“판교 로또”라는 유해어를 낳으며 세간의 관심을 끌었던 판교지역내 민간아파트 단지내상가를 비롯해 주공아파트 A7-2블럭, A18-1블럭 단지내상가의 공급이 시작되면서 판교지역내 상가공급이 서서히 기지개를 켜고 있는 모습이다.
거시적 판교지역의 특성도 그렇지만 금회공급되는 주공단지내상가의 경우 미시적으로 과열입찰을 경계해야할 요소들도 많기 때문에 투자자들의 현장답사와 수익예상부분에서 보다 꼼꼼한 분석이 필요하다.
A7-2블럭의 경우 492세대 9개점포의 단지내상가 이지만, 102호 상가와 같은 경우 큰 점포규모에 비해서 상가전면에 있게될 옹벽으로 인한 시선차단 및 접근성 차단 등이 취약한 단점을 가지고 있는 점이 부담스러운 점이될 수 있고 반면, A7-2블럭 2층 점포의 경우 상가입지의 구조적 경사로 인해 1층 유입계단외에도 단지쪽 접근이 손쉽도록 조성되어 단지쪽 접근에서는 1층유입과 비슷한 효과를 기대할 수 있을 뿐만 아니라, 일반적인 단지내상가 2층과는 유형이 다르게 1층과 다른 배면을 통해 고객 직접유입 요소 등을 가지고 있는 장점이 크게 부각되는 장점 요소라고 할 수 있다.
A-18-1블럭의 경우 748세대 23개점포의 단지내상가 이지만 공급주택의 규모가 79.34M2(258세대), 98.56M2(140세대), 99.18M2(34세대),112.01~112.099M2(316세대)로 이지더원 아파트보다 소형아파트 비중이 높아 단지내상가의 소비력이 상대적으로 약하게 작용하는 것이 다소 흠으로 작용하는데다 단지 바로 앞쪽으로 근린상업용지가 조성되어져 있어 상권경쟁부분에서 클리닉, 식음료, 위락등의 업종다양성 등에서 근린상가지역과의 경쟁을 해야하는것이 단점으로 작용할 것으로 예상된다.
이와관련 상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 선종필 대표는 “이는 일부에서 단순비교대상으로 삼는 이지더원721세대 35개점포의 경우와는 비교에 무리수가 있는 것으로 이지더원의 경우 721세대의 평형구성이 106.48M2,와 106.57M2로 단지내상가 세대구성에서 주력평형구성이 단지내상가 투자선호도 높은 평형으로 구성되어진것과의 세대소비력 차이를 감안해야한다며, 특히 선착순 분양방식으로 공급되고 있는 이지더원의 대로변 노출점포의 가격만을 기준으로 입찰참고가격을 삼는것은 위험한 발상이다”며 입찰과열 주의를 당부했다.
버블세븐, “아파트”보다 “상가”가 뒷심 좋아?
부동산 정보제공업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)의 상반기 버블세븐지역 아파트 가격동향을 보면 강남, 서초, 송파, 양천, 성남분당, 안양평촌, 용인등 버블세븐 전지역에서 작게는 0.11%에서 많게는 2.33%의 가격하락세를 나타내고 있다.
반면에 상가정보제공업체 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 상반기 버블세븐지역의 분양상가 가격동향을 살펴보면 서초구, 성남 분당, 안양평촌등에서는 가격등락없이 꾸준한 시세형성을 하고 있으며, 강남구와 양천구에서는 각각 0.47%와 2.21%의 가격하락이 있었으며, 송파구와 용인에서는 각각 0.62%와 0.05%의 가격 상승이 있어 아파트가격대비 시세유지비율이 상대적으로 높은 것으로 나타나 버블세븐지역의 부동산가격 하락에서 신규상가부분이 받는 영향이 적은 것으로 나타났다.
상가가격 시세상승이 가장 높았던 송파구의 경우 잠실재건축 입주와 맞물려 공급되는 신규상가들이 고가논란과 시세조정에도 불구하고 시세견인을 하고 있으며, 용인지역의 경우 대규모 아파트 물량공급에 꾸준하게 이어지면서 신규공급되는 상가들의 시세견인이 나타나고 있는 반면 서초구, 성남분당, 안양평촌등의 지역은 신규공급물량이 크게 늘어나지 않는 상태에서 분양상가 공급이 지속되는 성향이 강하게 작용하고 있는 것으로 파악되었다.
이와 관련 상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 선종필 대표는 “전반적으로 신규공급되는 분양상가의 경우 아파트처럼 가격의 급격한 급등이나 급속한 하락이 발생하지 않는 장점이 있지만 일부 사업주체의 사업진행성과 여부에 따라 협의네고등을 통한 할인분양이나 자금계획을 무리하게 잡은 투자자들의 손절매등이 있을 수 있기 때문에 개별상가별로 가격협상전략을 세울 필요가 있다”고 말했다.
잠실 대규모 입주 덕에… 송파구 상가 분양가 나홀로 강세
서울 송파구 상가 분양가가 나홀로 상승세를 타고 있다.
잠실동 파크리오(구 잠실시영) 등 재건축 완공 아파트에만 하반기 1만8000여가구 입주가 예정돼 있는 등 신규 진입 인구가 크게 늘 것으로 기대되기 때문이지만 분양가 거품논란도 제기되고 있다.
당사 "상가뉴스레이다"의 조해에 따르면 올해 1월 대비 지난달 송파구 상가 분양가는 0.62% 상승한 것으로 나타났다. 반면 같은 기간 인근 강남구 상가 분양가는 0.47% 떨어졌으며 서초구는 가격 변동이 없었다.
강남 3개구 외 버블세븐 지역에서도 용인만이 0.05%의 미미한 상승세를 나타냈을 뿐 양천구는 2.21% 하락했으며 분당과 평촌은 보합세를 보였다
그러나 이 같은 송파구 상가 분양가에는 거품이 끼어 있다는 지적도 제기되고 있다.
실제 지하철 2호선 신천역세권 상가들도 권리금 호가만 오를 뿐 임차 수요는 거의 없는 상황이다.
광교신도시 `상가 물딱지` 주의보
광교신도시 내 상가용지 우선분양권(일명 상가딱지)이 공급대상자가 확정되기도 이전에 전매가 이뤄지고 있어 매입자들의 피해가 우려되고 있다.
인근 중개업소에 따르면 광교신도시 상가딱지는 5000만~7000만원에 공공연히 거래되고 있다.
광교신도시 사업시행자인 경기도시공사는 이르면 9월에 주민 3000여명을 대상으로 19.8∼26.4㎡ 규모의 근린상업용지,근린생활시설용지,중심상업용지 등 상가용지의 우선분양권을 공급할 예정이다. 이 중에 19.8㎡(6평)와 26.4㎡(8평)짜리 상가용지를 받을 수 있는 권리는 5000~7000만원 안팎에 웃돈이 붙었다.
상가딱지를 판 사람이 나중에 상가용지 대상자 선정시 제외되면 상가딱지가 물딱지가 될 수 있는데다 이중매매의 가능성도 높아 문제가 되고 있다.
이에대해 경기도시공사는 상가딱지 피혜를 막기위해 최대한 빨리 대상자선정을 마친다는 계획이다.
상가 시장 동향
