불경기 속에 마땅한 투자처를 찾지 못한 상가 투자자들의 관심이 분양 중이거나 분양을 앞둔 민자역사로 쏠리고 있다.
전국에서 완공되어 운영 중인 민자역사는 서울역 영등포역 신촌역 용산역 등 서울 지역에 4곳, 안양역 수원역 부천역 부평역 동인천역 등 인천·경기 지역에 5곳, 대구역 등 모두 10곳이다. 이미 완공돼 운영되고 있는 민자역사 중에서는 서울역과 영등포역, 수원역 처럼 성공적인 결과를 보이는 곳도 있고 신촌역과 용산역처럼 어려움을 겪는 곳도 있다.
서울민자역사는 갤러리아백화점이 입점하고 주변 대형마트까지 들어서면서 쇼핑을 목적으로하는 유동인구까지 확대유입하며 운영되고 있고 2003년 들어선 수원민자역사는 역사와 연결된 지하상가, 매산로 상권을 이으며 시너지효과를 나타내고 있는데 이에따라 수원역 상권에는 먹자골목, 의류매장, 대형 백화점 등이 다양하게 갖춰져 있어 일대 인구를 흡수하고 있다.
반면, 2006년 8월 신촌민자역사는 신촌밀리오레가 오픈하여 멀리플렉스 영화관까지 입점시켰지만 상가 공실률이 70%에 내외에 달하고 있으며 용산민자역사역시 오픈 후 사업구조문제와 비용부담에따라 아이파크 백화점으로 성격과 경영방법을 전면 수정해 재개장 했지만 여전히 고전을 면치 못하고 있으며 향후 용산국제업무지구 개발이 그나마 호재로 남겨져 있다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 “운영 중인 민자역사의 상황을 볼때 민자역사 내 상가는 운영 주체가 누구인지와 운영계획과 경험 등 노하우를 갖추고 있는지가 성패를 판가름하는 가장 중요한 요소다”며 “이는 입지조건만이 역사 상권을 결정짓는 중대한 요인은 아니라 역세권 특수를 확보했더라도 주기적 관리와 이미지 메이킹이 중요하기 때문이며 이러한 경영노하우가 타 상권과 비교 경쟁력을 확보할 수 있다”고 설명했다.
3억 상가 VS 21억 상가
최근 잠실일대 단지내 상가와 판교 단지내 상가가 배후세대 아파트가 선호도 높은 특급 주거지라는 공통점으로 투자자들의 관심을 모았는데 하지만 지역적인 특성과 공급주체의 차이에 의해 상가의 분양가에서는 차이가 있었다.
판교A17-1블럭의 경우 1층 10개 점포의 평균낙찰분양가는 299,138,600원이었고 실제 1층 1호~7호까지의 낙찰가 총액이 2,159,386,000원이었던 반면, 잠실A상가의 경우 1층 1개 상가(전용 66.79㎡)의 분양가가 2,162,459,830원이었다.
그렇다면 약 21억원의 돈으로 잠실의 A상가 1층의 상가 1개를 분양받을 경우와 판교A17-1 단지내 1층 상가 7개를 분양받을 경우 투자자에게 어느 쪽이 더 유리할까?
21억원 상가 1개를 보유할 경우 임대료부담으로 업종의 한계가 있고 향후 공실발생시 임대료수입이 전혀 없게 되므로 위험성이 따른다.
반면 21억원으로 7개의 상가를 보유할 경우 공실에대한 분산효과를 얻을 수 있고 다양한 업종이 입점가능하나 여러 임차인을 관리하면서 생기는 크고작은 문제등 관리의 어려움이 있을 수 있다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “보통 임대료가 높을수록 임차인이 느끼는 부담이 커지고 따라서 임대료 저항도 클 수밖에 없다. 특급입지의 랜드마크 역할을 할 수 있는 상가가 아니라면 같은 수익률을 얻기 위해 21억원을 상가 1개에 투자하는 것 보다 7개로 나눠 투자하는 것이 임대료 저항이나 경기불황에서 공실위험을 볼 때 더 유리할 수 있다.”고 조언했다.
'리먼·AIG 사태'…국내 부동산 시장도 '초긴장'
전세계 금융시장을 위기로 몰라넣은 리먼브러더스, 메릴린치, AIG부실사태에 따라 국내 부동산시장에도 불똥이 튈지 우려가 제기되고 있다.
이들 3개사는 AIG가 1조 6천억원을 투자해 추진중인 여의도 국제 금융센터를 포함해 서울 여의도, 명동 등 국내 초대형 오피스 빌딩 10여곳에 투자를 하고 있다.
이번사태로 3개사가 자금유동성 확보를 위해 싼값에 부동산 처분에 나설경우 오피스가격하락은 물론 가뜩이나 위축된 국내 부동산 시장에 침체를 더욱 부추기지 않을지 우려를 사고 있다.
이에대해 "상가뉴스레이다" 선종필 대표는 "금융위기에 대한 경색 부분 때문에 투자심리에 대한 위축이 실물 경기 흐름을 방해해서 투자에 대한 유동자금을 원활하게 흐르지 못하게 해 신규 사업, 기존 진행 사업에 대한 차질이 크다고" 밀했다.
리먼브러더스 파산, 나산백화점부지 개발 난항
리먼브러더스의 파산으로 우여곡절 끝에 개발계획이 확정된 나산백화점 부지 개발사업이 또 다시 난항에 빠졌다. 리먼브러더스는 나산백화점 부지개발시행의 한 축을 맡고 있었다.
나산백화점 부지 개발을 위해 작년9월 엠케이에스개런티라는 부동산개발 SPC가 설립됐으며 엠케이에스개런티는 SK D&D(지분 49%, 122억5천만원)와 리먼브러더스(지분51%)가 설립한 유한회사다.
리먼브러더스가 파산함에 따라 이 회사에 대한 지분회수가 불가피해 지면서 SK D&D가 지분 전량인수 혹은 새로운투자자를 찾아야 하는 상황이다.
SK D&D는 SK건설의 자회사로 단독 사업추진도 어려움은 없을 것으로 보이며 SK D&D관계자 또한 사업은 예정되로 추진 될 것이라고 밝혔다.
제주 지하상가 점포 전대행위 전면금지
제주시에 유일한 중앙지하상가의 점포 전대 행위가 금지된다.
중앙지하상가내 점포는 총 292개로 현재 96개 점포가 재임대된 것으로 파악되고 있으며 제주시는 연말까지 재임대 관계를 정리할 것을 통보했다.
또한, 제주시는 시정명령을 이행하지 않을 경우 명도소송과 부동산 점유이전 금지가처분 소송 등을 통해 강력히 대응한다는 방침이다.
제주시는 이 일로 중앙지차상가의 전반적인 침체가 우려되지만 상거래 질서를 흐리는 전대행위를 반드시 근절하겠다고 밝혔다.
상가 시장 동향
