최근 시중은행들의 대출금리 상승세에 출구전략과 금리인상의 가능성이 제기되면서 대출에 기댄 부동산 투자에 대한 우려가 높아지고 있다.
지난4월말 4.49%로 최저점을 찍었던 은행채 3년(AAA) 금리가 3개월만에 0.54% 치솟은 5.03%를 보이고 있는 가운데 아직까지 안정세를 보이고 있는 CD금리도 정부의 유동성 해소 정책이 펼쳐지게 되면 상승세를 보일 가능성이 높다.
이처럼 금리에 대한 불확실성이 커지고 있는 가운데 대출을 통해 수익성을 높이는 레버리지효과를 기댄 부동산 투자의 경우 금리상승으로 자칫 이자액의 증가로 수익성 악화가 우려되고 있다.
당사 "상가뉴스레이다"에서 수도권 1,178개 상가, 연면적 18,588,985㎡의 대출 가능 비율을 조사한 결과, 대출비율이 40%대인 상가가 전체의 54.67%로 가장 많은 것으로 나타났다.
전문가들은 이처럼 금리인상과 정부의 유동성 환수 가능성이 제기되는 상황에서, 부동산 투자시 대출 비율을 낮추고, 과도한 대출을 활용한 투자가 있었다면 원금 상환을 통해 대출비율을 줄여나갈 것을 당부하고 있다
또한 대출을 최소화한 자금 계획을 가지고, 보수적으로 수익률 확보가 가능한 은행, 마트 등의 장기 임차인이 입점한 선임대 상가들에 투자하는 안정지향적인 투자 전략이 요구된다.
9호선 개통으로 상권 양극화현상
두차례 개통연기끝에 24일 본격적으로 개통된 이른바 '황금라인'으로 불리는 9호선 인근 상권이 들썩이고 있다.
9호선개통으로 강남권의 접근성이 크게 향상된 강서지역의 주택시장은 벌써부터 들썩거리며 전세품귀 현상까지 보이고 있으며 한편, 상가시장에도 적지않은 영향을 끼쳐 상권의 지각변동까지 점처지고 있다.
우선 9호선 고속터미널역의 신세계백화점은 9호선 개통이후 매출이 20%까지 상승했으며 9호선 개통으로 가장 큰 변화가 예상되었던 신논현역 교보타워 인근에는 TNGT 등 유명 의류브랜드의 대형매장이 속속 오픈하는 등 상권의 변화가 빠르게 진행중이다.
또한, 교보타워를 중심으로 W타워, 바로세움3 등 대형상업시살들이 공사중 혹은 착공을 준비하고 있아 새로운 상권의 형성이 전망된다.
한편, 강서권 상권은 강남권의 접근이 편리해지면서 병원 및 고급의류, 판매 업종등이 소비가 이른바 빨대효과로 위측되고 있는 현상을 보이고 있다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 “기대가 높았던 9호선이 마침내 개통되면서 황금라인을 따라 상권 변화 양상도 점차 가시화되고 있다”면서“다만 9호선 개통 효과는 업종에 따라 유불리가 다르기 때문에 강남지역 경쟁력이 높은 병의원을 비롯한 대형학원, 대형 미용실과 같은 동종업종에 대한 강서권 투자 및 창업은 신중해야 할 것”이라고 조언했다.
미등기 점포주에게도 보상비지급 판결
홍명상가 미등기 점포의 점주들에 대해 보상금을 지급받을 권리가 있다는 법원 판결이 나왔다.
홍명상가는 1981년 홍명산업과 무기한 사용권 계약을 체결한 미등기 점포주들에 대해 대전시가 목척교 생태복원 사업에 따른 보상과정에서 미등기 점포주들의 재산권인정을 하지 않아 점포주들이 철거를 반대하며 대전시를 상대로 지위확인에 대한 소송을 냈었다.
이에 대해 대전지방 법원은 점포가 미등기 상태라도 적법한 계약을 통해 사용권을 취득해 영업하던 원고들이 도시계획시설사업이 추진되자 않았다면 항구적으로 영업을 통해 소득을 얻을 수 있었다며 그에 대한 정당한 보상이 따라야 한다고 판결했다.
대전시는 각 점포의 영업평가에 대한 자료를 확보한 상태로 보상에 큰 무리가 없고 더 큰 문제 없이 원만히 해결돼 다행이라고 밝혔으며 앞으로 목척교 정비사업이 원만히 추진될 것이라고 말했다.
임대분양 상가 증가
최근 쇼핑몰을 비롯해 근린상가까지 임대분양이 크게 늘고 있다.
서울.수도권내 10여곳이 임대분양 방식으로 공급되고 있으며 서울에서는 동작구 노량진민자역사가 대표적이다.
30년 장기임대에 보증금에서 월세 차감방식으로 3.3㎡당 보증금은 4,000만원선이다. 동대문구 맥스타일은 10년 임대분양가격이 점포당 1층 평균 1억1,800만원에 월세 85만원으로 10년 후 보증금(3,850만원)을 환급받는 방식이며 이밖에 경기도 남양주시 도농동에 브릭스타워, 부천 원미구 중동파크타운 등이 임대분양중에 있다.
최근 경기침체로 상가분양이 어려워지자 등기분양에 비해 초기투자비용이 적게드는 임대분양이 늘고 있으며 상가뉴스레이다 선종필 사장은 “1억원 안팎의 비교적 소액으로 투자가 가능한 상가가 임대분양 상가”라며 “투자자자나 실수요자들의 진입 문턱이 낮은 게 가장 큰 장점”이라고 말했다.
임대분양은 임대기간이 2년에서 30년까지 다양한 편이며 대게는 보증금과 월세를 함께 받아 보증금은 임대기간 종료후 돌려받지만 매달 월세를 지불하지 않고 보증금에서 삭감하는 형태로 임대기간 종료와 함께 보증금이 모두 소진되는 경우도 있는데 대표적인이 노량진 민자역사와 같은 곳이다.
한편, 임대분양은 상가 소유권을 얻지못해 부동산의 장점인 시세차익을 얻을 수 없고 시행사 부도등에 따른 위험이 있을 수 있다.
[상가 입찰 안내]
금주는 입찰정보가 없습니다.
[입찰상가 낙찰현황]
금주는 낙찰정보가 없습니다.
한솔메디컬프라자 상가분양
경기 성남시 분당구 하산운동 519-3BL 소재 한솔메디컬프라자가 분양중에 있다.
서판교에 위치한 한솔메디컬프라자는 반경 1km내 휴먼시아, 푸르지오, 진원로제비앙, 한림풀에버 등 5천여세대의 고급아파트가 밀집해 있다.
구매력 높은 베후세력에 공공도서관, 청소년수련관 등의 길목 대로변에 위치해 다양한 소비군 형성이 예상된다.
지하2층~지상7층 총 점포수 22개 연면적 3308.11㎡ 규모로 지하2층~지하1층은 주차장, 지상1층은 금융, 근린생활서비스, 음료.기호음식, 의료, 악세서리, 지상2층은 금융, 미용.뷰티, 근린오락, 지상3층~지상4층은 메디컬.클리닉, 지상5층~지상6층은 교육.학원, 오피스, 지상7층은 스포츠관련업종으로 구성된다.
3.3㎡당 분양가는 지상1층 4300만원~4600만원선이며 그 외 층은 900만원~1700만원선이다.
상가 시장 동향
