수도권 역세권상가, 인원 수는 제각각
수도권 지하철 역 중 일평균 승하차인원이 가장 많은 역은 강남역으로 가장 적은 승하차인원을 기록한 원덕역의 약 702배에 이르는 것으로 나타났다.
상가뉴스레이다에서 서울메트로와 서울도시철도공사, 코레일 등 수송통계를 조사한 결과 일평균 승하차인원이 가장많은 역은 ▲ 강남역(2호선) 204,985명 ▲ 잠실(2,8호선) 188,240명 ▲ 서울역(1,4,경의선) 183,554명 ▲ 삼성(2호선) 159,786명 ▲ 고속터미널역(3,7,9호선) 156,056명순으로 집계됐으며 반면, 승하차이원이 가장 적은 역은 ▼ 지제(1호선) 1,313명 ▼ 수색(경의선) 1,297명 ▼ 양정(중앙선) 1,242명 ▼ 파주(경의선) 1,207명 ▼ 팔당(중앙선) 1,042명 이었다.
일평균 승하차인원이 가장 많은 10개역은 모두 1~4호선내 위치해 있으며 승하차인원이 1,000명도 안되는 역은 마곡, 아신,가좌, 곡산, 원곡 등으로 주로 경의선과 중앙선이 위치해 있는것으로 조사됐다.
호선별로도 큰 차이를 보이고 있는데 일평균 승하차인구가 가장 많은 노선은 2호선으로 작년 12월 한달동안 총 97,610,150명이 이용한 것으로 나타났다. 반면 서울과 수도권 북부를 연결하는 경의선의 일평균 승하차인구는 2호선의 약 2.2% 정도인 2,169,782명에 불과했다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 선종필 대표는 “일평균 승하차인원을 가지고 해당 지역의 유동인구를 간접적으로 측정해 볼 수는 있다.”며 “다만, 승하차인원이 모두 유효고객이 된다는 보장은 없으므로 역세권상가 투자에 나설 분이라면 직접 발품을 팔면서 해당 지역의 투자성을 체크하는 것이 바람직하다.”고 조언했다.
상가투자, 경매로 해볼까?
2009년 수도권 상가·오피스텔·근린시설 경매시장에 유입된 투자금액은 1조 5천여억원으로 2005년 이후 가장 많은 자금이 몰린 것으로 나타났다.
상가투자 자문전문업체인 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)는 대법원 법원경매정보에서 발표한 용도별 매각통계자료를 분석한 결과 2005년부터 2009년까지 수도권 상가·오피스텔·근린시설 경매시장에 유입된 총 금액은 6조3천여억으로 집계되었으며 총 137,152건의 경매건수 중 27,060건의 매각건수를 기록해 19.7%의 매각률을 나타냈다고 밝혔다.
수도권의 경우 2008년에 비해 경매건수는 295건, 매각건수는 469건, 감정가는 7천여억원, 매각가는 4천여억원이 높았으나 매각가율은 0.6%낮은 56.4%를 기록했다.
한편 2009년 서울 상가·오피스텔·근린시설 경매시장의 경우 총 6,363건의 경매건수 중 1,413건의 매각건수를 기록하여 약 22.2%의 매각율을 나타냈고 시장으로 유입된 비용은 약 5천6백여억원으로 집계되었다. 또한 12월 매각건수와 매각율은 전월 대비 각각 126건, 약 14% 정도 늘었다
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “수도권에서 경매를 통해 상가를 구입하는 숫자가 점차 늘고 있는 것으로 보인다.”며 “상가경매는 상대적으로 적은 투자금액으로 높은 투자수익률을 얻을 수도 있지만 전문적인 지식과 경험이 많이 요구되는 투자방식이므로 전문가의 도움을 받는 것이 바람직 하다.”고 조언했다.
매출 검증된 점포가 가격도 싸다
점포라인이 자체DB를 토대로 점포매물 총 3,384건을 조사한 결과 매출액이 검증된 매출보증매물(271건)이 일반매물(1693건)에 비해 평균 3000만원 가령 저렴한 것으로 조사됐다고 밝혔다.
평균매매시세는 일반매물이 1억4800만원선, 보증매물이 1억1700만원선으로 26.38%의차이를 보였으며 보증금은 1000~1200만원선, 권리금 1500만원~2000만원, 월세 4~50만원의 차이를 보였다.
이같이 일반매물이 더 비싼이유는 매출정보 공개없이 영업상황만을 공개해 장사가 잘되는 점포라는 인식을 심어 권리금을 부풀려 매각하려는 악습이 잔존하고 있기때문으로 판단된다.
반면 매출보증매물들은 인건비, 임대료 등 공개한 지출내역에 신뢰도가 높고 권리금을 수익기준이상 올릴 수가 없어 실거래가 수준으로 거래되고 있다.
점포라인은 매출보증 물건이 꾸준히 늘고 있다며 지난달 매출보증물건은 159건으로 전년대비 42%(47건)이 증가했다고 밝혔다.
성남시 첫 외자유치사업 투자자피해만 남겨
성남시가 공공청사부지를 매각하며 첫 외자유치사업이라며 홍보했던 분당소 수내동 소재 '펀스테이션'이 시행사부도로 인한 공사중단으로 수분양자들 피해가 불가피한 상황이다.
펀스테이션은 미국 현지 법인회사가 성남 공공청사부지였던 시유지(6561㎡)에 지하2층~지상6층 규모의 어린이종합교육문화시설을 건설하는 사업으로 2006년9월 착공이후 현재까지 53명이 수분양자가 317억원을 투자했다.
하지만 외자유치가 아닌 분양대금으로 공사를 지행하며 자금부족으로 공사가 수차례 중단되다 결국 시행사의 부도로 수분양자들만 투자금을 날리는 사태가 벌어질 위기에 놓였다.
이에따라 수분양자협의회는 성남시가 외자유치 명목에만 급급하고 관리감독 소홀과 직무유기의 책임을 져야한다며 연일 시청앞에서 집회 및 시위를 열고 성남시장 및 담당공무원들에대해 직무유기 및 관리소홀로 소송을 준비중인 것으로 알려졌다.
또한, 채권확보와 점용권 확보 등을 위한 행정소송 등도 제기한다는 방침이다.
송도 퍼스트월드 소송판결 오락가락
송도국제도시 최고급 주상복합 시설 '포스코 더 샾 퍼스트월드'와 관련하여 상가계약자들이 시행사를 상대로 제기한 부당이득금반환 소송 결과가 2달만에 번복됐다.
A씨 등 39명은 시행사가 토지거래허가대상이라는 사실을 속이고 분양가격을 높였다며 계약금을 돌려달라고 소송을 냈고 지난해11월 인천지법 제16민사부는 토지거래허가 대상이라고 판단 계약자들의 손을 들어줬다.
당시 재판부는 허가구역 지정당시 200㎡를 초과하는 중심상업지역이며 상가건물이 주택이 아닌 판매시설을 공급하는 것으로 주택을 공급하는 경우에 해당한다고 볼수 없다며 매매계약을 취소하라고 판결했었다.
하지만 불과 2개월새 민사 제13부는 상가계약자들이 공급받게 될 토지지분이 200㎡를 초과하지 않으며 주상복합상가로서 같은 대지에 신축된 아파트와 동일한 건축물이자 그 부대시설로 주택에 포함되는 것이 합리적판단이며 이에따라 허가대상이 아니라고 기각했다.
국토계획법 시행령에 따르면 토지거래 허가구역 지정시 200㎡를 초과하는 상업지역의 토지가 공유지분으로 거래되는 최초의 경우에는 허가를 받아야 하며 주택법상 주택을 공급하는 경우가 아닌경우 거래계약 허가대상으로 규정하고 있다.
이같은 오락가락하는 판결로 인천지법이 불신을 자초하고 있는 가운데 포스코 더 샾 퍼스트월드의 시행사와 최초계약자간 문제가 어떻게 해결될지 관심이 모아지고 있다.
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상가 시장 동향
