주택 상가 가치전망 CSI, 4개월만에 상승
한국은행이 발표한 ‘2010년 1월 소비자 동향조사’에 따르면 주택상가 가치전망 CSI(소비자동향지수)가 4개월만에 상승한 것으로 나타났다.
소비자 동향조사 중 자산항목별 가치전망 CSI는 향후 6개월 후의 자산가치 전망을 보여주며 이 지수가 100을 넘으면 6개월 후의 해당 자산가치 전망을 긍정적으로 보는 시각이 부정적인 전망보다 많은 것이고, 100보다 작으면 부정적인 전망이 우세한 것이다.
주택상가가치전망 CSI는 2009년 10월 110, 11월 108, 12월 106을 기록했는데 올해 1월 107을 기록했으며 반면, 저체소비자 심리지수는 2009년 11월부터 2012년 1월까지 113으로 동일했다. 또한 토지임야 가치전망은 작년 10월 110, 11월 108, 12월 105에서 올해 1월 107을 나타냈다.
자산항목별 가치전망 CSI가 상승한데는 금년 토지보상금이 풀리는 등 유동자금이 늘어날 전망이지만 시중 예금금리는 기대치보다 낮다는 점이 반영된 것으로 판단된다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 의 선종필 대표는 “주택 상가 토지 등 부동산에 관련된 가치전망지수가 4개월만에 반등세로 돌아섰다.” 며 “금융위기 극복을 위한 정책당국의 적극적인 지원 등으로 실물경제가 회복하고 되고 있는 건 사실이지만 정책적 금리변동 가능성 등의 변수가 존재하기때문에 상가투자자들은 단기적 관점의 접근을 피하는 것이 좋다.”고 당부했다.
노선 셋이 모여 사람을 부른다
현재 수도권 지하철 구간 중 왕십리역, 동대문역사문화공원역, 고속터미널역, 종로3가역, 서울역 등 총 5개역이 3개노선이 겹치는 환승역세권이다.
왕십리역의 경우 중앙선과 2호선, 5호선이 환승되며 하루평균 승차인원이 56,535명으로 분당연장선(2011년)과 경전철(2017년)이 연결예정이다.
서울역은 1호선, 4호선, 경의선 운행중이며 하루승차인원이 171,224명으로 수도권 386개역 중 2위로 나타났으며 인천공항철도(2010년12월), 광역급행철도(2016년) 등이 추가환승예정이다.
또 고속터미널은 3,7,9호선 환승역으로 하루승차인원 148,654명에 달하며 종로3가역은 지하철 1,3,5호선 환승에 하루승차인원 119,962명이다.
한편, 왕십리역은 1차뉴타운 선정지역으로 올3월을 시작으로 분양물건이 공급돼 배후세대 증가가 이뤄질 전망이며 서울역은 국제 컨벤션센터건립과 남산르네상스 사업, 한강로 국가상징 거리조성사업 등 여러 개발호재들이 예정되어 개발기대감이 높은 상황이다.
또 고속터미널역이 위치한 서초구는 ‘앙트레 폴리스’ 일명 관문도시라는 프로젝트를 추진해 육상과 해상 그리고 지하로 이어지는 교통라인을 구축하겠다고 밝힌 바 있고 동대문역사문화공원역은 패션산업과 역사, 무화, 공원 등이 합쳐진 복합단지로 이미지 변신중이디ㅏ.
기존 역세권 상가는 지하철 이용객을 잠재고객으로 확보할 수 있어 다른 상가에 비해 수익 확보가능성이 높다고 볼 수 있다. 이러한 역세권 상가의 장점이 트리플 역세권 상가에 적용되면 더욱 큰 효과를 누릴 수도 있다.
하지만 역세권 상가라고 해서 다 안정적이라고 할 수만은 없다. 각 출구별로 출입편차가 달라 고객 유입이 많은 출구와 그렇지 않은 출구로 나눠지게 되어 같은 역세권이라도 상가별로 흥망이 엇갈릴 수 있다. 또, 유동인구의 동선파악을 잘못해 고객이 유입되지 않는 상가는 빛 좋은 개살구 격이 되기 쉽다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 선종필 대표는 “서울 전 지역이 역세권화가 되어가는 시점에서 3개 환승역이 존재하는 트리플 역세권은 다른 지역에 비해 접근성 측면에서 더 큰 장점으로 작용수 있을 것으로 보인다.”며, “다만, 환승역이라고 하여 유동인구 모두가 해당 상가를 이용하기 보다는 단순 환승 목적에 의한 유동인구 발생도 많기 때문에 초보 투자자들은 상권의 내재된 가치를 기준으로 밀도있는 분석을 해야 한다.”고 조언했다.
서울 도심부 일대 대규모 지하상가 연결
서울시는 2014년까지 도심부 일대의 지하상가인 서울역, 숭례문, 을지로, 회현, 명동 등을 서로 연결하는 도심 지하공간 네트워크 구축사업을 추진하기로 하고 다음달 타당성 조사에 들어간다고 밝혔다.
연결이 검토되는 지하공간은 서울역-시청역구간과, 서울역-남대문-회현-명동-을지로, 회현-소공로 구간으로 지하상가들이 모두 연결되면 총연장 1933ｍ, 전체 면적 5만2943㎡의 대규모 지하공간 탄생된다.
총사업비 2068억원 규모로 민자투자방식이 추진될 것으로 보이며 단순한 보행공간이 아닌 상가, 문화시설 등 지상건물과 연계한 다양한 시설로 활용될 계획이다.
타당성 조사가 끝나면 2012년 착공해 2014년 공사가 완료 될 예정이다.
국내 최고가 분양상가들 결국..
노량진민자역사 사업이 결국 사업착수 7년만에 전면 준단됐다.
코레일측은 시행사인 노량진역사(주)가 사업자 선정당시 체결한 협약서 내용을 위반하고 상가를 선분양하여 민자역사내 점포를 이중, 삼중으로 분양하는 등 민원이 속축해 시행업체를 더이상 신뢰할 수 없다며 계약파기 통보와 함께 사업주관 권리취소와 해산 및 청산절차에 들어갈 것을 요청했다.
하지만 노량진역사(주)는 이 같은 조치에 반발하여 법적대응한다는 방침으로 이중,삼중의 중복분양 의혹은 이미 무혐의 처분을 받은 사항이며 선분양이 있었다해도 코레일 출신 등기이사가 현장에 파견되어 근무해왔기때문에 모든상황은 코레일측도 모두 알고 있었던 상황이라고 밝혔다.
또한, 이러한 상황속에서도 현재 분영영업이 계속 진행하고 있어 수천만원에서 수억원을 투자한 투자자들의 피해가 우려되고 있다.
한편, 100여명의 점포계약자들은 별도 모임을 만들어 집단 대응 방안을 검토중이며 투자자금 회수를 요구하고 있다. 또, 시행사뿐만 아니라 관리.감독 의무를 다하지 못한 코레일측에도 책임을 물을 방침이라고 밝혔다.
노량진민자역사 사업 결국 스톱!
3.3㎡당 2억원에 가까운 분양가로 최고분양가의 기록을 세우며 등장했던 강남 교토타워 인근의 상가들이 분양의 고전을 면치 못하고 있으며 결국 임대로 돌리거나 가격할인 등으로 새로은 활로를 찾고 있다.
교보타워 인근의 서초W타워와 바로세움3 등은 분양개시 6개월여동안 계약자를 찾지 못해 결국 W타워의 경우 임대로 전환해 현재 80%정도가 임대되어 지난달 말부터 영업 중에 있다.
하지만 전용면적 264㎡ 점포가 보증금 50억, 월세 1억2,000만원 수준으로 대부분 업체가 적자를 면치못하고 있으며 대형프랜차이즈들만 안테나숍의 개념으로 운영중이다.
바로세움3차 역시 분양의 고전을 면치못해 3.3㎡당 2000만원~300만원가량 할인을 통해 계약자를 찾고 있다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "이들 상가는 위치가 좋기는 하지만 분양가가 높아 투자자들을 끌어들이지 못한 것으로 보인다"며 "아파트와 상가 등의 분양성공 요인은 합리적인 수준의 분양가가 기본이라는 것을 다시 한번 확인시켜줬다"고 설명했다.
민자역사 너도나도 문제
전국 주요 민자역사 개발사업이 이미 개발이 끝난곳이나 진행중인 역사들 모두 사업이 지연되거나 선분양, 중복 분양등으로 인해 계약자들의 피해가 속촐하고 있다.
실제 창동민자역사의 경우 사업주관자인 시행사가 입점권을 미리 팔아 웃돈까지 붙어 시장에 나돌았으며 새로운 사업시행사가 과거의 선분양을 인정하지 않자 원계약자들이 시위로 파문을 일기도 했다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 "당초 '황금알을 낳는 거위'로 알려졌던 민자역사 개발 사업이 이처럼 파행으로 치닫게 된 것은 시행 능력과 자금이 없는 부실 업체를 사업 주관자로 선정한 게 1차 원인"이라며 "사업 주관자가 능력이 없다 보니 선분양과 이중 · 삼중 계약을 통해 마구잡이식 자금 조달에 나서게 되고 결국 끊임없는 소송과 분쟁이 초래돼 사업이 장기화되는 것"이라고 설명했다.
코레일의 안이한 태도도 문제가 되고 있는데 코레일은 능력이 부족한 사업자를 선정하고 일체 사업에 대한 관리, 감독없이 향후 문제가 발생하고 나면 '나 몰라라'식의 대응으로 투자자들의 반발을 자초했다.
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상가 시장 동향
