임대분양, 상가투자의 필승공식?
임대분양 방식으로 공급된 영등포 타임스퀘어, 왕십리 비트플렉스, 신림역 포도몰 등이 우수한 분양성과를 보이면서 임대분양 상가가 새롭게 주목받고 있다.
과거 테마상가에서 유행하던 임대분양 방식은 최근 일반 근린상가나 단지내 상가에 활용되고 있는데 일산식사지구 블루밍 일산위시티 단지내 상가는 사전 활성화차원으로 한시적인 임대분양을 실시하고 있으며 경기도 화성의 임광프라자는 근린상가로서 임대분양을 하고 있다.
임대분양 상가는 짧게는 2년에서 길게는 20년 등 장기 임대방식으로 공급되기도 하며 수분양자는 계약기간동안 점포사용권이나 재임대권한을 가지게 된다.
임대분양의 장점으로는 세금부담이 없고 상권활성화시 프리미엄을 누릴 수 있으며 투자실패시에 따른 리스크를 줄일 수 있다.반면 소유권을 가진 것이 아니기떄문에 시세차익을 기대할 수 없으며 계약만료시 보증금을 전액환급해 주는 상가도 있지만 보증금에서 월세를 차감하는 형식이나 개발비 등의 명목으로 추가적인 분양대금을 요구하는 현장도 있는 점을 유념해야한다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 의 선종필 대표는 “임대분양 상가는 비교적 소액으로 투자수익을 추구할 수 있다는 장점이 있어 투자자들의 관심이 늘고있는 상품”이라며 “임대분양 상가는 계약조건이 천차만별인만큼 투자 시 수익율을 보수적으로 잡는 등 신중한 자세로 다가가는 것이 바람직하다. 특히 임대분양 상가는 상권형성이 잘 이뤄지지 않으면 투자손해가 발생할 가능성이 있으므로 분양 후에도 상가 활성화에 관심을 가지는 주체를 선택하는 것이 필요하다”고 설명했다.
판교 주상복합 분양 연기. 단지내 상가가 문제
판교신도시에 처음 선보이게 될 호반건설의 주상복합이 시세차익이 예상되면서 수요자들의 관심이 높은 상황에도 불구하고 분양이 계속해서 연기되고 있다.
C1-1블럭에 들어설 이 주상복합은 분양가 상한제가 적용되어 주변시세보다 30%정도 싼 3.3㎡당 188만원선에 분양 될 예정으로 인근 시세를 감안하면 3억에서 최고 5억원의 시세차익을 계산된다.
하지만 최초 분양계획이였던 작년11월에서 올해 3월로 미뤄진 분양시기는 5월도 또 한차례 연기되었고 급기야 최근에는 6월로 미뤄진 상태다.
이는 상한제 적용으로 아파트분양에서 수익성이 거의 없다보니 상가분양에서 보정을 해야하는데 지상1층~2층에 위치한 상가의 면적이 3만㎡가 넘는데다 예상되는 최소 3.3㎡당 분양가인 4천만~5천만원으로도 수익을 내기 어렵다는 계산때문이다.
더군다나 단지 인근에 알파돔시티를 비롯해 여러상가들이 자리해 수익을 최소로 잡아도 분양률을 담보하기 힘든 처지인 것이다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "판교의 알파돔이 분양을 하지 못하고 있는 근본적 이유는 수지가 맞지 않기 때문"이라며 "최근 투자자들은 연 6% 수익률이 나오지 않으면 움직이지를 않는다. 특히 아파트 내 상가에 10억원을 투자해 이런 수익률을 올리기란 쉽지 않을 것"이라고 말했다.
4424가구 은마아파트 재건축 과연...의견대립, 상가소유권갈등
강남을 대표하는 4424가구 매머드급 단지인 은마아파트가 정밀안전진단이라는 산을 힘겹게 넘고도 주민들과 시장투자자들 모두 재건축이 쉽지 않을 것이라는 눈초리다.
은마아파트 조합원들은 일반재건축과 역세권 개발, 재건축 반대 등 3가지 의견으로 나뉘어 첨예한 의견 대립속에 직무집행정지 가처분 등 주민간 소송, 고발 사건도 난무하고 있다.
또, 최근 가장 큰 논란은 단지내 상가인 은마상가인데 은마아파트 건설분양자인 전 한보그룹 정태수 회장이 등기이전을 해주지 않아 지난 2006년 개인채무 문제로 경매처분된 은마상가에 대해 주민 공동지분인 새말을회관과 대피소 등의 소유권을 되찾자는 주민과 이에 반대하는 주민들의 의견이 엇갈리고 있다.
현재 480여 점포의 상가세입자 처분도 문제이다. 점포마다 임대료차이가 크고 대부분 높은 권리금을 지불하고 들어온 세입자들이라 합의가 쉽지 않을 것으로 예상되고 있다.
마지막으로 추진위와 시공사 문제도 언제 터질지 모르는 뇌관이다.
가든파이브 500억 지원. 예상낭비 논란
송파구 문정동 가든파이브(동남권유통단지)가 500억원에 가까운 상가활성화 비용으로 예산낭비라는 지적을 받고 있다.
가든파이브는 청계천 상인들의 보금자리를 마련하고 동양최대의 유통단지를 만들기 위해 1조 3000억원을 들여 2008년 말 완공됐지만, 높은 분양가로 청계천 상인들에게 외면당하고 완공된지 1년이 넘은 현재 분양률 60%, 임점률 25% 수준에 그치고 있다.
SH공사는 분양조건을 완화하고 개장시기를 5차례나 연기하며 활성화 대책을 내놓었지만 효과를 거두지 못하고 매월 60억원 정도의 금융비용이 발생하고 있는 상황에서 가든파이브 가블럭 계약 및 입점 상인들에게 점포당 인테리어비용 1000만원과 17개월간 관리비 390만원 등 전체 지원대상 점포를 기준으로 약 500여억원을 지원하기로 했다.
이에대해 근본적인 입점 촉진대책 없이 예산만 낭비한다는 목소리가 높아지고 있다. 한편, 청계천 상인들은 가든파이브의 높은 분양가로 입주를 포기하고 하남시와 공구전문유통센터 건립을 추진하고 있다.
지하철 개통 4년, 상권 희비 교차
대전지하철이 개통4주년되면서 역세권별로 상권 활성화에 희비가 교차했다.
시청역과 탄방역의 경우 지난 4년간 들어선 국내유명프랜차이즈만 30여곳이상으로 실제 5년전 공실률이 20%이상이던 건물들이 현재는 5%도 안되고 임대료도 3.3㎡당 170만원수준에서 현재는 400만원이상으로 올랐다.
반면, 동구지역은 지하철 개통으로 상권활성화를 기재했지만 오히려 서구와 유성구와의 접근성이 좋아지면서 소비의 이탈현상이 나타나 개통초기 발전기대로 올랐던 임대, 매매가는 현제 간신히 이전수준을 유지하고 있는 형편이다.
서구 탄방, 시청역은 고층상업용 빌딩의 준공 등 발전속도가 빨랐던 반면 동구지역은 여전히 기반시설부족과 노후시설이 밀집돼 프랜차이즈화된 업중의 신규입점에 어려움이 있어 불균형적인 현상을 보여왔으며 향후 동구지역의 재개발과 대전천 생태복원사업등으로 동서 간 차이가 다소 완화될 것으로 보인다.
| 
상가 시장 동향
