분양상가 유형변화에 주목하라
분양상가 유형에 변화의 움직임이 보이고 있다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)에서 2007년부터 2009년까지 3년간 분양을 실시한 1,049개 상가(연면적 총 7,922,255.5㎡)를 유형별로 나눠 조사해 본 결과, 2009년도 근린상가의 공급비율은 2007년에 비해 동 수 기준으로 약 6.1% 늘어난데 반면, 연면적 기준으로는20.5% 줄어든 것으로 나타났다.
글로벌 금융위기 이전인 2007년도에 공급된 상가들의 비율을 동 수 기준으로 살펴보면 근린상가 53.1%, 단지내 상가 25.7%, 테마멀티상가 3.1%, 주상복합상가 13.1%, 기타상가 4.9%로 나타났으며, 2009년에는 전체 상가 중 근린상가 59.2%, 단지내 상가 14.4%, 테마멀티상가 3.6%, 주상복합상가 18.4%, 기타상가 4.4%를 기록했다.
또한 연면적별로 살펴보면 2007년 근린상가는 73.7%, 단지내 상가 3.0%, 테마복합상가 6.6%, 주상복합상가 12.4%, 기타상가 4.4%를 보였으며, 2009년에는 근린상가 53.2%, 단지내 상가 4.8%, 테마복합상가 5.3%, 주상복합상가 16.7%, 기타상가 20.0%를 나타냈다.
2009년 근린상가가 전체상가에서 차지하는 비율은 동 수 기준으로 6.1% 늘어난 반면, 공급연면적 기준으로는 20.5% 줄어들었는데 이는 대규모 상가들보다 중소형 규모의 근린상가가 작년에 비해 상대적으로 많이 공급되었기 때문으로 풀이된다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “상가유형별 공급비율 변화 추이는 상가시장의 트랜드를 보여준다고 할 수 있으므로 상가투자자라면 관심을 가질 필요가 있다.”며 “단, 올해는 수도권 지역을 중심으로 메머드급 상가들의 분양이 예정되어있어 공급비율에서 복합상가 비율이 늘어나는 등 또 다른 변화가 예상된다”고 말했다.
수도권 LH 단지내 상가 30개 중 17개 주인찾아
지난 2월 22~23일 이루어진 수도권 LH 단지내 상가 신규입찰결과 30개 점포중 17개가 주인을 찾아 56.7%의 낙찰공급율을 보였다.
전체적으로 평균 128.11%의 낙찰가율을 보였으며 지구별로는 성남 도촌 144.43%, 김포 양곡 103.75 %, 인천 삼산 106.17 %을 나타냈고 부천여월지구는 모두 유찰됐다.
성남도촌지구는 분당, 판교 등 택지지구와 인접하고 주변 주택단지 위주의 주거용지 내 상가시설이 미흡하다는 장점이 부각되며 100%낙찰되었고 삼산지구는 소비력이 떨어지는 임대아파트 단지이지만 비교적 안정적인 배후세대와 세대당 상가면적이 낮아 상권독점성을 유리하게 평가받으며 4개 공급상가 중 3개가 낙찰됐다.
반면 부천여월지구는 투자자들에게 외면받으며 모든 상가가 유찰되는 대조적인 모습을 보였다. 한편 수도권 외의 지역에서는 포항 장량지구에서 입찰된 12개 점포가 모두 낙찰돼 약 13억 5273만원의 낙찰금액이 유입되었다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “2010년 LH 단지내 상가의 최초 신규물량 입찰 결과, 56.7 %의 낙찰공급율과 평균낙찰가율 128.11%를 기록했지만 단지별로 선호도 차이가 분명하게 나뉘었다.”면서 “2010년도 LH에서 공급하는 단지내 상가는 경기흐름 변화와 유동자금의 증대 등으로 회복세를 보일 것으로 기대된다. 특히 단지 내 상가는 전반적으로 안정적인 투자 패턴을 보이면서 인기지역을 중심으로 자금이 쏠리는 현상이 나타날 것으로 예상된다.”라고 전망했다.
올해 1월 상업용 건축물 거래량, 동호수 기준 약 29% 하락
상가뉴스레이다가 국토해양부에서 발표한 2010년 1월 전국 상업용 건축물 거래량를 분석한 결과 1월 전국 상업용 건축물 거래량 (연면적 1,760,000㎡ / 11,023동(호))은 2009년 12월 거래량 (연면적 3,285,000㎡ / 15,617동(호))보다 동호수 기준으로 약 29% 떨어진 것으로 나타났다.
2010년 1월 상업용 건축물 거래량을 지역별 동호수 기준으로 살펴보면 광주광역시를 제외하고 나머지 지역에서는 전월보다 하락했으며, 연면적 기준으로는 대구광역시, 광주광역시, 울산광역시, 제주자치도만 전월보다 소폭 상승한 것으로 나타났다.
한편 서울지역의 상업용 건축물 거래량은 389,000㎡ / 2,168동(호)이었으며 거래량이 많았던 곳은 강남구, 영등포구, 마포구, 서초구, 송파구순, 거래량이 적었던 곳은 금천구, 강북구, 중랑구, 동작구, 성동구 순으로 거래량이 많았던 상위 5개구와 거래량이 적었던 하위 5개구의 거래량의 합은 9배나 차이가 났다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “2010년 1월 상업용 건축물 거래량을 분석한 결과 전통적으로 관심이 높은 서울의 강남구, 서초구, 송파구 등의 거래량이 비교적 활발한 모습을 보였다.”며 “단, 상업용 건축물 거래량이 전반적으로 약세를 기록했는데 계절적 비수기 요인이 컸던 것으로 판단되며 2~3월 이후에는 점차 회복세를 보일 것으로 예상된다.”고 말했다.
주택 상가 가치전망 CSI, 지난 달보다 낮아져
한국은행이 전국 56개 도시 2,200가구 중 2,166가구를 표본으로 조사해 발표한 ‘2010년 2월 소비자 동향조사’결과 주택 상가 가치전망 CSI(소비자동향지수)가 지난 달인 1월보다 1포인트 떨어진 것으로 나타났다.
주택 상가 가치전망 CSI는 2009년 11월 108, 12월 106을 기록했으며 10년 1월 107로 반등했다가 2월 다시 낮아져 106을 기록했다.
자산항목인 토지 임야와 주식 가치전망 CSI 모두 낮아졌으며 특히, 주식 가치전망 CSI는 1월 106에서 95로 급격하게 하락했다.
비록 주택 상가 가치전망 CSI가 지난 달보다 떨어지는 모습을 보여주고 있지만 긍정적 전망 유지선이라 할 수 있는 100포인트를 상회한다는 점은 눈여겨 볼만한 대목이다.
소비자 동향조사 중 자산항목별 가치전망 CSI는 향후 6개월 후의 자산가치 전망을 보여주는 것으로서, 지수가 100을 상회하면 6개월 후의 해당 자산가치 전망을 긍정적으로 보는 시각이 많은 것이고, 100보다 낮으면 부정적인 전망이 우세한 것이다.
최고 공시지가 6년 연속 명동
국토해양부에 따르면 명동의 네이처 리퍼블릭 자리가 ㎡당 6230만원으로 6년연속 가장 비싼 곳으로 나타났다.
지가공시제도가 도입된 1989년부터 2004년까지는 우리은행(구 상업은행) 명동지점이 최고지가 자리를 지켰오다 상권변동의 영향으로 2005년 파스꾸찌 커피전문점이 새롭게 최고지가 자리를 차지했다.
이후 현재까지 6년동안 최고지가 자리를 고수하고 있으며 이자리에 지난해 6월 파스꾸찌 대신 네이처 리퍼블릭이 새롭게 입접해 있다.
한편, 전국 상위 10위 공시지가 지역을 명동1·2가, 충무로 1·2가 등 명동 상권이 대부분을 차지하고 있다.
신촌 모텔촌 글로벌 대학가로 변신
서울 마포구 신촌로터리 주변 모텔촌이 대학생을 위한 국제캠퍼스 콤플렉스로 재정비되어 음식백화점 등 다양한 글로벌 문화가 만나는 곳으로 개발될 예정이다.
마포구는 서울시가 지정한 신촌역주변 7만8000㎡의 도시정비예정구역과 연계해 국제캠포스콤플렉스를 조성한다는 방침이며 20~30층 규모의 랜드마크 빌딩을 건립하고 차없는 도로설치 등을 검토중이다.
한편, 현재 성업중인 모텔의 건물주와 업주들의 재정비 동의와 대부분 구분등기로 소유주가 분산되어 있는 주변 원룸 등의 동의를 구하는 것이 쉽지 않을 것으로 보인다.
이에대해 마포구는 용적률 상향과 인센티브를 부여해 문제를 해결한다는 방침으로 서울시와 협의를 진행중이라고 밝혔다.
한편 상가뉴스레이다에 따르면 이 일대 상가 시세는 1층 기준 3.3㎡당 4000만∼5000만원 수준으로 최근 몇 년 동안 이 수준에서 유지되고 있다. 임대료는 대로변의 33㎡ 기준 보증금 2억원에 월 600만∼700만원 수준이지만 공실이 많은 편이다.
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상가 시장 동향
