2010년 첫 LH 수도권 상가(재분양) 입찰결과 성남판교, 용인죽전, 흥적 지역, 화성동탄, 향남에서 공급된 총 23개 점포 중 불과 2개점포만이 주인을 찾았다.
유일하게 한개점포씩 낙찰된 용인죽전과 흥덕지구 상가의 낙찰가율은 용인 죽전 28블럭의 경우 내정가 1억 3860만원에 낙찰가 1억 3960만원으로 100.7%를 기록했고, 용인 흥덕 A-3블럭 103호의 경우 2억 3256만원의 입찰 기준가에서 100.4% 오른 2억 3367만원에 낙찰되었다.
이같은 저조한 낙찰가율은 재분양상가인데다 공급시점이 오래점 점이 작용한 것으로 보이며 또한, 자영업자 수 급감 등 상가시장 체력이 금융위기 이전 수준으로 아직 회복되지 못한데다 출구전략에 따른 금리인상에 대한 불확실성 등이 심리적 부담으로 작용한것으로 보인다.
한편, LH의 신규물량은 3월이후 본격적으로 이루어질것으로 보인다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “LH 단지내 상가는 평균적으로 100가구당 1개 점포를 구성하는 규모 정책으로 민간업체의 수익위주 공급에 의한 공급과잉이 상대적으로 덜해 안정적인 수요를 확보 할 수 있다.”며 “다만, 이번 물량과 같이 재공급 물량에 대해서 투자할 의사가 있다면 직접 현장을 방문하여 분양 상가에 대한 정보를 얻는 노력이 반드시 필요하다.”고 조언했다.
자영업자 수, 밀레니엄 이후 최저기록 경신
통계청이 발표한 2009년 12월 고용동향을 분석한 결과 자영업자수가 2개월연속 감소세를 나타내다 결국 2000년 이후 가장 낮은 자영업자수를 기록했다. 이는 전년 동월에 비해서도 4.6%나 떨어진 수치다.
이같은 자영업자수의 감소는 2005년 617만2천명이후 4년연속 이어지고 있는데 이에따라 임차인을 기반으로 하는 상가시장에도 타격이 예상되고 있다.
상가시장의 최종 소비자인 자영업자가 감소하면 상가에 대한 운영수요가 감소하고 되고 결국 상가시장이 위축되는 결과가 초래되기 때문이다.
한편, 일부 전문가들은 2008년 미국발 금융위기 이후 전반적인 자영업자 수가 감소하고 있는 것이 사실이지만 1/4분기를 넘어서면서 자영업자 수가 일정부분 회복될 것이라는 전망을 내놓고 있다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “세계경제위기 속 경제파고가 극심했던 시기보다는 경기가 회복되고 있지만 자영업자 수가 계속적으로 주는 이유는 자영업시장 체력이 위축되고 있기 때문으로 보인다.”며 “투자심리가 다소 회복세를 보이고 있지만, 특별한 변동성이 없는 이상 관망세를 통한 제한적 투자시장이 형성될 것으로 보여 상가투자자들은 상품별 경쟁력을 잘 따져보는 것이 필요하다.”고 조언했다.
양도소득세 예정신고 안하면 가산세10~20% 부과
올해부터 양도소득세 예정신고를 하지 않을 경구 무신고가산세가 부과된다.
국세청은 올해부터 2년이상 보유한 부동산, 골프회원권 등의 자산 양도시 예정신고 세약공제를 기존 10%에서 5%로 줄리고 무신고 가산세가 10%적용된다고 밝혔다.
또, 2년미만보유 부동산, 미등기 양도, 지정지역(강남,서초,송파) 3주택 이상 다주택자는 양도세예정신고 세액공자가 없어지고 무신고 가산세는 20%다.
양도소득세 예정신고는 거래한 그 달의 말일로부터 2개월이내에 해야히며 한 해에 여러건의 양도가 있을경우 다음해 5월 종합해 확정신고를 해야한다.
수익형 부동산 2010 상가투자 핵심 키워드
주택시장에 비해 정보가 부족한 상가, 오피스텔 등의 수익부동산에 대해 전문가들은 호재위주로 접근하는 것 뿐만 아니라 예측 가능한 리스크를 찾아 관리하길 조언한다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 "상가투자의 핵심은 당연히 안정적이고도 높은 수익률이지만 고수익을 올리기 위해서는 수면 아래 숨어 있는 리스크를 찾아내 관리해야 한다"며 "상가투자와 관련된 제도 및 흐름 변화를 유심히 지켜봐야 한다"고 설명했다.
또 선종필 대표는 이와 관련한 핵심키워드로 1.출구전략 시행 등에 따른 금리인상 가능성, 2.상업용 건물에 대한 과표현실화 시행여부, 3.자영업자에 대한 실업급여 혜택, 4.SSMㆍ영리 의료법인 등 사회적 이슈의 향방, 5.권리금의 법적 보호, 6.상가 개발비, 타용도로 사용하는 것 제재, 7.허위ㆍ과장 분양광고에 대한 모니터링 실시 등을 뽑았다.
민자역사 개발 현재상황은
민간자본을 유치해 낡은 역사를 최신역사로 탈바꿈하고 상업시설 등을 개발하는 민자역사 사업은 풍부한 유동인구 확보와 메머드급 상업시설로 투자자들로 하여금 높은 관심을 끌었었다.
하지만 현재 많은 서울지역의 민자역사 개발이 사업 중단.지연, 공실 등으로 문제가 되고 있다.
노량진 민자역사는 코레일이 계약 불이행을 이유로 사업주체에 계약파기를 알려 현재 맞대응을 준비중인 사업주체와의 마찰로 사업지연이 불가피한 상황이고 지난해 문을 열 계획이였던 창동민자역사는 잦은 시공사 교체로 결국 아직도 완공이 지연되고 있다.
또, 이미 개장을 한 곳들도 문제가 많다. 2005년 개장예정이였으나 여러 우여곡절 끝에 지난해에야 문을 연 왕십리민자역사와 문을 연지 5년이나 지난 신촌민자역사 등은 상당수의 공실점포들로 두통을 앓고 있는 상황이다.
상가뉴스레이다 선종필 대표 은 “민자역사 분양 상가에 투자할 때는 사업 주체의 자금력과 향후 상가를 운영할 업체의 시장 활성화 경험 등을 우선 따져야 한다”고 조언했다.
상가 시장 동향
