광교 상가, 명당을 잡아라
4월 초 광교지역 상업용지입찰을 시작으로 5월~6월 근린상가와 9월 한국토지주택공사(이하LH) 등 본격화 될 광고 상가시장에 선점을 노린 투자자들의 움직임이 빨라지고 있다.
광교신도시는 경기대역세권, 도청사역세권, 상현역세권 파워센터권역 등 4곳이 유망상권으로 압축된다. 경기대역세권은 신분당선 연장선의 종착역으로 단독주택단지와 업무시설이 자리잡아 주.야간 소비가 기대되고 배후세대인 대규모 아파트 단지가 반대편에 있어 배후세대에 의한 상권활성화까지는 시간이 필요할 것으로 예상된다.
도청사역세권은 대규모 상권이 형성 될 것으로 예상되는 지역으로 경기도청 및 에듀타운과 161,585㎡ 규모의 비즈니스파크, 컨벤션센터 및 주상복합 등이 들어서 대규모 유동인구가 발생할 것으로 보인다.
상현역세권은 대규모 아파트 단지들이 있지만 중심상업용지 까지 거리가 다소 멀어 항아리 상권을 기대해 볼 수 있고 파워센터권역은 하천, 도로 등에 가로막혀 수요확보가 다소 여려워 보이지만 아주대학교가 인접하고 광교의 랜드마크인 파워센터가 자리잡아 향방을 기대해 볼 만 한다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “올해 상가시장 최고의 격전장으로 꼽히는 판교와 광교에 투자자들의 이목이 집중되고 있는데 우수한 입지임에도 고분양가 논란이 계속되고 있는 판교의 현재 분위기를 볼 때 광교에서 공급될 상가의 가격에도 초미의 관심이 쏠리고 있다.”며 “두 지역에서 공급되는 상가들의 가격 추이에 관심을 가질 필요가 있다.”고 조언했다.
광교 근린생활용지 재공급분, 18개 중 3개 낙찰돼
22일 있었던 광교 근린생활용지 재공급분의 입찰결과 18개 중 3개가 낙찰되어 낙찰금액으로 약 91억원이 유입됐다.
이로써 광교지역에서 시행한 첫 근린생활용지 입찰은 재입찰까지 진행된 결과 총 38개 용지 중 23개가 낙찰되어 낙찰공급률 60.52%를 기록했으며, 낙찰금액은 모두 약 1225억원이 투입되었다.
입찰결과 분석결과 입지에 따라 호불호가 분명하게 엇갈려 외곽지역의 낙찰율은 저조했던 반면, 경기대역세권과 도청사역세권역 안에 위치한 용지들은 높은 선호도를 보였다.
특히, 도청사역세권은 공공업무시설과 컨벤션 센터 그리고 학교를 중심으로 한 복합시설인 에듀타운이 들어설 예정이어서 주변 근린생활용지의 낙찰율이 높았던 것으로 분석된다.
경기도시공사 관계자에 따르면 올해 5월과 9월 추가 근린생활용지와 주상복합용지인 C1블럭의 입찰이 예정되어 있으며 C1블럭은 2008년 말경 내정가 약 2,030에 나와 1차 유찰된바 있다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “4월 6일부터 시작된 광교지역 근린생활용지 입찰결과 낙찰율이 60% 정도로 높게 나타나지 않았다.”며 “단, 광교지역에 대한 입지선호도는 의심할 여지가 없는 상황으로 이르면 5~6월경 공급될 근린상가와 9월로 예정된 LH 단지 내 상가 등 실물 상가의 분양이 시작되면 광교 상업시설에 대한 관심도도 높아질 것으로 기대된다.”고 밝혔다.
저금리의 고통, 상가가 해결사되나?
시중은행들의 예금금리가 1년 정기예금을 기준 2~3%로 저금리 추세가 이어지면서 예금투자자들이 은행을 떠나 다른 투자상품을 기웃거리고 있다. 하지만 안정적인 수익성이 담보되는 마땅한 투자처를 찾기 쉽지 않은 상황이다.
주식시장은 과거 하락장 학습효과로 눈에 띄게 기존 자금이 빠져나가는 모습을 보이고 있으며 주택시장은 경기침체, 물량공급 증대, 각종 규체강화로 하향추세를 이어가고 있다. 원자재나, 외환등도 전문지식이 필요하고 위험성이 높아 일반인의 접근이 적다.
최근에는 1억미만의 소액투자 부동산 상품들의 관심이 높다. 대표적으로 도시형 생활주택과 상가를 들 수 있으며 도시형생활주택은 서민주거안정을 위해 건설에 필요한 설치기준을 제외 또는 완화해 신속하고 저렴하게 주택을 공급하기 위해 만들어진 새로운 주거형태로 1인 가구 수가 증가하면서 도시형 생활주택의 공급과 투자가 점점 활발해 질 것으로 기대된다.
상대적으로 고가 상품으로 인식되던 상가도 1억 미만의 소액투자 현장들이 속속 등장해 관심을 모으고 있는데 먼저 안정성이 높은 한국토지주택공사 단지내 상가 중 고양 풍동 2단지, 의정부 논양 등에서 1억 미만의 선착순 수의계약이 가능하다.
일반상가중에서도 인천 소래.논현지구에 위치한 지존이 최저4000만원부터 투자가 가능하다. 3만여 직접배후세대를 확보하고 있으며 2011년 개통예정인 논현역메인출구와 연결되 교통프리미엄도 기대해 볼 수 있다.
이러한 소액투자 상가들이 제시하는 예상수익율은 대략 연 6% 이상으로 은행이자보다 높은 편이다.
상업용 건축물 거래량, 2개월 연속 상승해
3월 상업용 건축물 거래량 조사결과 3월 전국 상업용 건축물 거래량 (연면적 1,905,000㎡/ 13,647동)은 2월 거래량 (연면적 1,881,000㎡/ 11,687동)보다 동호수 기준으로 약 16.8% 늘어나 2개월 연속 상승추세를 보인 것으로 나타났다.
지역적으로 살펴보면 경기도 (연면적 478,000㎡/ 3,518동), 서울특별시 (376,000㎡ / 3,262동), 부산광역시 (연면적 179,000㎡/ 1,445동) 순으로 나타났는데, 이들 지역의 거래량을 동호수 기준으로 전월과 비교했을때 경기도는 21.4%, 서울특별시는 15.1% 늘어난 반면 부산광역시는 7.1% 줄어든 것으로 집계되었다.
한편, 서울시 25개 구 중 2010년 3월 동호수 기준으로 상업용 건축물 거래량이 많았던 곳은 중구 (연면적 118,000㎡/ 544동), 동대문구 (연면적 25,000㎡/ 328동), 영등포구 (연면적 19,000㎡/ 238동) 순으로 나타났다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “올해 3월 상업용 건축물 거래량이 2개월 연속 상승해 상가시장의 대표적인 전망지표라 할 수 있는 자영업자 변화추이, 건축물 착공?허가량과 함께 동반상승하는 모습을 보여주고 있다.”며 “앞으로 상가투자에 대한 관심도 증대와 판교, 광교 등 인기지역의 상가 분양이 이어지면서 상가 시장의 상승추세가 이어질 수 있을 것을 기대된다.”고 밝혔다.
4월 전국 LH 단지내 상가 현재 약 107억원 모여
4월 LH단지내 상가 입찰결과 12개 블럭에서 90개 점포 중 58개 점포가 낙찰돼 낙찰금액에 총10,765,250,900원이 몰리면서 전체낙찰공급률은 64.4%를 보였다.
추가적으로 오는 28일 35개의 점포가 입찰을 앞두고 있으며 현재까지의 평균낙착가율은 127.9%로 비교적 차분한 모습을 나타냈으며 여수 죽림 A-2에서 최고낙찰가율(241.18%)이 나왔다.
이번 4월 LH 단지내 상가 공급물량은 지방을 중심으로 공급되었는데 이 중 음성 감곡 6개, 여수 죽림 A-1 8개, 여수 죽림 A-2 7개는 100% 낙찰되는 결과를 보여준 반면 부산 안락3과 제주 하귀 37-1블럭은 낙찰률 0%를 기록해 수도권 외에서도 지역적으로 큰 차이를 보였다.
수도권 재입찰에 나온 상가는 오산 세교 A-1블럭 1개, 가평 읍내 2개로 모두 낙찰되었다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 “수도권 외 지역에서만 신규물량이 공급된 4월 LH 단지내 상가 입찰결과 현재까지 과열된 모습은 보이지 않고 있다.”며 “앞으로 판교, 광교 등 수도권 인기지역에 LH 단지내 상가 물량 공급이 이루어질 예정이어서 입찰 열기도 한 층 높아질 것으로 기대된다.”고 말했다.
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상가 시장 동향
