서울 지하철 역 중 하루 평균 승하차 인원이 가장 많은 역은 강남역, 가장 적은 역은 마곡역으로 강남역의 하루 평균 승차인원은 마곡역의 216배에 이르는 것으로 나타났으며, 2006년 이후 하루 평균 승하차 인원 증가율이 가장 높은 역은 8호선 장지역으로 조사됐다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)는 서울메트로(1~4호선)와 서울도시철도(5~8호선)의 자료를 토대로 서울시 231개 지하철역의 2009년 1월~ 4월까지의 하루 평균 승하차 인원을 조사한 결과 하루 평균 승하차인원이 가장 많은 역은 ▲강남역(2호선) 211,802명, ▲잠실역(2,8호선) 168,179명, ▲고속터미널역(3,7호선) 151,395명, ▲사당역(2,4호선) 148,439명순으로 나타났으며 반면, 하루 평균 승차인원이 가장 적은 역은 ▲마곡역(5호선) 978명, ▲도림천역(2호선) 1,469명, ▲남태령역(4호선) 2,017명, ▲장암역(7호선) 2,031명, ▲신답역(2호선) 3,653명 순이었다.
강남역의 경우 하루평균승차인원이 마곡역의 216배에 이르렀으며 하루승차인원이 가장많은 역은 주로 지하철 1~4호선, 가장 적은 역은 5~8호선과 2호선 지선구간의 역들인 것으로 조사됐다.
2006년 대비 하루 승하차 인원 증가율은 ▲장지역(8호선, 114.11%), ▲신천역(2호선, 42.65%), ▲우장산역(5호선, 35.48%), ▲김포공항역(5호선, 33.89%), ▲수색역(6호선, 32.44%) 순이었으며 재건축 등으로 주거 밀도가 높아지고 상업, 업무 시설의 개발이 심화되고 있는 성내역, 신천역, 장지역 등 잠실 주변의 이용인구가 눈에 띠게 증가했다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “이번 조사 결과를 보면 지하철 역세권도 이용인구 면에서 큰 편차를 보이고 있어, 무조건적인 역세권 투자는 악재가 될 수 있다.”며 “단순 환승목적의 유동인구 유발 등은 유의해야 한다.”고 말했다. 또한 “특히 기존의 지하철 이용객이 많은 역세권과 이용객의 성장세가 뚜렷한 역세권에 대한 선별적인 관심이 요구되며, 지하철 9호선 역세권에 대한 투자에 있어서도 지하철 이용인구에 대한 고려가 필요하다.”고 조언했다.
판교 상업용지, 몸값 재평가 받는다
토지공사가 오는 6월15일~16일 판교신도시 9개 상업용 필지를 비롯해 12필지에 대한 입찰공고를 발표하자 최근 상업용부동산 시장의 본격적인 상승세인지 반짝상승인지 의견이 분분한 가운데 판교신도시 근린상가의 분양호조와 주공 단지내 상가의 높은 낙찰공급률에 이은 투자열기가 이번에도 계속 될 지 관심이 집중되고 있다.
이번에 공급되는 용지는 2007년과 2008년 입찰 당시 낙찰자가 매수를 포기해 재공급되는 중심상업용지 4필지, 근린상업용지 2필지와 지난해 유찰됐던 근린생활시설용지 3필지로 중심상업용지는 입찰 당시 내정가 대비200%이상의 높은 낙찰율을 보였으며 근린상업용지도 각각 174%, 217%를 기록해 이번 입찰에서도 고가 낙찰이 가능할지 주목된다.
이밖에 근린생활시설이 용적률의 30%미만으로 허용되는 주차장용지 2필지와 서판교에 위치한 일반업무시설용지 1필지도 오는 6월 공급될 예정이다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 "이번 6월 공급되는 판교 상업용지는 고가낙찰에 따른 사업성 부담과 입지선호도 부재 등으로 재공급되는 필지들로 낙찰가격형성여부에 따라 주변 기공급필지들과의 상가가격 형성에도 영향을 많이 끼칠수 있어 현시점 판교 지역의 내재가치를 가늠해 볼 수 있는 지표가 될 것”이라며, “지난 입찰 당시만큼 판교의 열기가 과열된 상황은 아니지만, 판교에 대한 투자자들의 관심이 다시 높아지고 있어 입찰 결과가 주목된다.”고 말했다.
9호선 개통 예정으로 역세권 관심 높아져
지하철 9호선 개통이 6월로 가까워지자 신규노선에 따른 역세권 상권에 관심이 높아지고 있다.
지하철 역세권은 풍부한 유동인구 확보와 상권활성화의 가능성이 높아 상권변화가 기대되고 있으며 특히, 9호선 개통으로 방화뉴타운, 마곡지구, 발산지구 등 강남 접근성이 떨어졌던 강서지역에 대중교통 이용패턴 변화가 지역 상권의 큰 변화를 줄 것으로 보인다.
다만, 교통 발달로 중심상권에 대한 접근성이 높아지면서 중심 상권이 지역 상권을 빨아들이는 소위 '빨대효과'가 나타날 가능성도 있어 맹목적인 투자는 주위가 요구되며, 실제 과거 KTX와 지하철 1호선이 천안까지 연결되면서 되려 충남지역 상권이 쇠퇴하는 모습을 보였다.
이처럼 의료, 쇼핑 등 객단가가 높은 소비업종은 시설과 선택의 비교 우위에 있는 강남권으로의 소비 이탈 가능성이 있으며 반면, 수도권과의 접근성이 좋아지면서 상대적으로 온천 관광객이 증가했던 아산시의 경우도 있어 업종선택에 대한 신중함이 필요하다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 “9호선 개통은 강서 지역의 강남 접근성을 크게 향상시키는 호재이지만, 상권 면에서는 동전의 양면성을 가지고 있다.”면서, “‘역세권’이라는 단어에 현혹되기 보다는 향후 발전 가능 업종과 지하철 이용객들의 이동 동선 등을 충분히 고려해 투자에 나서야 할 것”이라고 말했다
재개발(도정법) 상가세입자의 재산권, 보상권 등 침해
최근 상가 세입자에 대한 재산권과 보상권 등의 문제가 법적으로 제기되고 있다.
서울서부지법 민사12부는 용산역 전면 제2구역 임차인 14명이 신청한 '도시 및 주거환경 정비법(도정법) 제49조6항'의 위헌법률제청신청에 대해 세입자 재산권, 보상권, 주거원, 인간답게 살 권리 등에 대한 침해가 의심되어 위헌 제청을 했다고 밝혔다.
사건의 발단은 용산역 전면 2구역 도시환경정비사업조합이 지난해 세입자 이모씨 등 22명을 상대로 건물인도 청구소송을 내면서 시작됐으며 이에대해 세입자 이씨 등이 지난2월 해당 조항에 따라 영업권 등이 박탈되지만 이로 인한 손해와 피해에 대한 보상 규정이 없어 도시정비법 제49조 6항이 헌법에 보장된 재산권과 보상권을 침해한다며 위헌법률심판 제청을 신청했다.
이 조항에 대해 헌법재판소가 위헌판결을 내리면 앞으로 세입자 보호를 강화하는 법이 개정되어야 하고 재개발 조합 및 시행자는 세입자들과 합의하지 않고 철거를 진행하는 법적 근거가 사라질 수 있다.
현재, 법률 조항 위헌성 여부가 결정 될 때까지 용산 제2구역에 대한 건물 철거 작업은 중단된 상태이다.
[상가 입찰 안내]
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[입찰상가 낙찰현황]
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터미널과 지하철의 풍부한 유동인구 블루핀타워
서울 서초구 서초동 1603-1외 3필지 소재 블루핀타워가 분양중에 있다.
블루핀타워는 지하철 3호선 남부터미널역 앞에 위치한 역세권상가로 반경 50m내 남부시외버스터미널(일일 이용객 2만명), 국제전자센터(일일 이용객 1만명) 등 대규모 유동인구를 확보한 시설들이 나란히 위치해 있다.
또한, 오피스가 밀집한 상권으로 소비수요가 안정적이고 그 외 교대, 법원, 검찰청, 예술의 전당 등이 인접해 있다.
눈여겨 볼 점은 남부터미널이 향후 호텔 및 백화점 등이 들어서는 복합상업시설로 개발이 추진중이여서 프리미엄을 기대해 볼 수 있다.
배후 주거 세대로는 포스코 더샾, 경남아너스빌, 신동아, 래미안 등 1만3천여세대를 상권권역에 두고 있다.
8차선 남부터미널 사거리 옆에 위치해 있으며 남부순환로, 경부고속도로 등의 접근이 용이하다.
지하4층~지상12층 총 점포수 46개 연면적 11646.98㎡ 규모로 지하4층~지하3층은 주차장, 지하2층은 근린오락, 문구, 호프, 지하1층은 근린생활용품, 음료.기호음식, 편의점, 지상1층은 커피숍, 베이커리, 패스트푸드, 지상2층은 금융, 오피스, 지상3층은 미용.뷰티, 근린오락시설로 구성된다.
상가 시장 동향
