서울 강남의 임대업을 하는 A씨는 5년전 학원업을 하는 B씨와 보증금 1억, 월세 220만원에 계약하면서 세무소에는 1억원에 전세계약을 한 것처럼 이중계역서를 작성해 신고했다.
서로 A씨는 세금부담을 줄이고, B씨는 상가임대차보호법의 받을 수 있다는 판단이였다. 하지만, 최근 A씨가 임대차기간이 끝나 새로운 임차인을 구하고 B씨에게 상가를 비워줄 것을 요구했으나 이미 상당수 단골 학생들을 유치한 B씨가 지난 5년간의 탈루를 폭로하겠다며 이전을 거부하고 나섰다.
그렇게 되면 A씨는 세금을 추징당하는 것은 물론 가산금까지 물게 된다. 재건축이 진행돼 더 좋은 조건의 임차인이 줄을 선 상황에서 A씨는 한숨만 늘어갈 뿐인 상황이다.
임대사업을 하다보면 신고누락으로 인한 세금회피나 다운계약서 등 달콤한 사탕의 유혹에 빠지는 경우가 많다 하지만 더 큰 화로 돌아올 수 있으니 조심해야 한다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 의 선종필 대표는 “모든 유혹적인 조건 뒤에는 그만큼 위험요소가 뒤따르고 있음을 상기해야한다” 며 “세무에 있어서 놀라울 정도로 정교한 시스템이 구축되어가고 있기때문에 절세가 아닌 탈세를 하는것은 거의 불가능에 가까워지고 있기 때문에 절세가 아닌 탈세는 결국 탈이 나게 마련” 이라고 조언했다.
명암 엇갈린 복합쇼핑몰
서울 영등포 소재 복합쇼핑몰 타임스퀘어는 총 점포 500여곳이 CGV,교보문고 등 대형유통세입자를 포함한 200여업체에 모두 임대완료되어 개점 첫달 기록했던 570억원의 매출은 현재 900억원을 넘는다.
같은 복합쇼핑몰인 송파구 문정동 소재 가든파이브는 총 8,000여개 점포가운데 3,700여개인 40%가량만 분양이 이뤄져 국내 최대 복합쇼핑몰이라는 말이 무색할 만큼 현장분위기는 여기저기 텅빈 점포들로 썰렁한 분위기다.
서울 서남권과 동남권의 유통 랜드마크가 될것으로 기대를 모았던 두곳의 명암이 엇갈리고 있는 것은 우선 분양방식이다. 타임스퀘어는 절처하게 임대분양방식을 채택해 단기적인 수익보다 매장 하나하나의 가치를 높이는데 주안점을 두고 전체 매장 75%에 키 테넌트를 유치해 상권활성화를 높였다.
반면, 가든파이브는 청계천 복원사업에따른 이주대책상가라는 타이틀이 문제였다. 서울시는 지금도 청계천 상인들을 입주시키려 노력하고 있지만 상인들이 감당하기 어려운 고분양가로 외면을 받고 있다.
이미 부도심 상권이 형성되어있던 타임스퀘어와 달리 서울 중심부에서 멀리 떨어진 가든파이브는 위례신도시, 문정법조단지 등을 장점으로 내세웠지만 아직 가시화되지 않고 있는점도 양측의 상반된 결과를 낳은 요인으로 분석된다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "가든파이브도 앞으로 주변 개발사업이 가시화될 3~4년 뒤쯤이면 본래의 기능을 회복할 것"이라고 전망했다.
송도신도시 부동산 거품 붕괴되나
상가, 아파트, 오피스텔 모두 수십대1에서 수백대1의 청약열풍으로 로또라 불리던 송도신도시에 부동산 거품 붕괴 조짐이 나타나고 있다.
분양당시 최고 100:1의 경쟁률을 기록했던 커넬워크 오피스텔은 지난 10월30일 입주를 시작했으나 입주율은 현재 2%에도 못미치고 있으며 132㎡형 3억6천만원선의 오피스텔 전세가는 예상대로라면 1억7천만원선에 형성되어야 맞지만 현재 4500만원수준이다.
또, 2005년 수백대1의 경쟁률로 이목을 집중시켰던 송도더샾퍼스트월드 상가 역시 입주율이 30%가 채 안되는 상황으로 분양가 50%수준의 급매물이 나오고 있지만 팔리지 않고 있다.
상인들은 비상대책위원회를 구성하고 시공사가 베드타운 성격이 짙은 송도신도시는 기반시설 부족등으로 활성화가 되지 않을 것이 뻔한 상황에서 분양에만 급급했다며 활성화 대책마련과 중도금 무이자 기간연장, 공실 상가에 대한 보상 등을 요구하고 있다.
송도의 상황이 상가 외에 내년 아파트 공급물량만 수천세대에 이르는 등 물량은 늘어나고 있는 반면 주변 환경은 예상보다 더디게 형성되고 있어 커낼워크와 더샾뿐 아니라 이같은 사례가 늘어날 것으로 예상되고 있어 우려의 목소리가 높다.
명의의전 가능여부 확인못한 중개업자 손해배상 책임
분양권을 중개하면서 명의이전이 가능한지 확인하지 못한 중개업자에게 30%의 손해배상 책임이 있다는 판결이 나왔다.
조씨는 지난 2003년 김씨의 중개로 택지지구내 토지분양권을 1억원에 매수하여 이를 택지 선택이 가능한 분양권으로 바꾸어 매입하기 위해 9천700여만원을 추가로 냈으나 이후 토지공사의 분양권 전매금지 공고로 명의 변경이 불가능하지자 중개업자 김씨 등을 상대로 분양권 매입대금 반환 소송을 재기했다.
이에대해 1심은 조씨의 주장을 인정할 증거가 없다며 원고패소판결했으나 서울고법 민사12부는 김씨 등을 연대해 조씨에게 1억9700만원을 지급하라고 판결했다.
재판부는 김씨는 공인중개사로서 명의변경이 가능한지 불분명한 상황이더라도 한국토지공사에 문의하거나 조씨에게 위험성을 알려야할 책임을 다하지 않았다고 밝혔다.
다만, 제대로 확인하지 않은 조씨와 분양권 판매자 등의 잘못을 참작해 30%의 책임만을 물었다.
투탑시티 정상화에 상인들 직접나서
투탑시티 상인번영회가 제기한 상가 1층 내 마트시설에 대한 명도단행 가처분과 철거단행 가처분 신청이 법원으로부터 받아들여졌다.
상가번영회는 올 초 부도상태인 투탑시티를 정상화시키기 위해 A컨설턴업체와 아울렛매장을 구성하기로하는 내용의 협약을 체결했다. 하지만 아울렛형태가 아닌 상업시설만 들어오는 등 계약사항이 제대로 이행되지 않자 컨설팅업체를 상대로 소송을 제기했었다.
이에대해 법원은 가처분신청을 받아들였고 따라서 채무자인 컨설팅업체는 1층에 점유하고 있는 부동산에 대한 점유를 풀고 채권자에게 인도해야한다.
상인번영회는 이를 계기로 상인들이 합심하여 직접 활성화 방안을 만들어 매장을 정상화 할 것이라고 밝혔으며 일단, 내년 초부터 매장을 단장해 여름에 아울렛형태로 오픈한다는 계획이다.
상가 시장 동향
