수 있는데다 저층부 약국이나 안경점등 부수적인업종 유치가 가능하기 때문이다.
당사 "상가뉴스레이다" 장경철 투자자문실장은 "메디컬 빌딩의 경우 인기도가 분양가에도 반영되고 있어 타 상가에 비해 분양가가 다소 높다는 단점이 있다"며 "우수한 입지조건과 호재들이 이미 분양가에 포함돼 있어 일정 수익률을 올릴 수 있는지는 잘 따져봐야 한다"고 말했다
상가 시장 동향
