광교 근린생활용지, 1174억원 대거 유입
경기도시공사에 따르면 광교지역에 총 16개 블럭으로 구성되어있는 근린생활시설용지 중 절반인 8개 블럭, 38개 필지가 금월 입찰에 들어간 결과, 낙찰률 55.26%로 21개 필지가 낙찰되었고 최고낙찰가율 209.45%, 평균낙찰가율 141.65%로 낙찰총액은 약 1174억 2600만원을 기록했다.
이번 입찰결과 4,5,6,7 블록 등 에듀타운 등이 자리한 중심부의 인기는 높았던 반면 외곽에 위치한 용지들의 낙찰률은 대거 유찰이 나타나면서 입지에 따라 호불호가 명확하게 엇갈린 것으로 평가된다.
본격적인 광교 상가공급은 5~6월경 일반상업용지의 근린상가 출현을 시작으로 9월 한국토지주택공사(이하 LH)에서 3개블록 16개 점포가 등장화면서 본격화될 전망이다.
2005년 12월부터 사업이 진행된 광교신도시는 판교와 더불어 강남을 대체할 신도시로 계획되었으며, 총 개발면적 11,301,699㎡으로 77,500명을 수용할 정도의 규모를 보이고 있다.
전문가들 중에는 광교 상가투자 역시 판교 못지않은 교통인프라와 주변 지리적, 위치적 메리트등으로 투자자들을 중심으로 유망 투자처로 여겨지고 있다며, 분양가만 적정하다면 상업지역 선점시 프리미엄 추구가 가능하다는 의견이 적지 않다.
상가정보 제공업체인 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “과거 딱지거래 위주로 성행하던 광교 상가투자시장이 금번 상업용지 입찰과 5~6월 경 일반상업용지의 근린상가, 9월 LH 단지내 상가 공급을 통해 상가공급이 본격화될 움직이고 보이고 있다.”며 “판교지역의 고분양가 논쟁이 벌어지고 있는 시점에서, 광교지역 상업용지 낙찰가 중 200%를 상회하는 필지들도 등장했지만 평균 낙찰가율이 141.65% 수준으로 판교보다 용지 낙찰가에서 유연성을 가질 수 있어 공급 분양가에 시장의 관심이 쏠리고 있다.” 고 말했다.
판교상가, 적정가를 알려다오
판교지역 상가분양이 본격화되면서 분양가를 놓고 적절하다는 의견과 높게 책정되었다는 의견이 팽팽하게 대립하고 있다.
우선 적절하다는 의견을 내놓는 전문가들은 작년 판교지역 상업용지와 LH단지내 상가 등에 대한 투자자들의 높은 관심과 국가정책차원의 신도시들중 상업비율이 가장 낮다는점. 그리고 서울과의 우수한 접근성을 높게 평가하고 있으며 또한, 2010년 브랜드를 결합시킨 새로운 트랜드의 상가들이 등장하면서 분양열기를 이어가고 있는데다 앞으로 알파돔시티, LH단지내상가 등의 공급으로 상승여력이 충분하다는 입장이다.
반면 고평가 의견을 내놓은 전문가들은 1기 신도시 중 성공적으로 자리잡았다고 평가되는 분당신도시의 3.3㎡당 매매가 넘어서는 분양가들이 나타나고 있다는 주장으로 현지조가결과 실제 분당 야탑역 주변 상가의 3.3㎡당 가격이 3,000~3,500, 수내역주변이 5,000만원선이데 반해, 판교지역는 8000만원이상의 가격도 등장한 상태다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “전반적으로 상가시장이 위축된 상황에서 판교 지역은 브랜드화된 상가들을 중심으로 많은 공급물량이 나오고 있다.”며 “지리적 위치성에서 우수한 입지에 자리잡고 있지만 선투자의 표본집단의 부재로 인해 적정가 판단의 어려움이 있으므로 판교지역에 관심을 갖는 투자자들은 시류에 흔들리지 말고 원칙있는 투자자세를 견지하는 것이 바람직 해 보인다.”고 조언했다.
상가시장에 봄바람 불어올까
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)와 국토해양부에 따르면 2010년 2월 전국 상업용 건축물 허가량과 착공량이 전월인 2010년 1월보다 회복되는 모습을 보여준 것으로 나타났다.
2월 전국 상업용 건축물 허가량과 착공량은 동수 기준으로 모두 늘어났는데, 허가량은 1월 3,820동에서 3,905동으로 약 2.2% 상승했으며 착공량은 2,673동으로 1월 2,411동보다 약 10.9% 가량 늘어났다.
상업용 건축물 허가량과 착공량은 상가시장을 나타내는 주요 지표이자 시장을 예측하는 도구로 활용되고 있는데, 보통 허가량은 선행지수, 착공량은 동행지수로 평가되고 있다. 특히 이번 조사결과 착공량 이 연면적, 동수 기준으로 모두 늘어났다는 것은, 봄 이후 상가시장의 본격적인 회복반전을 기대해볼만하다는 평가를 가능하게 하고 있다.
현재 광교를 비롯한 신도시 및 택지지구에 상가용지가 공급되고, 판교 등 일부 신도시는 한창 입주가 이루어지고 있는데 주거 이전수요를 확보할만한 상업용 건축물 공급은 올 한해동안 꾸준히 이루어질 것으로 전망되고 있다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “상업용 건축물 허가량과 착공량이 전반적으로 전월이나 전년 동월에 비해 늘어나는 모습을 보여주었다.”며 “올 한해에도 광교 등 신도시를 중심으로 상가공급이 증가할 것으로 예상되는만큼 상가시장 자체는 점차 활기를 띨 것으로 기대된다”고 말했다.
부동산시장 자금유입 올해도...
부동산시장, 버블논란과 대출규제 등으로 부동산시장으로 자금유입이 좀처럼 이뤄지지 않고 있는 가운데 건설사 연쇄부도 및 집값추가하락 등으로 올해말까지 부동산시장에 대규모 신규자금유입이 힘들것으로 전문가들은 내다보고 있다.
올해 초 강남권재건축 아파트의 저가 매물들이 활발히 거래되면서 일시적인 상승세를 기록했지만 이후 꾸준히 하락세를 보이고 있다. 부동산114 이호연팀장은 재건축 규제가 완화되긴 했지만 소형주택 건립의무와 이방선거 등으로 인허가 절차가 지연될 가능성이 있어 큰손들의 기대감이 사라진 상태라고 말했다.
상업용 부동산 시장도 상황은 비숫하다. 오피스의 경우 1/4분기 공실률이 다소 하락했었으나 강남권과 마포, 여의도 일대의 공실률은 오히려 증가했고 테헤란로의 일부상가들은 최근 통매각, 통임대 등으로 공실을 피하려 노력하고 있다.
상가시장도 광교, 판교신도시 등과 같은 인기있는 택지지구 중 가장 안전한 투자처로 평가되는 단지내 상가로만 일부 자금이 유입되고 있는 상황이다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "올 들어 안정된 임대수익을 얻는 대체 투자 상품으로 상가와 오피스가 부각된 것은 사실이나 자금 유입으로까지 연결되는 상황은 아니다"라며 "시세 차익에 대한 기대감이 없고 임대 수익 역시 불안정할 것으로 보여 투자자들의 관망세가 이어지고 있다"고 말했다.
가든파이브 집단소송
가든파이브 입주업체 대표 이모씨등 20명이 서울시와 SH공사를 상대로 옵체당 1억8천만원의 손해배상 소송을 제기했다.
이씨 등은 청계천 인근에서 프레스, 밀링머신 등 업체를 운영하다 청계천 공사로 인해 가든파이브로 옮긴 상인들로 가든파이브 분양당시 관련업체를 대규모로 유치해 업종간 유기적인 협력이 가능한 사업단지를 조성하겠다고 광고했지만 현재 분양이 저조해 어려움을 격고 있다고 말했다.
현재 프레스, 밀링머신, 볼트, 조명, 등의 업체는 24개업체만이 입주해 있으며 무엇보다 SH공사가 자재 공구상 등의 유치를 포기하고 지식산업 업체의 입주를 추진하고 있어 입주자들이 소송을 제기하고 나선 것이다.
서울시는 가든파이브 분양률이 저조하자 상가용지를 대폭 줄이고 업무용빌딩, 호텔, 주상복합 등을 지을 수 있도록 토지 용도를 바꾼 실시계호기변경내용을 고시했다.
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상가 시장 동향
