설 이후 상가투자, 복채 두둑할까?
글로벌 금융위기 이후 회복세를 보여왔던 상가투자시장이 출구전략에 따른 금리인상에 대한 불안감 등에도 불구하고 착공허가량 합산치, 거래량 등 각종 선·동행지표들이 일제히 상승하는 것으로 나타나 상가투자시장에 청신호가 켜질 것으로 기대되고 있다.
설 이후 호전요소로는 상가관련 지표추이와 토지보상금을 들 수 있다. 2009년 12월 상가시장의 동향지표인 거래량이 년내 최고치를 기록하였고 착공허가량 합산치는 계절적비수기에도 불구하고 소폭 증가했다.
또한, 검단신도시와 보금자리주택 등 수도권 지역에서만 20조원이 넘는 자금이 풀릴예정인데 DTI규제등 주택시장에 유입되지 못할 유동자금들이 수익형 부동산에 대체 투자될 것으로 예상된다.
한편, 2010년 상가유망지역으로는 광교와 판교를 들 수 있으며 유망상품으로는 사업자의 자금조달 문제나 상가경기 둔화에 따른 마케팅 차원에서 분양가를 할인한 상가를 찾을 수 있다.
그밖에 초매머드급 상가들의 본격적인 분양이 이뤄질 예정이며 2010년 상가투자시 주의사항으로는 2010년 7월부터 처음 상가 임대차 계약 당시 관련 서류를 세무서에 제출하면 되었던 기존 임대차 신고방식에서 매 임대차 기간 갱신마다 사본 제출을 의무화하는 법안이 국회를 통과해 시행될 예정이다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “글로벌 금융위기 이후 2009년 하반기부터 점차 회복세를 나타내어 왔던 상가시장이 설 이후 보다 활발한 움직임을 보일 것으로 예상된다.”며 “토지보상금등으로 유동자금은 풍부해 지겠지만 만족할만한 투자처를 찾기가 쉽지 않은 상황이어서 상가투자가 다시 부상할 수 있어 보인다.”라고 말했다.
자영업자 수, 3개월 연속 줄어
통계청이 발표한 2010년 1월 고용동향에 따르면 자영업자수는 547만5천명으로 2009년 10월 577만명을 기록한 이후 3개월째 감소세를 기록했다.
지역별로는 서울특별시와 6대 광역시의 자영업자수를 파악한 결과 서울, 부산, 광주는 이전 월과 비교해 늘어난 반면 나머지 대전, 울산, 인천, 대구는 감소한 것으로 나타났다.
자영업자 수가 3개월 연속 감소세를 보이는 데는 실물경기의 침체로 인한 시장체력의 약화와 계절적 영향이 작용한 것으로 보인다. 실제 지난 자료를 조사한 결과 매년 연말부터 이듬해 초까지는 자영업자 수가 급격히 감소하다가 1/4분기 이후 다시 회복세로 돌아서는 현상이 계속적으로 보여지고 있다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “상가시장의 주 수요층으로 볼 수 있는 자영업자 수가 3개월 연속 감소한 것으로 나타났다.”며 “다만, 거래량, 착공허가량 합산치 등 상가관련지표들이 호전되는 모습을 보여주고 있기 때문에 실물경기회복이 뒷받침된다면 자영업자 수도 점차 회복세로 반전될 수 있을 것으로 보인다.”고 말했다.
송도국제도시의 현실
국내에서 유일한 국제도시인 송도는 그 이름이 무색하기만하다. 현제 송도국제도시에 거주하는 외국인은 667명으로 그중 건설 및 서비스 업계종사자를 제외한 비즈니스 관련 외국인은 30명에 그치고 있다.
송도국제도시의 거의 모든 업무, 공공시설, 학교시설 등은 아파트, 상가 등을 분양한 이익금으로 지어진다. 동북아트레이드센터, IFEZ 아트 센터 등 국제비즈니스, 문화 시설 개발 사업이 모두 같은 개발방식을 차용하고 있다.
따라서 송도국제도시는 부동산 시장 분양열기가 뒷받침되어야 한다. 실제 2005년 250:1의 경이적인 청약률을 보였던 상가도 있었지만, 유동인구가 턱없이 부족한 현실로 인해 현재 송도국제도시의 상가 공실율이 70%가 넘고 있는 상황에서 상가공급은 앞으로도 계속 될 수 밖에 없는 구조탓에 분양이 원만하게 이뤄질지 의문이다.
분양이 원만하게 이뤄지지 못 할 경우 그 수익금으로 지어지는 시설들은 당연히 지연 혹은 축소, 심지어 취소가 불가피하다. 또, 인천광역시 허식의원은 한 민간업자의 조사를 인용해 현재 계획대로다면 적정상가 면적 대비 3.5배의 상가가 공급될 예정이라며 현제 상가공실률은 일시적인 현상이 아니라고 밝혀 앞으로의 문제가 더 우려되고 있다.
한편, 2014년 완공예정인 부지에 총36억 6천만 달러의 외국 자본을 투자하겠다는 약속으로 국제업무단지 조성사업을 독점하고 있는 게일사는 현재 약속한 금액의 1%도 유치하지 못하고 있다.
영리 의료법인 들어서면 상가시장은?
자본투자와 이익배당이 가능한 영리 의료법인의 도입으로 국내 의료시장에 큰 변화가 예상된다.
KDI(한국개발연구원)에 따르면 영리의료법인은 23조원의 부가가치 발생 및 21만명의 고용창출이 예상된다. 또 반면, 의류수가 증대와 의료 양극화 문제, 중소병원들의 폐업등의 우려감이 높다.
한편, 영리 의료법인이 도입되면 상가시장에도 새로운 흐름이 전개될 것으로 보인다. 병원간의 경쟁으로 고급화, 대형화 추세를 보이며 병원시설의 볼륨이 늘어날 가능성이 높고 이에따른 운영료 부담을 충당하기 위해 자본력 있는 고객수요를 좇아 병원시설의 수도권 집중화가 예상된다.
앞으로 주춤했던 메디컬 전문빌딩에 대한 인기가 다시 되살아날 수 있을 것으로 보이며 영리법인의 약국도입까지 허용되면 의약업종에 대한 상가시장의 수요공급 곡선이 큰 변화를 보일 것으로 예상된다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “영리 의료법인 도입은 국민후생과 서비스 증진이라는 두 가지 문제를 동시에 만족해야하기 때문에 현재 의견이 팽팽하게 맞서고 있다”며 “의료서비스 선진화라는 측면에서 영리 의료법인이 설립된다면 상가 수요도 변화될 가능성이 있으므로 관심을 가져 볼 필요가 있다” 고 말했다.
재개발, 건물주는 반대 세입자는 찬성?
대게 재개발의 경우 건물주들은 개발이익을 노려 찬성하고 생계를 유지해야하는 자영업자들은 반대하는게 보통이다. 하지만, 지하철1호선 제물포역엔 정반대의 상황이 연출되고 있다.
건물주들은 인천시가 해당지역을 중대형아파트 중심의 주상복합 단지로 개발하겠다고 밝혔으나 보상비가 터없이 적어 개발 후 오히려 더 낙후된 지역으로 밀려날 것이라는 입장이다. 또한, 예산부족으로 2014년에서 2020년으로 개발계호기이 미뤄지면서 재산권 행사에도 제한이 상당한 상황이라며 설문조사를 통해 지구지정 해제를 시에 요구했다.
결국 지난달 26일 지구지정이 해제됐으나 상가세입자들은 인천대학이 송도로 옮겨가면서 매출이 90%까지 줄어들어 380여개의 상가중 300개이상이 문을 닫는 등 문제가 심각하다며 재개발을 진행해야 이주비라도 지원받을 수 있다는 입장이다.
한편, 이러한 상황속에 개발계획으로 2006년 대비 3배 가까이 올랐던 이지역 매매가도 계속 조금씩 떨어지고 있다.
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상가 시장 동향
