서울 지상1층 상가, 4억6800만원이면 가능해
상가뉴스레이다에서 전국 64,926개 점포, 총 면적 9,086,321.98㎡를 표본으로 조사한 결과 서울에서 분양중인 상가의 지상1층 평균1점포당 면적과 분양가격은 68.78㎡(20.84평) , 7억 5332만원인 것으로 조사됐다
서울에서 평균적으로 점포하나를 소유하는데 드는 비용은 지하1층 82.96㎡(25.14평)이 4억 460만원, 지상1층 68.78㎡(20.84평)이 7억5332만원, 지상2층 93.08㎡(28.21평)이 4억9037만원, 지상3층 81.11㎡(24.58평)이 4억3820만원으로 나타났다.
서울지역 지상1층 평균 분양가 7억 5332만원 상가를 기준으로 30%대출을 받아(대출이자 약 6.5%) 보증금 7500만원선, 월임대료 376만원~451만원에 상가를 임대한다고 가정하면 연기대수익률은 6.27%~8.13%정도이며 실투자금은 대출금, 보증금, 임대료, 취?등록세를 감안해 약 4억 8664만원선으로 추정된다. 수도권의 경우 지상1층 상가의 3.3㎡당 평균 가격은 2385만원, 평균 1점포당 면적은 88.11㎡(26.70평), 평균1점포 분양가격은 6억3696만원으로 전분기에 비해 약 600만원 정도 상승했으며, 전국 지상1층 상가의 3.3㎡ 당 평균가격은 2238만원, 평균 1점포당 면적은 90.44㎡(27.41평), 평균 1점포당 분양가격은 6억1343만원이었다. 전국적으로 2009년 4/4분기 대비 큰 변화는 없었으며 2분기가 시작되는 4월부터는 판교 및 광교 등 인기 신도시 지역을 필두로 상가들이 대거 출연하면서 상가투자시장의 활성화가 전망된다. 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “작년 4/4분기 이후 판교 지역을 제외하고 나머지 지역에서 상가 분양이 크게 위축된 경향을 보였다.” 며 “아직 금융권의 저금리가 풀리지 못한 상황에서 상업용 건축물 거래량이 반등에 성공하고, 한국은행에서 발표한 주택상가가치전망 지수가 100을 여전히 상회하는 등 각종 상가관련 지표들이 긍정적인 전망을 보이고 있어 상반기 이후 인기지역을 중심으로 상가시장의 회복세가 점쳐지고 있다.”고 조언했다.
내 상가 얼굴 어떻게 되지?
서울시가 발표한 옥외광고물 가이드라인을 분석한 결과 간판정비 사업 이후 각 점포의 외부노출력이 과거에 비해 떨어져 상가투자시 간판설치 가능여부를 꼭 체크해 봐야 할 것으로 보인다.
간판정비사업은 미관개선 및 디자인 개발을 위해 시행되어 권역별로 가이드라인의 차이를 두고 있지만 전반적으로 간판수량을 줄이고 간판이 건물에서 차지하는 면적을 제한하는 등 노출력 측면에서 제약이 되는 요소들이 적지않다.
또, 돌출형간판의 경우 지상5층이하만 설치가 가능하고 건물내부 점포들은 가로현 간파이나 지주이용간판을 이용하도록 했다. 그 밖에 점멸을 통한 색과 영상변화, 광원노출, 광고이미지 사용등을 지양하고 색체, 서체를 통해서만 업종별 개성을 포현토록 권장하고 있다.
이에 따라 고층부와 건물 내부에 위치한 상가들을 중심으로 기존 임차인의 반발이 생겨나고 있으며, 신규로 진입하는 상가 운영자도 간판의 노출력을 문제로 임차를 꺼려 상가 소유주 역시 어려움을 겪는 사례가 발생하고 있다. 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “간판정비사업을 통해 시가지를 중심으로 과거보다 정돈된 경관을 연출할 수 있는 것은 긍정적으로 보인다.”며 “다만, 상가 투자자입장에서 노출력 측면에서 과거보다 떨어질 수 있는 상황인데다 간판을 원하는 위치에 달지 못하는 경우도 생길 수 있어 투자 전 현장을 직접 확인하거나 전문가들을 찾아 조언을 구하는 것이 현명해보인다.”고 조언했다.
택지지구 1인당 상업용지면적으로 희소성,독점성 파악
국토해양부와 경기도청에서 고시한 택지지구별 토지이용계획 조사결과 1인당 상업용지면적이 인천 소래?논현지구 2.25㎡, 경기 화성 향남지구 3.07㎡, 경기 광명 소하지구 3.26㎡, 경기 평택 청북지구 3.63㎡ 인 것으로 파악됐다.
토지이용계획은 토지(필지)가 어떠한 목적으로 사용되는지를 보여주는 일종의 개발가이드라인으로 이 중 상업시설용지는 중심상업용지, 근린상업용지, 일반상업용지, 유통상업용지 등을 합한 면적을 말하는데 이를 인구 및 주택건설계획과 비교해보면 해당지역 상가의 희소성과 독점성을 파악해 볼 수 있다.
택지지구별로 1인당 상업용지면적은 광명소하지구가 상업시설용지면적 57,439㎡, 계획 인구수 17,624명으로 1인당 상업용지면적은 3.26㎡, 화성 향남지구는 상업시설용지면적 126,182㎡, 계획인구 41,134명으로 1인당 3.07㎡를 나타냈다.
또 인천 소래.논현택지지구는 상업시설용지면적 80,835㎡ , 계획인구 35,798명으로 1인당 상업용지면적 2.25㎡로 다른 택지지구들에 비해 낮은 편에 속해 향후 상권 독점성이 기대되는 지역으로 평가됐다. 전문가들은 택지개발지구의 토지이용계획표로 확인할 수 있는 사항 중 총 개발면적대비 상업용지면적비율보다 1인당 상업용지면적을 이용해 독점성을 확인하는 것이 실사용자에 대한 상업시설의 독점성을 판단하는데 더 나은 방법일 수 있다고 입을 모은다. 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “1인당 상업용지면적은 택지지구에 거주하게 될 1인이 차지하는 상업용지면적으로 앞으로 들어서게 될 상가들의 독점성을 보여주는 바로미터 역할을 할 수 있다.”며 “단, 택지지구가 완성되고 상가가 활성화되기까지는 보통 장기간이 소요되는 편이므로 택지지구에 관심을 두고 있는 예비투자자들은 자본조달에 대한 장기적인 플랜을 가지고 투자에 임하는 것이 바람직하다.”고 조언했다.
나는 돈 받고 창업한다
자금문제 등으로 창업에 어려움을 겪고 있는 예비 창업자들에게 돈을 들이지않고 창업할 수 있는 기회가 열려있다.
서울시 일자리플러스센터는 <청년창업 1000프로젝트>를 실시해 만 20세~만 39세의 창업희망자들을 선발하고, 이들에게 약 10㎡의 사무공간과 사무집기 등을 무상공급할 뿐 아니라 매달 활동비 형식으로 70~100만원씩 제공한다.
약 1000명의 창업자를 선발하며 희망자는 5월10일까지 사업계획서를 포함한 서루를 접수하면 이후 면접을 통해 6월말 최종합격자가 발표된다. 이밖에 기술보증기금은 전문성을 갖춘 40.50대 퇴직인력의 창업을 활성화하여 이들의 경험과 노하우가 사장되는 것을 방지하고자 '40·50 창업보증제도'를 4우러1일부터 시행중이다. <40·50 창업보증제도>의 지원대상은 창업 후 5년 이내의 기업으로 대표자가 동일업종에 10년 이상의 근무경력을 가진 만40세 이상부터 만55세 이하인 기업이며, 업종은 제조업 및 지식서비스업으로 한정된다. 지원되는 자금은 창업 및 운영을 위한 운전자금과 사업장 임차 자금 및 시설자금 등이다. 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “최근 자영업자의 수가 계속 감소세를 나타내는 등 창업열기가 다소 가라앉은 모습을 보이고 있는데, 예비 창업자들이 각종 혜택을 효율적으로 활용한다면 자금문제 등에 얽매이지 않고 창업할 수 있는 길도 열릴 수 있으므로 공공기관 등에서 제공하는 창업관련 제도 등을 눈여겨보는 것이 좋아보인다.” 고 말했다.
가든파이브에 아파트가?
가든파이브가 완공한지 2년이 넘도록 저조한 분양률과 상권활성화에 어려움을 격고 있는 가운데 특단의 조치를 내렸다.
개발계획을 대폭 수정하여 상가용지를 줄이고 주거시설과 업무용 빌딩 등을 지을 수 있도록 한 것이다. 서울시는 이 같은 내용과 함께 토지용도를 바꿔 민간에 처분한다고 고시했다.
고시내용에 따르면 상가시설 용지의 36%(3만9천㎡)를 복합용지와 지원시설로 변경해 주상복합, 오피스빌딩, 호텔 등을 지을 수 있게 했다. 한편, 특별계획구역도 7만2천㎡를 증가해 장기전세주택과 호텔 등을 조성하기 위한 방안을 검토중인 것으로 알려졌다.
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상가 시장 동향
