최근 통계청 발표에 의하면 2008년 12월 국내 자영업자 수가 12만여명이 감소하면서 IMF 이후 처음으로 연평균 600만명 이하로 줄어들어 임차인을 기반으로 하는 상가시장에도 큰 타격이 예상된다.
자영업자는 상가를 임차 또는 분양받아 운영하는 상가시장의 최종 소비자이기 때문에, 자영업자 수가 감소하게 되면 상가에 대한 운영 수요가 감소하게 되고, 이는 결국 상가 시장을 위축시키는 결과를 초래한다.
자영업자의 감소는 창업시장으로의 진입이 폐업시장의 규모를 하회하고 있다는 반증으로 임차 중이던 상가의 공실률이 늘어나고 신규 임차인을 구하기도 어려워진다.
반면, 경기 침체로 전반적인 자영업자가 감소하고 있는 것은 사실이지만 1/4분기를 넘어서면서 자영업자 수가 일정부분 회복될 것이라는 전망도 있다.
실제 지난 몇년간의 통계를 보면 연말 감소세를 보이던 자영업자 수가 1/4분기 이후 회복되는 반복적인 현상을 보이고 있으며 이러한 과거의 자영업자 수의 변동 양상을 고려해 볼 때, 1/4분기 이후에는 줄었던 자영업자 수가 회복되면서 상가의 공실률이 감소하고, 상가 분양 시장도 일정 부분 회복될 것으로 전망해 볼 수도 있다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “자영업자의 감소는 상가시장을 위축시키는 큰 요인 중 하나인 만큼 상가 투자에 보수적인 관점에서 접근해야 할 것”이라며, 다만 “최근 몇 개월 간 자영업자 수가 급격히 감소한 것은 계절적인 요인도 존재하므로, 상가에 관심을 두고 있는 투자자라면 폐업가능성이 낮은 생활필수업종을 위주로 자영업자 수의 변동패턴을 고려해 투자시기를 따져보아야 할 것”이라고 조언했다.
용산 참사관련 정부 대책 실효성 있을까?
정부가 지난 10일 용산참사와 관련된 제도개선방안을 발표했으나 긍정적으로 평가하기는 어렵다는게 업계 의견이다.
개선방안의 내용을 보면 상가세입자에 대한 휴업보상금 1개월분 증액, 우선분양권 제공을 비롯 순환개발을 통한 주거세입자의 주거보장, 분쟁조정위원회의 설치, 지방자치단체장의 회계감사기관 직접 선정, 재개발시 건물주의 이주비용 분담 등으로 이루어져 있다.
회계감사기관을 직접선입하고 감정평가법인과 직접계약하는 방안은 사업의 투명성을 높일 수 있는 대책으로 보이며 반면, 건물주의 이주비용 분담은 추가부담금과 세입자 보증금반환등의 자금소요가 발생하는 건물주의 입장에서 금융 부담이 커지고 따라서 재개발사업의 동의를 구하기가 어려워져 사업추진에 어려움을 겪게 될 것이라는 평가다.
또한, 분쟁조정위원회 설치와 관련해 구성비율과 실효성 여부가 관련인데 위원회의 조정결정이 단순 권고 수준에 머물 경우 무의미한 행정기구가 될 것이라는 지적이다.
무엇보다 상가 세입자와 관련된 대책이 미흡하다는 목소리가 높은데, 휴업보상금을 3개월분에서 4개월분으로 늘렸지만 여전히 이전비용으로는 현실성이 떨어지고 상가 세입자에게 우선분양권을 제공한다고 하지만, 단순히 먼저 매수할 수 있는 권리에 한정된다면 우수한 입지의 점포는 조합원 분양분에 우선 제공될 가능성이 커지고 상가는 상권형성을 위한 시간이 필요해 가격면에서도 혜택이 없어 세입자들에게 좋은 반응을 기대하기 어려워 보인다.
이와 관련해 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “추가적인 세부안이 발표될 때까지는 정확한 판단을 내리기 어렵지만, 이번 정부의 세입자 관련 대책을 긍정적으로 평가하기는 어려워 보인다.”라고 평가하며, “우선분양권의 제공과 관련해서 최근 송파 가든파이브의 청계천 이주상인을 위한 점포의 경우 일반인에 비해 우선 분양되었음에도 불구하고 높은 공급가격으로 인해 분양률이 극히 저조하다는 점을 새겨보아야 할 것”이라고 말했다.
또한 선종필 대표는 “단순히 보상 차원에서 접근하기 보다는 개발이익 환수액의 일정부분을 할애해 세입자에게 지분권을 제공해 주는 등의 방법으로 세입자 또한 재개발의 이익을 공유하는 일원으로 끌어들이는 것이 재개발 사업의 효율성 제고를 위해 필요하다”고 조언했다.
가든파이브 분양률 초비상
서울시가 1조 9849억원을 들여 조성중인 동남권 유통단지가 오는 7월 그래드오픈을 앞두고 초비상에 걸렸다.
가든파이브는 총 8360개의 점포로 구성되어 있으며 주요 입주대상인 청계청 상인들과 일반분양을 통해 상권을 채운다는 계획이나 현재 청계천 상인 계약률은 16.8%에 그쳐 4718명중 795명만이 계약했다.
또한, 대부분 청계천 상인들이 이주를 포기한채 추진되는 5000여개에 대한 일반분양 역시 분양 첫날 단 5건만이 계약되는 등 어려운 상황이다.
이에대해 상가뉴스레이다 선종필 대표는 “청계천 상인들이 대거 들어와 기본적인 상권을 형성하지 않으면 일반분양을 받으려는 사람들도 주저할 수밖에 없다”면서 “일반분양만으로 몇 개월 만에 다양한 업종에서 수천개나 되는 점포를 채우기는 현실적으로 불가능하다”고 말했다.
SH공사는 11일까지 분양신청을 접수한 뒤 12일~13일까지 임대로 공급 할 예정이다.
삼성타운 효과. 주변상가 3.3㎡당 3천만원 올라
지난해 말 입주를 끝낸 삼성타운 주변의 상가들이 3.3㎡당 평균 3000만원 가량 오른 것으로 나타났다.
지난 4/4분기 서초구에 신고된 실거래가를 보면 삼성타운 주변 상가는 3.3㎡당 평균 1억4천만원으로 집계됐으며 실제, 서초동 서초동아타워가 1층 34㎡가 14억 1천만원, 서초동 아라타워 1층 17㎡가 7억원에 거래됐다.
이는 삼성타운 입주전인 2007년 대비 3.3㎡당 300만원 가량 상승한 것으로 2007년 9월 당시 서초동아타워는 20㎡당 6억8520만원선이였다.
이같은 현상은 삼성타운의 입주가 가장 큰 영향을 미친 것으로 보이며 삼성타운을 통해 1만2천여명의 상주인원에 관계사 직원들까지 합치면 총2만~2만5천여명이 주변상권 시세를 올리고 있는 셈이다.
여기다 서초동 롯데칠성 물류부지 개발에 대한 기대감까지 작용한 것으로 보인다. 한편, 거래가는 급등했지만, 경치 침체로 최근들어 거래건수는 거의 없는 상황이다.-->
[상가 입찰 안내]
금주는 입찰정보가 없습니다.
[입찰상가 낙찰현황]
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구로역과 애경백화점이 직접연결되는 나인스에비뉴
서울 구로구 구로5동 501번지외 5필지 소재 나인스에비뉴가 분양중에 있다.
구로디지털산업단지가 인접한 나인스에비뉴는 집객력을 높이기 위해 대규모의 어린이 공원과 키즈랜드를 조성한 점이 눈에 띄며 지하철 구로역과 직접연결되여 접근성이 매우 좋다.
또한, 멀티플렉스 영화관인 CGV 뿐아니라 애경백화점과도 지하3층과 지상2층이 직접연결되어 있어 높은 시너지효과와 함께 원스톱쇼핑이 가능하여 유동인구의 밀집도가 높아질 것으로 예상된다.
지하5층~지상36층 총 점포수 3284개 연면적 167612.09㎡ 규모로 서남부지역 최초 초대형 아울렛매장, 스타샾, 한류우드샾, 초대형웨딩홀 프로포즈 등이 입점하며 지상5층~지상36층은 299세대의 아파트로 구성된다.
상가 시장 동향
